財務自由何時達成(續)?

>>>看個案數據要返到上回

 

達成財務自由需要「幾多物業」?

而要達成財務自由，必須是(總正現金流-收入) > 0

那讀者現時情況是(總正現金流-收入) = 2000-30000 = $28000

 

讀者要達成財務自由，除了要供滿自住房外，要有$28000的被動收入。如果讀者選擇用樓房為自己提供現金流作退休，根據過往香港樓房租金回報率為4%，那讀者需要$28000*12/4% = 8.4mil等值的物業。

 

為什麼要用物業來籌備退休?

想今日就「返屋企唔使做」，或找時間無私地貢獻社會，相信大家都同意就是每月都自動有人比錢你，即是你要製造被動收入，而不是每日返工去主動找收入。留意如你成功在今天製造了每月每值三萬的月入還是不夠的，除非你已65歲以上或能控制自己生死。因為香港有強勁的通賬，今日的一萬只能在十年後買到今日值五千的貨品。在未來幾十年於美元啟動了印鈔機的前提下，大家共同面對貨幣失效、或貨幣系統崩潰的危機。

 

*假設本港每年通賬為4%，將 (1+4%)自乘10次等於1.47，意味只4%的通賬已能令購買力在十年下降一半。

 

大家忘記筆者假設的4%，看看過往幾十年香港和不同地方的數據

 

	香港	日本	英國	新加坡
數據時期	1978-2011	1975-2010	1989-2012	1981-2012
總通賬	435%	79.4%	85.35%	77.2%
年平均通賬	13%	2.27%	3.71%	2.49%
樓價名義升幅	714%	67.43%	164.53%	348.56%
樓價減去通賬後的實質每年升幅	6.56%	1.48%	4.32%	4.9%
數據來源: 各國政府統計處、Thmoson Reuters

 

可見香港在1978年至2011年總通賬為435%，年均通賬是13%(不是4%!)。樓價在過往多年亦緊隨通賬上升，有714%，意咪你今日收$30000租金，他日會逐漸跟隨通賬升跌的，勉強為你對沖通賬風險。你可會心諗:「股票上升不是比樓快嗎? 我在80年代買入匯豐銀行股票三合一再五合一，現在我已經發達了!」可是就不講匯豐那麼遠，就講近年興起的銀河娛樂(^27)，我都未見過有人成功由九毫子揸到$25蚊的! 何況撰稿當時銀娛已升至五十蚊一股了! 投資不是紙上談兵，是講心理、講執行力的。那麼多人用樓房長線投資後大賺，原因是不易賣，交易成本寞重的原因，令人安心「坐貨」食盡升浪。當然買樓用借貸及運用不宜，先說明會有破產的風險!

 

用樓房產生退休儲備可勉強對沖通賬風險。惟已再未有更適合的工具幫大家進行更有效對沖了。除非香港政府將通賬掛勾債券長期及每年發行。

 

我點計到自己幾時可供滿間自住樓?

講返「小學雞」個案，先計佢依現時理財習慣，最快可以幾時供滿間自住樓:

 

每月儲蓄金額 x 年期Y  + 現有儲蓄 + 每月按揭還本金額 x年期Y = 該樓房結欠

 

2000 x 年期 + 500,000 + 6200 x 年期 = 1,800,000

 

年期 = 158個月

 

假設了每月按揭還本金額是不變的(現實是每年會有些微增長，惟對結果影響不大)，那讀者要158個月即13年才可供滿現樓，到時48歲。48歲假設未有小朋友及其他財務情況不變，佢用$2000+$9000的月供金額究竟幾時可以供完市值$8,400,000的物業呢? 你用mortgage calculator簡單一計，用息口2.15%每月供$11000而作$8,400,000的借貸，會發覺年萬>200年都唔可以，即係讀者再咁落去，呢世都唔會享有財務自由。

 

仲有一點是，筆者已手鬆假設了讀者48歲時「那幢樓」仍是$8,400,000。大家會同意的情況是，未來13年樓價會升，但讀者$30000的人工即永遠唔會加!

 

睇完呢個case是否十分絕望? 當然筆者有辦法令大家人生作點逆轉的，第一當然係讀者要改變自身太低的儲蓄率，第二是到現自住房供滿時由大換細或「大執」後「拆件」租出。另外筆者當然知道有不少人是連「小學雞」不如，那下部份開始我們會重新由做好儲蓄、認識各種投資工具後，找些合用的一齊再出發!

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聶SIR ( 聶振邦 )
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now財經台《名家給力場》客席嘉賓
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