進入減息周期，定期息率急跌，租租應如何自處?【80後の投資俠侶】 #2977

#美國減息  #定期  #賣樓  #租樓  #樓市爆煲

 

一覺醒來已見到4大消息:

1/ 美聯署大減0.5%

2/ 美國10年期國債， 已由高位4.6%回落至現時3.7%。

3/ 本地HSBC Prime rate -0.25%， 按揭息率明天起由封頂位由4.125減至3.875%。

4/ 本地定期， 筆者查看本地銀行的定期價錢， 息率較高的中資銀行，1年定期已由上月的3.8%急降至2.9% (下圖) ， 而且大部份銀行已取消1年定期。(筆者沒提及1,3個月定期, 過往分享過1-3個月的定期回報雖然較高，但時間太短， 有機會首3個月高，尾9個月低，所以沒有意義)

 

中資銀行定期報價:

 

 

最近筆者留意市場上流行著一種想法， 樓市會長遠下跌，不如將自住樓賣出， 改為租樓， 然後用定期利息支付租金。筆者明白在高息時期出現這種想法是很自然的事，但真正落實去做，是否又可行呢?

 

首先， 高息時期未必能維持很長時間， 樓價因通漲而長遠上升的機會亦不細，而居住需要可以係30年或以上的事（視乎長命與否)。因此筆者認為以定期養租是一種高風險，贏面細的人生賭博(沽空樓市)。因為以定期養租的做法是『將不斷貶值的現金鎖死在銀行中，收取有機會不斷下降的利息， 再以不斷下降的利息去支付因通漲不斷上升的租金』，這不就是一場豪賭麼？

 

嘗試用實例說明，假設賣樓後持有500萬現金， 以定期養租， 實際操作上所面對的困難:

 

以500萬定期計算，上月在中資銀行12個月定期為3.8%， 年收19萬，每月收15,800，若今天以500萬定期， 做定期為2.9%， 年收14.5萬， 每月12,083 ( 減小約$3800, -24%)

 

如以定期養租，要先付出1年租金，再在1年後才收到定期利息，而且上個月預算$15800 租住1房， 今天已要有心理準備下年度租金預算將減少$3800 (-24%)，在不動用本金的情況下，即使下年租金不升，也要改住同區的開放式了。筆者相信沒有多少人可接受生活質素上上落落，特別是有家庭的人。始終擁有穩定居所，才有閒時享受人生。居無定所對精神及健康都有好多不良影響，並不是1萬幾千的利息可以彌補到。

 

我地再落地計一計， 假若賭贏，即使樓價下跌， 其實也賺不了多少。何況樓市已下跌30%， 還能再跌多少仍是一大疑問。

 

再從樓價升跌舉多一個例子，以樓價500萬為例，2房月租18000計，可看到樓價跌5%，維持不變或升5%後的分別:

情況1 – 假設1年後再下跌5%= 475萬, 樓價節省25萬。一年租金開支=21.6萬， 計及搬屋， 租屋費用， 買新傢俱等費用，即遲一年買平樓價跌5%，只能算平手。

情況2 – 樓價冇升跌，維持500萬， 一年租金=21.6萬+2次搬屋費用= 蝕25萬左右。

情況3 – 樓價升5%=525萬， 買貴25萬+一年租金=21.6萬+2次搬屋費用= 蝕50萬左右。

(PS: 重點來了，50萬的損失+所付租金變成沉沒成本， 90%的人都不願止蝕， 寄望樓價回跌，期間持續消耗本金， 所以大部份人一開始租樓， 會租上10年8年就是這個原因。)

可見一旦賭輸， 可令原本安定生活變成生活潦倒，筆者一生中已見過非常多的失敗例子。所以自住樓不應賣其實是有其道理的。

 

近年經濟不景， 網上出現大量KOL為了吸引流量，大吹樓市爆煲論，鼓吹讀者賣樓，這類題材吸晴， 收視較高，除了可賺流量，更可在客人賣樓套現後銷售不同產品。例如：證券戶口開戶回贈，風水賣樓課程， 全權委託投資， 股票/ 期權投資班以及炒股班。讀者宜根據過往歷史投資表現，自身情況， 慎重評估後作出決定，切忌衝動賣樓。

 

 

筆名： 80後の投資俠侶

筆者簡介：

從小到大住勻港九新界。（包括青龍頭, 深井, 荃灣, 大圍, 石門, 九龍灣, 彩虹, 銅鑼灣, 西灣河）。曾居住1000呎的私樓，500尺的居屋以至200呎的公屋，精通不同區份及各類住房開則。興趣為睇樓及研究各類投資，由2008年海潚開始睇樓至今，已有15年睇樓經驗, 2010年上車,買賣過兩次樓, 有多年以租養租經驗。有投資槓桿債基，保費融資及管理200萬股票收息倉之經驗。

 

 

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

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