月入十萬有咩煩惱?#474案半山居民

諗 Sir 你好, 閱畢你網頁和書本上既買樓方案, 獲益良多. 小弟現有一買樓疑難望諗 Sir 解答.
 
狀況:
–        30 出頭, 與太太同住大埔居所, 同太太聯名, 2.82M 買入, 借7成, H+1.1, 還左兩年
–        父母住屯門, full paid, 銀行估值 2.6 – 3M, 本人同母親聯名
–        父母已退休
 
財務:
–        月入:本人100K (用公司戶口出糧, 有收入證明) + 太太30K
–        稅貸:月還 38K, 尚欠 17個月 (當時借稅貸係要入股公司做投資)
–        現金:250K
–        股票+人幣定期:300K
 
疑難:
–        現想買一粉嶺樓供父母住, 方便照顧, 預算 3.8M 內, 打算用父親名買, 我做擔保
–        因稅貸每月還款額大, 所以未能過供款比例+壓力測試
 
Options:
1.     再借入私人貸款 1M, 分 8年還, 此舉可清掉舊貸款, 減低每月還款比例, 另可提供現金流去應付一成首期
2.     將屯門樓套現5 成,來還貸款+作首期之用, 但到時則要供三層樓, 想問供款比例是否要在收入 40%內?
3.     直接將屯門樓放售, 之後先再買
4.     不買粉嶺樓, 租住算數
5.     如屯門不賣, 會放租, 每月收租大概 8K
 
小弟問題多多, 煩請諗 Sir 抽空解答.
 
煩惱的人上

 

>>>按此看答案

讀者收入是高,但借貸亦高。私人貸款至少欠70餘萬,計及欠債其實淨資產是負數(因所持現金加定期都係50餘萬)。按來文觀察讀者有中了私貸之毒之象,有賴近年銀行廣告再加微電影大力宣傳易,搞到不少人想解決問題,都係以債補債。雖借錢是為做生意,惟欠額未清還就不應放鬆。何況做生意收入本就不穩,奉勸讀者都係趁早減去壞負債。

 

負債好與壞由能否透過借錢為自己產生正現金流而定奪。碌卡買野幾可肯定係產生負現金流,除非你可以碌卡買到隻年息30%以上之股票。講起碌卡買碌最引人入勝之故事當屬火燎森兄,惟他買入之中石油必須股價大升才能成事,最後問到巴菲特借到一千萬。看未來12個月不見有此機遇出現,借錢去炒股想靠賺價而取勝,冒莫大風險之舉。

 

好借貸可以係借錢買樓、買公司、買專利、買版權。但如你每月按揭供款仲高過樓房收租,借錢買樓不定是好借貸。今次讀者借錢買生意,要看是什麼生意,不作評論。好借貸不常出現,你可以遇到再搵筆者研究。壞借貸周街都是,你行街買件衫碌卡前要想清楚。當然筆者唔係話你連買野既樂趣都要被沒收,而是如係連收入之1/3都未能儲起,洗錢時要想一想是否必要。

 

至於為何是1/3,會再在另文清楚。支持本網有時間多看一下。

 

由於筆者已有兩層樓,今次幫父母換樓要比DOUBLE STAMP DUTY。雙倍後DSD估計都要十幾萬,再加上一賣再一買,經紀傭金加雜費都要三十萬,勸讀者都是行「以租養租」,用屯門租金收入津貼粉嶺。屯門樓要再看樓房地點,但很有可能是跑贏粉嶺地段的。至於父母樓是否趁機加按?至讀者借貸力是否足夠? 讀者家庭總收入(130000/10000*40%-38000) *2.59=3.62mil。現有借貸2.5mil左近,已近不可實再借。令問題舒緩做法是將屯門樓加按樓價50%、報明是投資用途,租約可以作他日借錢之收入證明,又推升了借貸力至4.5mil。

 

讀者夾硬買多一層,供夠三層樓是可以的,但小心勿將公司戶口及按揭借貸放在同一銀行,金融風暴首批被銀行review負資產call loan的,就是這一群。反而打份牛工,月入幾萬的只續供款冇咩人會攪。由於買到第三層在現時收緊按揭下已很難解說為自住,按接成數降低及收入供款比率會下降至40%,大家不可不留意!

