被偷走的那五年(全職主婦理財加長版)#455庸才

Lum Yeung 先生,

刚从新加坡回流香港一周,有缘買了楊生你本<楼換楼>實在覺得自己很幸運,因為终于找到有人同我夢想一樣,仲可以向你請教一下潻!

手持現金:30万
股票現值:290万左右(本值340萬,現放出來每股蝕1元)。
現有西環一單位放租月入12300,市值450萬,餘下欠銀行190萬左右,17年左右还清。
每月给父母2500,我先生给我零用每月除家用外有一万。

 

 

註:跟著先生到每個國家陪他去做工已(十)五年了,由於漂洎不定,即使自己有兩個大學學位在手,工作理歷也不太穩定,加上已經42岁了,相信很难在香港到工作是吧!

在西环的这个460呎单位本是跟先生联名的,因结婚了十一年,他正办手續把他的一半賣给我,实踐了他求婚時给我的承諾。

我本身没有做工42岁,睇仲西營盘/西环/西湾河開價300萬左右的400呎以下的細單位,貪佢交通方便,生活方便,有向海景及公眾公園、泳池、又很喜欢那种舊區風味….目標是外藉人士、單身人士/年轻夫婦為租客。

 

 

因為現在此價格的樓盤少之又少,若我睇仲,又怕很快楼市下調,是否要殺低10%起再从低訍价上去,目标是开价的少5%,抑或边找边等楼市下調才買?(心怕那時股市也下調我蝕得仲多)。

若有朝一日買成樓,我是否可利用第一、二層樓的租金收入+抵押第二层楼(我是完全用現金買不經銀行),去問銀行借錢交第三層樓(细單位細价楼地址仍希望以港岛区為主)的首期,再用屋租還按揭,是否可行呢?

 

 

希望自己能在在生一日能達到一生三宅收租的人生目標。我有的私己與这些想法我先生全不知道,也不希望現時訨他知道,因為他只會停止給我零用及事事問到底,或者有天成功做到才告诉他。

請問楊老師,我有可能做到嗎?選區正確嗎?

答案

讀者因先生工作關係,在外漂泊十五年。「新加坡同鄉」有幸在「香港老家」的書店撞見,實証以書會友在現今香港還有一點點效用。今次讀者是不用工作的家主婦,在買樓上有什麼要留意呢?

 

首先主婦沒有工作,借貸力肯定打折扣。再加上現今香港政府欲用政策讓有樓的人很難再買樓,那讀者獲先生相贈全幢物業業權,肯定再在再買樓時付double stamp duty(DSD)了。另外留意如一個是永久居民,另一位為非永久居屋,買樓一樣要比齊15%Buyer stamp duty(BSD)的! 估計讀者情況是BSD可免,DSD多數要。

 

當然在港家庭主婦多的是,惟太早放棄工作,如將每月金額用於炒股票而不買物業或其他實在抵押品,大家應可預計到人到中年很難借錢。讀者已經好些少,可能因為不長在港,股票投資成績已「不俗」。是的! 你問問炒左十幾年股票的朋友,有幾多個可以贏錢? 前日上堂問同學選股有何方法,都是信朋友、估高低買單邊。試問用此方法點和一眾大鱷過招呢? 讀返讀者,實現一生三宅的夢想,就是好好利用手上2.9mil,及妥善出示租金收入去問銀行借錢。

 

境外收入計到都打折,何況讀者不上班呢? 當然大家見到一眾美孚師奶都可兵團炒樓,在於本身出租物業如有租約加六個月收租記錄,是可將市值租金計70-100有作個人收入的。即讀者是可能為自己提出$12300租金收入証明,可惜間樓還有欠債,先生亦不會為債項找數,所以$12300的新月入要配上估計每月八千$8000的每月支出。其實一間擁有而沒有租出的樓都為借款人增加借貸力的,計法請到每日可預約的買樓101、102視頻課程(見下)。現已預約至十月中,可加插入已有九月或十月的session或開新session。

 

