買樓定係租樓#464案窮中產

諗SIR,你好!

拜讀你的文章一段時間,學到好多野,本身有個難題想問下你意見,情況如下:

本人及太太35歲左右,家庭月入70K,另有D外快收入,大約一年300K左右,有兩個三歲以下的小朋友

2009年以公司名義買了一間3房700呎收租係鰂魚涌(高層靚景),3X年樓,買入價3.8M,市值6.8M,按揭3.2M(仲有廿幾年供),收租17.8k,每月扣除供樓雜費收3K

另外2012年以我名買了一間細3房600呎係紅磡,3X年樓(本想自住及後改變計劃,又有SSD唔賣得焗放租),買入價4.5M,市值5M,按揭3.1M(仲有廿幾年供),收租15k,每月扣除供樓雜費打和

本身租緊600呎兩房住,月租13K,依家想換3房住,小朋友開始大又有工人所以唔夠住,有以下計劃:

A -賣出鰂魚涌單位(因為小朋友係九龍返學,用唔著),換黃埔花園3房目標7-7.5M左右,但會放棄咗公司名買入個名額,減低用太太名買第3個物業嘅可能,而且有D唔捨得(正現金流又有靚景)

B -租黃埔花園3房目標18K-20K左右,希望租到紅磡收租單位過SSD後放賣換樓(唔知得唔得,而且要等多幾年)

以上選擇各有優點缺點,(A 風險高D,不過有得早D享受及安定D; B 風險相對低D,彈性高D,不過遲D享受同要搬來搬去) 同埋依家入市買成7M樓會唔會好大風險?除了以上選擇,仲有冇其他更好嘅選擇?

一直想住自置物業,為了慳錢所以情願住一些比較低租值嘅樓,不過依家有小朋友想安定D,所以好苦惱,煩請諗SIR指點迷津,謝謝!!

 

 

補充多少少資料,家庭每月可儲蓄20K左右,另外之前提及嘅外快收入基本上可以全作儲蓄,多謝諗SIR指教!

答案

看讀者之個案是做錯了買紅磡三房之決定。本想買入自住又改變計劃,扣除供樓雜費只是打和,在投資角度而言,買三十幾年樓都只能收租打和是不合格,無論在2012或2013年都是。四十年有lift舊樓收租,每月絕可產出萬元正現金流,已計及按揭不能拉長30年還之因素。三十幾年樓雖只差幾年,但因開則較貼近現時,一般不太實用,租金回報會下降但每月產出幾千正現金流一般可以的。希望大家在作買樓決定之前做好點計算,買樓唔同買股票,買樓洗費動輒十萬元計。

 

讀者收入是可以,惟外快收入應不能計入核實收入,如有作報稅就有點生機。先保守計出借貸力為70000/10000*2.59*50%=9.06mil。已借金額為3.2mil+3.1mil = 6.3mil。借貸力已用了2/3,在旺市持貨超半。雖然筆者不時將黃埔花園做例子,原因是此大屋苑多圖則供學習之用,但區內價格仲有幾多水位,實在十分質疑。如果我係讀者,會想辦法快手將買錯的三房沽出,如要扣5%SSD但可打平手,亦會考慮。因為讀者的樓房應是「錯區底層貨」,即買錯區份仲要排序比黃埔花園差的舊屋苑,樓市一旦下跌個盤掛出幾個月都冇人買,到時租出唔賣又唔係、每月打開門比人睇樓蝕租又唔係,令形勢十分受制。

 

如果真係好鐘意黃埔可以租樓,你可以留意的是,讀者已提供該區三房租金18-20K,惟在另一區域買樓收兩萬蚊租,樓價比黃埔平一大段。所以住黃埔要比溢價,那你寧願比多百幾萬係黃埔買間樓住? 定係比多每月幾千蚊係黃埔租樓住呢? 當然買樓可以不用煩搬遷,但要看一看自己借貸力是否符合。

 

公司名義的樓是十分值錢的! 你想一想BSD就知! 不要放售。方案是求神在未來半年樓市不要下跌,再快手將買錯的樓房出貨,然後買入租金回報率高的三房,應鎖定四百餘萬之三房做目標(現價),這一般是廿幾年樓的舊三房,但租金回報及正現金流是最高的。因按揭年期可做足三十年,每月租金亦維持在14-16k,七成上會產出每月$5000現金流可補貼在黃埔的樓租。此文解釋如何租樓而又兼用買樓理財,決定買樓投資前要考慮之因素。

 










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