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課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

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L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

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地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

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內容重點

買樓流程及中伏關卡逐一檢閱
銀行及按揭中介不告訴你的秘密
比較屋苑同單位實例作解
按粄八成或高成數
收入由無變有大法、助你兩樓一債再借掂「一生三宅」
鋤價必學四式,獲得筍盤秘訣
揀樓心得。將你功力由區份比較再向上提升
入屋睇樓每步點做,逐步解說及剖析
買樓法律疑難
(例: 缺契、改建、我見過好同一般律師樓之分別)
一些平賣既樓宇類型及當中伏位
新盤(一手樓)選取技巧及睇水位分享
樓市走勢獨家剖析
講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2021-2022年POWERTEAM共買賣成交宗數超300單

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買樓秘訣課程 (TEPT02) 安排:
(為配合新政策、現時買棲秘訣課程可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:2022-11-05(六)14:00-16:00
第二課:2022-11-12(六)14:00-16:00

仲有: 助教同你私人咨詢買樓大計,傾好買邊好埋點買先筍。助教陪埋你落場睇!

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上課地點為尖沙咀
原價: $3500
目前優惠費用: $3188(早鳥價附送powerteam服務,收滿即停)

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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項




美股隊長

美股隊長 ( 吳瑞麟,Jonathan )
《信報》專欄作家
《美股隊長手冊》作者
《值博率煉金術》合著作者

【經濟一週 – 美股零距離】客席主持
【新城數碼財經台 – 散戶奇兵】客席嘉賓
家族資產管理辦公室(Family Office)投資總監;
知名理財教室HomeBlogger / StockBlogger 首席美股顧問。



20170614-2

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美股隊長
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 時 間:2019-03-18(一) 19:30-21:00(全一課)
費 用:全 免
地 址:尖沙咀金巴利道25號長利大廈12樓02室

【報名: 按此網上填表
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講座內容:

● 最新投資主題全檢閱
● 如何尋找美股強勢股
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備註:

*內容和2月27日講座內容一樣

「美股隊長教導團團員」,可免費安坐家中,收看錄播



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持有《美股隊長手冊》者,
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1. 必須在報名之前出示  ***每人限用一次***

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美股隊長【美股入門班<美股101>】TEJSBN
第一階段:視頻授課 - 透過授權連結,先在網上自行收看
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.(6)20160830-002

尚待公佈美股隊長【美股期權班<期權Level-3>】JSE2│2017/07
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課程大綱
1. 草船借箭 III號
2. 如何減低買入長年期期權的成本?
3. 另類借箭技巧



美股隊長美股期權收費聚會/TEJSC9
講 者:美股隊長
時 間:2019年2月17(日) 14:00-17:00
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學習「美股期權操作」有以下好處

  1. 彌補本金不足
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.(6)20160824-001

左:美股隊長接受《新城財經台》訪問


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美股隊長網上美股期權班/TEJSD7(總第四屆)

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*  暫時只供美股隊長入門班及期權班舊生報讀(不公開招生)
*  全網上課程,不設實體課
*  每兩個月舉行一次收費聚會,隊長分析市況,邀請各同學分享心得、經驗,並供同學發問問題(時間/地點:週日於Homeblogger尖沙嘴教室上課 )
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曾報讀舊制期權Level 2的同學,報名重讀折扣價:$1800

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甚麼是期權?
期權基本四式
影響期權價格六大因素
如何構建風險有限的期權收入組合?
期權操作兩種心態-如何二合為一?
如何用構建期權組合,減低操作成本?
如何用期權組合,加速蟹貨鬆綁,甚至反勝?
如何構建期權組合,免費為持股提供保護?
如何零成本/低成本搏黑天鵝,牛皮市不失血,看中反而免費?
如何零成本/低成本搏大波動,牛皮市不失血,看錯反而免費?(船借箭)
如何用期權配合正股,克服期權流通性不足,甚至兩頭獲利?
如何用期權對沖持倉,應對波動市況?

 

______7

圖:美股隊長在新城財經台與年輕人談理財



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