在購買「無契樓」（即樓契缺失或不完整的物業）時，按揭申請會面臨較高風險和複雜性。以下是潛在買家需注意的關鍵事項及建議：
一、什麼是「無契樓」？
指物業因業主遺失、未補地契、法律糾紛等原因，導致樓契（業權文件）不完整或無法提供。這會直接影響銀行對物業業權的審核，進而影響按揭批核。
二、無契樓按揭的挑戰
銀行拒批風險高
銀行審批按揭時，必須確認業權清晰。若樓契缺失，銀行可能擔心物業存在隱藏債務（如未披露的抵押）、業權爭議或合法性問題，通常會拒絕貸款申請。
法律風險
無法確認前任業主是否隱瞞物業的抵押、訴訟或共有權人問題。
未來轉售困難，買家可能因業權問題卻步。
估值與貸款額受限
即使有機構願承做按揭，銀行可能低估物業價值，導致貸款額降低（如僅批出50%按揭），買家需準備更高首期。
保險問題
部分按揭保險公司可能拒絕承保無契樓，進一步增加貸款難度。
三、解決方案與建議
補辦樓契
若業主仍在，可通過律師向土地註冊處申請補領副本，或通過法律程序（如宣誓聲明）重建業權文件。
若涉及未補地價的居屋或公屋，需先向房委會補價並補辦手續。
尋找替代融資渠道
財務公司或私人貸款：利率較高，但對業權要求較寬鬆，需謹慎評估還款能力。
提高首付比例
若銀行僅願提供部分貸款，買家需準備更多現金（如50%-60%首付）以降低銀行風險。
進行徹底法律審查
聘請經驗豐富的律師，全面調查物業背景（如查冊、追溯業權歷史），確認無潛在糾紛。
要求賣方簽署保證文件，聲明物業無隱藏債務或業權問題。
考慮「買家風險自擔」協議
部分交易中，買賣雙方可能協議由買方承擔業權風險，但此類交易法律爭議風險極高，需謹慎處理。
四、注意事項
避免急於成交：無契樓價格可能低於市價，但隱藏風險可能遠超節省金額。
諮詢專業人士：律師、地產代理及按揭顧問的意見至關重要，切勿自行處理。
長遠轉售影響：即使成功購入，未來轉手時同樣可能面臨業權質疑，需預留時間與成本處理。
總結
無契樓按揭申請難度高，且涉及複雜法律程序。建議買家優先考慮業權清晰的物業，若堅持購買，務必通過專業法律團隊評估風險，並預留充足資金應對突發問題。在香港，土地註冊處的查冊（查閱物業記錄）是關鍵步驟，可初步了解業權狀況，但仍需進一步深度調查。