怎樣判定應否買入資產?#452偽專才

你好呀諗sir！

 
睇左homebloggerhk都有一段時間，覺得依個blog實在非常實用，在此先感謝諗sir 的無私分享！
因為小女子天生危機感比較重，覺得應該趁還年輕好好計劃，以免日後遇上經濟逆轉，工作壓力過大或不幸在其他意外時無力招駕，所以在此想問一下應該如何部署投資：

 

小妹25歲, 作為一個半（偽）專才（healthcare professional，什麼治療師之類），月入約$23－25K , 微量bonus，另有月入約＄1.5k part time。人工每年大約有5-8%加幅，如能成功轉工可令月入提升至40k up再跳point（但非常難）。沒有負債。

 
男友25歲，也是名牌大學出生，但並非專業科目，月入約＄13k，人工每年約5-8%加幅，正努力尋找有更好收入的工作和part time。 沒有負債。

 
由於我們也讀了3年bachelor＋2年master，比一般人遲出身，所以儲蓄不多。
資產如下：

 

本人：
股票/基金儲蓄：HK$20,000

其一投資目標: 希望以利息應付突然的開支，如出席喜酒的人情）
流動資金：HK$140,000
扣去所有洗費(3-4k), 家用 (9k), 每月儲蓄 : HK$11,000
一家四口住已供完但未補地價之居屋，暫時無意搬遷。

 

男友:
流動資金：HK$20,000
每月儲蓄 : HK$3,500
他一家三口住未供完的東涌私樓

我們另有聯合資產如下：
流動現金：HK$150,000
內地物業1間：RMB$139,000 (男友持有，今年4月買入，剛裝修好，有信心以約RMB＄700/mth 租出）
由於想先買到樓（最好每人一間）才結婚，還想要小孩，所以未有信心定婚期。

 

問題如下:
1. 我們首要目標是存錢上會，請問我們是否手持太多cash？是否應該著手研究其他類型投資以滾大現有資產？小女子想法是較為保守，對房地產最有興趣。如果另作投資有那種工具合適？由於工作較忙，分秒留意市況之投資暫不合本人。之前曾創業，但不成功，男友希望繼續嘗試，他是否適合以破斧沉舟心態辭職創業呢 ?
2. 如以單名上會，以本人的月入來計算的話，選擇實在有限。考慮過荃灣<荃威／荃德花園>，九龍灣<得寶花園>，城門河<河畔花園>等上車盤，如今年內購買引起三個問題：
1）以現時樓價，九成上會未必過得到壓力測試
2）基本上會用盡儲蓄
3）因未有住屋需要，如上會後收租，租金收入很大機會不夠填按揭月供
感謝諗sir指點！

答案

A小姐的文章，很有創作性。偽專才一詞用得好，但出處未明。回顧<樓換樓一>提出的庸才專才論，筆者不奇然問專才是否一定賺到錢呢?

 
那也未必，最緊要是你所擁有的知識有沒有市場，即有否人肯花錢去買。看讀者稱自己做偽專才，相信用詞是反映社會上一眾學歷高，但人工跟不上學歷之輩。人工跟不上之原因是該知識未被市場化，所賺金額抵不上幾年苦讀付出。更有人是因為被廣告鼓吹，相信讀書一定能改善生活。其實兩者無必然關係，畢業後發覺「貨不對辦」，心裡不好受。

 

對於讀者的情況，不覺得她是太多現金，至於能否在婚前買入兩間樓，一人一間，那先計借貸力: ($25000+$13000)/10000*2.59*50%=4.9mil。

即借盡為4.9mil，除非能成功捕捉跌市而在經濟低潮保住份工，否則只4.9mil借貸力很難在港買入兩間樓，看讀者現資金更是有人擔保都要資金盡出才湊夠首期。所以想先買兩間樓才結婚、再負擔婚禮開支，及後再想生小朋友，依現時之財務情況及入息不能做到。

 

將兩人之財產及收入混合計算，得出兩人總資金為($20,000+$20,000+$140,000)=$190,000。資產有內地樓房一項，價值RMB139,000，如九成上會即借RMB125,100，假設按揭息口探用香港標準2.5%，攤分20年還月供金額為六百餘元，如該房收租金額可達$600，看來此投資品不是好選擇。因為月供按揭仲大過每月收租，不能為投資者產生正現金流。如果讀者說此樓房升值為賺價，看準買入地段價升十倍，那為什麼不買股票去賺價呢?

 

本例子放在書本最後，為的是要和大家複習一下，現金流、資產、賺價投資等概念。再提一次，沒有一種投資物是最好，但是如果你想靠債券賺價、又找股票收息，你就搞錯哂了。好像此讀者應在買入前就計好此樓房(資產)能提供之正現金流，如是負數或太少根本不應購買。如息口按內地計算而不是2.5%年息，相信情況更差。

 

兩人之總月入為$38000，月儲蓄金額為$14500。如將內地資產賣出再加手上資金，可手握資金約HK$363,750。假設資金不變，努力下苦工儲錢三年，到時資金為$363,750+$14,500X36 = $885,750。驟眼一看發現距離結婚再加兩間樓在手的目標近了很多。但有一點肯定是兩間房都要報稱先住，九成上會，還望到時上車盤可用2.5mil入手。

 

如想快些完成目標，可將未來幾年將會儲起的錢放入股市賺價，讀者已提未有空閒留意大市，可運用上文談股票一章提及之「股票武當長拳」，再使用較長期之移動平均線，即由20天區間轉至50天，自會發出長期投資訊號，更合「不貼市」的讀者投資。可知買股票未必要十分貼市，可運用一套技巧幫自己決定買賣時機。希望在樓換樓第三集有時間和大家討論其他出入市技巧。此案讀者及男友還年輕，雖然人工暫不高亦覺得在校園浪費了時間，見男友想轉投作生意人，就知在校學到之技巧應用不著，轉向通才之路出發。Homeblogger有創業系列書藉，可解答各位在此方面疑難。讀者在此年青時間再出發，財務自由絕可達到。

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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