背景:
先生:擁有一間私樓,價值500-570萬,剩餘300萬按揭,自住。
太太:擁有一間村屋,價值400萬,剩餘50萬按揭,目前由太太家人居住。
太太家人:擁有一間村屋,價值400萬,無按揭,房屋較為殘舊,有意出售,但目前市場冷清,鮮有問津。
需求:
希望孩子就讀34/41校網,且需要三房單位。請問有什麼合適的筍盤,以及最佳的樓宇配置方案建議。
家庭收入:
先生月收入:12萬元(包括獎金)
太太月收入:2.1萬元(包括獎金)
現有資金:
家庭有150萬元現金預算作買樓之用。
方案:
目前有以下4個方案,希望請您分析每個方案的按揭可行性,並建議哪個方案更為可取,風險更低:
1. 出售太太家人的村屋,獲得400萬元,太太償還50萬按揭,剩餘資金作為首付。將先生的私樓轉到太太名下,然後先生再在無按揭的情況下用150萬元預算在九龍購買預算1000萬元的三房單位。
2. 出售太太家人的村屋,獲得400萬元,太太償還50萬按揭,剩餘資金留給家人。先生和太太聯名用150萬元首付在九龍購買三房單位,但先生仍有按揭在身。
3. 若太太家人的村屋無法出售,則出售先生的私樓,價值500-570萬元,加上150萬元預算,在九龍置換三房單位。
4. 直接用聯名花150萬元首付在九龍購買三房單位,但先生及太太仍有按揭在身。
問題:
請問在九龍有哪些適合的三房筍盤?
在以上4個方案中,哪個方案是最佳的樓宇配置方案,按揭可行性和風險評估如何?
期待您的專業意見,謝謝!
不少有心改善居住環境的人,只重視結果,明天本案讀者要換三房更要筍盤。本文則提出如何理順方法去獲得(換樓上的)結果。好像家長找補習班提升小朋友成績,若只重小朋友分數而少去考究自己的小朋友應用甚麼學習方法,完全將自身任務外判予你,除非家長好肯比錢,否則效果不如意幾可肯定。
讀者已明白揸村屋,已中伏,又很難脫手,令自己換樓出九龍的難度大增。寄語很多未買過樓的人,買第一間樓先不好說喜不喜歡,而要先想怎鋪定條路令自己更易越換越大。單位先要流通量高是必然,更不要買些環境清幽但細小的單位。你要想想市場買家,一般想要清幽的人通常想住大唔介紹冇車自己已有能力養車,另一邊如想要方便的人就不介意住小一點最好近工近。但想住清幽但又唔介意細的,不是說沒有人但客路少一點。
講一下逐步解難,讀者已知村屋不是好東西,要找到買家先要降低難度。第一可以試在不分間房的情況之下找到租客,省去裝修成本。其實租客就是你買你這一棟樓的candidate,但是一下子叫人給錢,住村屋更令人家不知道是否方便,那就很難叫人買。不過人有偏向他,不少人住下來就覺得沒什麼問題,打比方柴灣都有朋友認為好方便。
加上現在香港北上需求增,一些原本不方便都會因一些巴士線或地利而成熱租地點。若整間租出找不到租客,不妨將屋有技巧地分間租出,反正有些村屋讀者已現契在手。分間收租令租金double一倍有法門,成間租12000元的單位轉分四間每間收5千,令租金成20000,成功例子多不勝數。
我們有幫學生找些合適單位或易改的,長租單位再拆細租出,學生不用買入單位情況下完成「租上租」二房東收租投資人,租個單位直接獲得萬元計的現金流,新收入幫到學生反租新樓改善居住環境。詳情在下方課程見7月「二房東租上租分享會」。
一旦找到租客,他日將村屋賣走就有不少「熟客」。自己有租客,佣都唔使比。睇過樓的又一批客,賣樓找到對象。
現時不少放盤業主,都遇過經紀「幫佢放埋租」的情況。一是經紀想利用佢單位去幫手吸租客,令自己手上客人數目上升反正利用就是業主方資源。二是行下策一旦業主叫價高賣唔成,都希望中個租,食鋪「三番」賺個車費。
債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排: 第一堂網班:<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課,如註明日期未能上課可在之後補上 上課地點:尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排:
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
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銷售人員不會同你講的套客手法
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牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
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建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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第二堂網班:<債基基本網課>(1小時)
第三堂網班:<升跌看市網課>(1小時)
第四堂真人班:2024年9月7日(六)14:00-17:00<債基抵買方法及進階>
第五堂真人班:2024年9月14日(六)14:00-17:00<直債抵買方案及進階>
目前費用: $4830(已包上述五堂)
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諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
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學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
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諗Sir 樓市永續收入班 諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校 諗Sir 真人授課 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 樓市永續收入班 (PBA3) 安排: 第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00 上課地點為尖沙咀
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沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課
費用: $4280
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15
目前優惠費用: $3000
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5.公司名買樓省稅及執行網絡
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8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
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11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介
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