女仕緊記

所以讀者沒有借貸力,即利用按揭之能力不大。可見就算有成近三百萬股票,沒有槓桿致不能利用借貸會令退休部署頗為艱難,建議女仕們要照顧家庭都最好有辭職前「借好哂錢」,即如果你打笠40歲之後開始做全職媽嫖,建議你在之前就「買(借)哂三間樓」,之後的工作職位有變,大家事忙未必報得切比銀行知道的。讀者的光輝十五年可算是流(偷)走了。希望大家計劃時要看遠點,你見就當讀者有幾百萬港幣「資金」,在未擁有「資產」前一樣有壓力。資金一般不會為你產生收入,而股票利息在筆者概念是不當作收入的。用股票收息根本不建議,浪費了此工具,根本係用牛肉刀界紙。

 

當然讀者如不要老公知道此事,可找他人作擔保,兄弟姊妹亦行。靠自己去完成「三宅」,現在西環有一間,如冇人擔保西環淨租金回報($12300-8000)只可令你借多一百萬,如用手上的近三百萬買多一間,再用前兩間之收入買間細樓,是可行但要計算精準。

 

至於樓市升跌,實在是不再重覆了。在homeblogger主頁「贏盡全場」的電台訪問錄音有講。可重溫。www.homeblogger.com.hk的左下方。至於地段是西環區根本已升起,現在入市不見有何水位。有地鐵,可是以位處dead-end,皇后大道西兩傍舊樓又不能剷走,未來不見可吸納更多商業活動,只是變了一個有地鐵的住宅區,而價錢已反映此事。如果你有收看本blog超過一年,你會找到一篇關於中西區人口結構的文章。

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✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
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第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
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TEDV100 第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-06-18(二)19:15-21:15 FULL
TEDV100 第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-06-25(二)19:15-21:15 FULL
TEDV101 第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-07-27(六)14:00-16:00
TEDV101 第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-08-03(六)14:00-16:00

 

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
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債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83
TEDP83真人聚會: 2024-07-09(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年10月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83

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聶SIR【倍升股基礎班】│YUS41T│2018/02
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配 發 權 證 炒 賣 – 五大準則/成本分析/部署說明
短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法

配 股 消 息 操 作 – 計算買入價/弄清承配人/預測目標價
決 議 案 拆局部署 – 意圖解讀/值博分析/離場策略
參 與 者 分佈解碼 – 搜尋方法/數據整理/行動制定
發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作

複 雜 公 告 解 讀 – 資訊重組/重點速讀/契機分析
串 連 財 技 應 對 – 財技追蹤/佈局分解/策略部署
其 他 財 技 切 入 – 代價發行/轉上主板/防身法則
細 股 圖 利 流 程 – 股票篩選/分析方法/買賣啟動

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20150918(1)



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美股隊長

美股隊長 ( 吳瑞麟,Jonathan )
《信報》專欄作家
《美股隊長手冊》作者
《值博率煉金術》合著作者

【經濟一週 – 美股零距離】客席主持
【新城數碼財經台 – 散戶奇兵】客席嘉賓
家族資產管理辦公室(Family Office)投資總監;
知名理財教室HomeBlogger / StockBlogger 首席美股顧問。



20170614-2

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*內容和2月27日講座內容一樣

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1. 10小時(或以上)影片教學-詳細解釋課堂概念
2. 時間自由
3. 每月舉辦4小時實體課,隊長親身講授重點
4. 舊生專屬群組「美股隊長教導團」學員交流 (不會提供交易建議)

主打四大交易系統
1. SCTR交易系統 (短線強勢股交易系統)

2.「雙動能」交易系統 (ETF 交易系統,適合年輕朋友)
3. 耶魯校產基金史雲生投資法 (ETF 交易系統,適合忙碌中產)
4. 永恆組合 (ETF 交易系統,適合低風險穩健人士)

另全面覆蓋
. 進軍美國ETF入門教學
. 美股初階技術分析攻略
. 如何找出美股強勢股及板塊
. 發掘美國市場獨有的投資機會
. 簡易宏觀分析
. 商品ETFs操作法門(例如GLD、USO、USL)
. 實用投資書籍、網站、APPS推介
. 如何查探美國著名投資者、對沖基金持倉、操作策略

