幾年前買落單位賣唔出? 業主如何由輸轉贏?【諗SIR】#2962

諗sir

你好! 很欣賞你的著作和參加了你的收息101+103+104及買樓001+003的課程. 誠蒙呀Sir開班教學，指點了小弟需要實行的長遠計劃及方向。小弟在2020根據諗sir在課堂上選擇的樓宇開則及地區的建議， 買了心儀單位4.8mils以作出租之用。努力用了年多時間，根據諗sir買樓003心法，來申請＂最高＂成數按揭及成功批出，也在收樓同月內成功出租(一次收一年租)，今年會第三次續租。

因為經歷完疫症及現在經濟低迷期，樓價回落到4.2mil , 而加息周期樓宇供款月見困難！所以想詢問一下意見！

小弟有一筆資金，大約 2.0 – 2.5 mil 正在考慮應該用一部份資金放落樓宇供款，減低供款負擔，定全部放入做收息資金？資產配置應該如何？

希望呀sir可以給予我一些意見。

 

謝謝你!

沒有理財方向，愚笨及數口不精之庸才上

 

 

answer:

讀者是幾年前買樓輸錢一群，2024年計四年前買的樓帳面輸了60萬。為何讀者仍有心情去問，現在有什麼投資呢? 讀者來文有用到「資產配置」四個字，亦屬我時常主張: 投資不是叫你把錢壓在一至兩項項目賭升跌，不顧後果地倍大資產只要輸1次就好傷，唔少人起初贏後尾輸更大獲得更慘下場。

 

可將資金分為保守和進取兩部份，分配好後再對應適當方案。買樓或買債這些合約性投資到期要將本金(或樓房)歸還的，屬於保守投資，不要指望可倍大，亦留心有些複合投資物去「扮」債，好像當年雷曼債券是Credit Default Swap(CDS)，被人包裝成「債」銷售。一般而言，好東西在合適的時侯，都沒有人sell你，但又有一定流通性，因為機構投資者自己買開又秘而不宣。好像AIA年報顯示，該公司近70%的資金都在買債，而旗下sales又叫人「儲錢投資最好買保險」。

 

進取賺價，可利用股票或期權。股票本身沒有歸還本金的責任，但公司在賺到利潤的時侯股價可以倍計走升，作為不一定派息的補償。這個情況，可少量資金配置，但打工仔不應將辛苦賺到既錢拎到做生意(即是買股票)，不少人就是打儲錢同買股票撈亂，結果財來又財去。

 

至於讀者，「買貴」了的樓遇上香港這幾年浮浮沉沉，令他仍保持實力今年再投資。當然樓的買對才今年有此效果，第一，讀者買的樓銀碼不大，符合我之前提倡買樓「揸細唔好揸大」的原則，現時普遍1500萬以上的樓要找買家不易，但小面積的樓在樓市回調後仍有價有市，準買家考慮是當500萬買間兩房，比現時樓市辰再跌20%即帳面輸100萬，反過來免交租即一年省下約20萬，5年租金都已抵跌幅，斷定而家買細LUMP SUM的單位輸極有限，反正又一定要住。更何況不一定下跌。當然納米樓不應買，無能力借不到按揭的都不應買。

 

讀者單位2020年買入，今年已第三次續租，還要一次過收一年租，即每次放租都很快租出之類別。當他每年收4%的樓價當作租金，收了4年租即已回本16%，亦即收了約60萬租，大致等於帳面跌價(買入:480萬、現時: 420萬)。因此選對單位即可跑贏大市，買樓亦不見得大市跌自己都要輸。

 

當然讀者亦可找我們看能否反過來把房子租出去，有租客會幫他把房子改裝令單位他日賣走時更具價值，自己又可鎖定4-5年有高租務回報收入。假設是4%一年租，5年加起來收20%，現在穩收20%租加上之後有個漂亮的裝修，讓你貴買房子，可令業主渡過這幾年樓市前景未明之時候，也是個好方法。我們已加開講座場次談反租出去的「租上租方案」，可見下方課程內容或與我們whatsapp查詢。

 

「租上租方案」與另外三個不買樓之情下怎去做好200-300萬投資的方案? 我們在下篇文章會續交待。

 

 

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

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