賣不出的單位如何「起死回生」? 二房東租上租產出現金流?【諗SIR】#2960

背景：
先生：擁有一間私樓，價值500-570萬，剩餘300萬按揭，自住。
太太：擁有一間村屋，價值400萬，剩餘50萬按揭，目前由太太家人居住。
太太家人：擁有一間村屋，價值400萬，無按揭，房屋較為殘舊，有意出售，但目前市場冷清，鮮有問津。
需求：
希望孩子就讀34/41校網，且需要三房單位。請問有什麼合適的筍盤，以及最佳的樓宇配置方案建議。

家庭收入：
先生月收入：12萬元（包括獎金）
太太月收入：2.1萬元（包括獎金）
現有資金：
家庭有150萬元現金預算作買樓之用。

方案：
目前有以下4個方案，希望請您分析每個方案的按揭可行性，並建議哪個方案更為可取，風險更低：

1. 出售太太家人的村屋，獲得400萬元，太太償還50萬按揭，剩餘資金作為首付。將先生的私樓轉到太太名下，然後先生再在無按揭的情況下用150萬元預算在九龍購買預算1000萬元的三房單位。
2. 出售太太家人的村屋，獲得400萬元，太太償還50萬按揭，剩餘資金留給家人。先生和太太聯名用150萬元首付在九龍購買三房單位，但先生仍有按揭在身。
3. 若太太家人的村屋無法出售，則出售先生的私樓，價值500-570萬元，加上150萬元預算，在九龍置換三房單位。
4. 直接用聯名花150萬元首付在九龍購買三房單位，但先生及太太仍有按揭在身。

問題：
請問在九龍有哪些適合的三房筍盤？
在以上4個方案中，哪個方案是最佳的樓宇配置方案，按揭可行性和風險評估如何？
期待您的專業意見，謝謝！

不少有心改善居住環境的人，只重視結果，明天本案讀者要換三房更要筍盤。本文則提出如何理順方法去獲得(換樓上的)結果。好像家長找補習班提升小朋友成績，若只重小朋友分數而少去考究自己的小朋友應用甚麼學習方法，完全將自身任務外判予你，除非家長好肯比錢，否則效果不如意幾可肯定。

讀者已明白揸村屋，已中伏，又很難脫手，令自己換樓出九龍的難度大增。寄語很多未買過樓的人，買第一間樓先不好說喜不喜歡，而要先想怎鋪定條路令自己更易越換越大。單位先要流通量高是必然，更不要買些環境清幽但細小的單位。你要想想市場買家，一般想要清幽的人通常想住大唔介紹冇車自己已有能力養車，另一邊如想要方便的人就不介意住小一點最好近工近。但想住清幽但又唔介意細的，不是說沒有人但客路少一點。

講一下逐步解難，讀者已知村屋不是好東西，要找到買家先要降低難度。第一可以試在不分間房的情況之下找到租客，省去裝修成本。其實租客就是你買你這一棟樓的candidate，但是一下子叫人給錢，住村屋更令人家不知道是否方便，那就很難叫人買。不過人有偏向他，不少人住下來就覺得沒什麼問題，打比方柴灣都有朋友認為好方便。

加上現在香港北上需求增，一些原本不方便都會因一些巴士線或地利而成熱租地點。若整間租出找不到租客，不妨將屋有技巧地分間租出，反正有些村屋讀者已現契在手。分間收租令租金double一倍有法門，成間租12000元的單位轉分四間每間收5千，令租金成20000，成功例子多不勝數。

我們有幫學生找些合適單位或易改的，長租單位再拆細租出，學生不用買入單位情況下完成「租上租」二房東收租投資人，租個單位直接獲得萬元計的現金流，新收入幫到學生反租新樓改善居住環境。詳情在下方課程見7月「二房東租上租分享會」。

一旦找到租客，他日將村屋賣走就有不少「熟客」。自己有租客，佣都唔使比。睇過樓的又一批客，賣樓找到對象。

現時不少放盤業主，都遇過經紀「幫佢放埋租」的情況。一是經紀想利用佢單位去幫手吸租客，令自己手上客人數目上升反正利用就是業主方資源。二是行下策一旦業主叫價高賣唔成，都希望中個租，食鋪「三番」賺個車費。

【租上租二房東入門分享會】

大量內地學生﹑港漂湧港，如何把握機遇為自己建立被動收入?

＃渴望收取租金（被動收入)

＃同時不想承受樓價調整

#工作收入非唯一收入 #為自己備後路

第一堂: 直債基本網課(1小時)

直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得

第二堂: 債基基本網課(1小時)

債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較

第三堂: 升跌看市網課(1小時)

製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法

第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時

債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密

第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時

-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行

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※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

諗Sir 真人授課

第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學

買樓換樓前必知事項必要識計的按揭
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力

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**諗Sir【買樓收租課程】**

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．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–

諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
價格: HK$2888元付款後有Advisor即同你傾搵樓、換樓、按揭上會執靚盤數、高成數收租、 一手樓買賣應有策略(下列列舉18項咨詢方向例子)、於服務期內更可參加諗sir主持的PowerTeam荼聚、與諗sir及advisor面接傾下你的情況。買樓期間手把手一齊睇樓更有律師、租務上人脈網絡介紹。經驗、秘訣、人脈、度身規劃一次過比哂你!

服務期限: 24個月

*實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
報名步驟: 可以 whatsapp 63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。

1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業客觀咨詢(我地18區都做到，會談及避免區份)
4.摸貨操作及提供盤源
5.公司名買樓省稅及執行網絡
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介

7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.裝修妙法讓你單位更貴價摸出或更值錢

10. 一手樓按揭上會及即場揀選對你有利的付款計劃
11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介

12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
13.為港漂解說值得買入的二手港房類別，不主推一手新盤
14.向港漂解說小紅書講錯港房的10大點
15.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
16.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)

17.高成數上會經歷及全方位咨詢
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%

諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA

團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備

參與服務請whatsapp 63832145 註明「買樓POWERTEAM」查詢

英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!)
價格: $3888

包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢，真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你
*直入當時樓市網絡，提供英國樓市筍盤(總4個)
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*同時轉介英國有用的MORTGAGE BROKER、會計、律師、順利一站式完成
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*英國的裝修留意點及師傅轉介
*服務提供者為諗sir舊生Ada，現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
欲查詢服務請whatsapp 63832145 註明「英國樓POWERTEAM」

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服務期限: 24個月
下次 PowerTeam荼聚: 2023年8月30日19:30-21:00於尖沙咀
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