中年覺得投資效率太低如何改善?【諗SIR】#2982

諗sir你好

 

我最近有啲困擾係投資或發展方向，覺得效率太低，可以俾啲意見我嗎…..？

我依家月薪8萬幾，有bonus，上升空間都算仲有，不過未知要花幾耐時間。

太太開左有限公司，主力Digital Marketing，年入大約40萬，冇出糧俾自己。

早兩年啟德樓花，800萬左右，借左8成，30年，每月約還2萬幾。360幾呎唔係幾夠住，想搬大啲既。唔係想要小朋友既。

股票約有50萬，升升降降咁冇咩分別。

現金有約有60萬左右。

唔係好知未來應該點安排好，舖排買多間細樓？定全力股票？債？

answer:

讀者屬事業做得不錯一類型，惟始終屬中層再升職位置不多，所以加薪未到他，樓就買了小型的不打算生育。住在一個比較小的單位(800幾萬300幾呎，都只會是那幾區才會那樣高呎價吧)，而配置比較好的社區，會所美侖美奐，對於不少基層人而言已屬向上流夢想。

 

可是中產買了樓，都有他們的煩惱。第一，始終想搬大一點，但是原本儲物的積蓄已壓在首套房做首期。第二，想不靠樓而儲蓄更多，但謹慎的性格不配合股場，所以不欲花時間在無肯定結果的股票。

 

這類人如何利用最近的施政報告去打開他的枷鎖呢? 如果35歲以下其實施政報告准出租樓按到七成，這類較年輕的朋友買樓只幾年，就當現時出租樓可按到七成也應該加按不到錢出來，但由於首萬一般已付20-30%，確實可以將原本的房子按至七成轉正出租用，然後把房子的租金收入的70%當作核實收入，加大借貸力方便借錢入手高租金回報房的。

 

讀者的潛力也挺大，太太有開左有限公司可以執返靚條數令月入多了約3萬5借貸，把自己的收入再加租金收入，假設收氐月20k，即總收入有80000+35000+20000*70% ~ 130000，令家庭借貸力升至~1638萬。計出如果肯重組好按揭，他有能力再買樓的。

 

問題是應買樓嗎? 買什麼? 政府公佈了簡樸房的規則，大致是80呎加有窗有廁有廚，了解到合規不難而未來不准建立新的劏房後，就知現時的劏房大於80呎而水電齊的有價值，因未來的供應是零的而一旦經濟再下行需求更激增，是對沖經濟差的好投資品。

 

當400萬買間房去分間，30%首期即可表明出租，即120萬首期。而收租都成5500一間管理費每月只500-600好平，那月收入是5500*4 ~$22000。七成上會月供280/252 ~ $11K，月正現金流為22000-11000-1000雜費 = $10000。那用120萬就產出正10K正月現金流，回報10%年率，未計未來稀缺下房價有機升值。你說政府在東涌及北部都會區有大量公屋安置劏房居民? 可是20幾元車費加上劏房戶性格就是不願變的人，君見東涌現有大量空置公屋居屋，有幾多劏房戶願意搬入去享受每天海邊跑步?

 

若35歲以上，入了手的單位已升機會更大，買套房等轉簡樸房的首期也可按到了，更有資源為打破困局去部署。

 

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