實體課內容
. 4小時美股隊長親身講授重要概念
. 解答美股相關問題
. 如未能出席,可免費改至下期實體課,暫定月月開班
. 最近實體課開辦日期及時間:2019年6月23日(日)下午2-6時
. 實體課上課地區:尖沙咀

其他優惠
沒有
美股隊長【美股入門班<美股101>】TEJSBN
第一階段:視頻授課 - 透過授權連結,先在網上自行收看
第二階段:實体課堂 - 2019-06-23(日)14:00-18:00
費  用:$3580
地  點:尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室
地  圖:https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp
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【查詢:(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢: E-Mail → [email protected]

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.(6)20160830-002

尚待公佈美股隊長【美股期權班<期權Level-3>】JSE2│2017/07
時 間:尚待公佈
費 用:尚待公佈
費 用:$1680
半年一次,只接受【美股期權Level-2】舊生報讀
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室

地 圖:https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp


【我要報名:網上填表

【查詢:(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查 詢: E-Mail → [email protected]

課程大綱
1. 草船借箭 III號
2. 如何減低買入長年期期權的成本?
3. 另類借箭技巧



美股隊長美股期權收費聚會/TEJSC9
講 者:美股隊長
時 間:2019年2月17(日) 14:00-17:00
費 用:$200
地 址:尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室



【我要報名:網上填表



【查詢:(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢: E-Mail → [email protected]

學習「美股期權操作」有以下好處

  1. 彌補本金不足
    美股多大價股,例如Amazon.com(AMZN),
    每股成本高達近6,000港元,如操作本金不大,能買入的股數有限。
    買入期權,風險有限,卻具有槓桿作用,
    能夠彌補本金不足的困擾,有助提升表現。
  2. 控制風險
    美股於發佈業績時,股價有機會大幅裂口下跌,造成鉅額損失。
    學習操作認沽期權(put options),為正股買入保險,花費不高,
    卻能有效控制一旦業績不如預期時的股價損失。
  3. 賺取期權金
    沽空風險有限的「價差組合」(spread),
    賺取期權金 (premium)。

 

.(6)20160824-001

左:美股隊長接受《新城財經台》訪問


【 美 股 隊 長 網 上 美 股 期 權 課 程 】

 

美股隊長網上美股期權班/TEJSD7(總第四屆)

課程重點:
*  暫時只供美股隊長入門班及期權班舊生報讀(不公開招生)
*  全網上課程,不設實體課
*  每兩個月舉行一次收費聚會,隊長分析市況,邀請各同學分享心得、經驗,並供同學發問問題(時間/地點:週日於Homeblogger尖沙嘴教室上課 )
*  特設「網上美股期權班」封閉Facebook群組,供同學隨時發問課程相關問題(恕不提供交易、個股推介)
*  教學影片全長約20小時

學費: $6800

曾報讀舊制期權Level 2的同學,報名重讀折扣價:$1800

學費並不包括「網上IB期權工作坊」報名費用


【我要報名:網上填表

【查詢:(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢: E-Mail → [email protected]

課程大綱:
甚麼是期權?
期權基本四式
影響期權價格六大因素
如何構建風險有限的期權收入組合?
期權操作兩種心態-如何二合為一?
如何用構建期權組合,減低操作成本?
如何用期權組合,加速蟹貨鬆綁,甚至反勝?
如何構建期權組合,免費為持股提供保護?
如何零成本/低成本搏黑天鵝,牛皮市不失血,看中反而免費?
如何零成本/低成本搏大波動,牛皮市不失血,看錯反而免費?(船借箭)
如何用期權配合正股,克服期權流通性不足,甚至兩頭獲利?
如何用期權對沖持倉,應對波動市況?

 

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圖:美股隊長在新城財經台與年輕人談理財



【 前  往 【美  股 隊 長】 講 座  】



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