屋苑研究: 屋苑差一個字呎價跌少10%【諗SIR】#2957

香港將軍澳附近三個屋苑尺價變化,分別是君傲灣在將軍澳站,康城四期- 晉海於康城站,及海傲灣在油塘站。例如君傲灣,2021年6月平均成交尺價是17,661港元/尺,至到2024年5月是14,429元,跌幅約17%。同時期之下,晉海下跌約26% ,海傲灣由20992港元/尺跌至15938港元/尺同樣下跌25%,差距更大的屋苑亦在直播時提及過,於2021年夏天至2024年中呎價不跌反升的屋苑亦是有的,有些更是知名屋苑! 不過少人會跨區研究其升跌差及實地考究原因。

 

那,為何海傲灣下跌比君傲灣多近9%,明明海傲灣的樓盤較新, 而君傲灣的樓齡已超過10年以上。主因海傲灣新樓時,當年香港要600萬以下的樓才能借九成按揭上會,即是一成首付,故開發商建設一些200多尺細單位,以高尺價超過2萬元/尺賣出,令單位總售價不超過600萬,買家就可只給一成首付上會。其後香港按揭首付政策變成1000萬樓房也可只給一成首付,雖海傲灣勉強算接近油塘地鐵站,不過「鐵路盤」這一點不是常勝的,住海傲灣細單位的人亦有換出更大單位的意願,紛紛將海傲灣的細單位沽出,導致當區沽壓非常大。海傲灣跌幅跑輸大市(中原城市領先指數同時期由181點跌至143點下跌21%),那反過來君傲灣為何跑贏呢?

 

君傲灣本身有一兩房面積500多尺,而三房有600多尺至700多呎選擇。這些開則在同區來說已經算是較為大的兩或三房,住在裡面的人就沒什麼原因再換更大,除非他突然變得非常有錢,可以負擔到1300至1500萬樓,才可買又比君傲灣新及大面積的單位換樓。變相這三年沽壓較少,尺價上落亦較少。

 

至於康城四期- 晉海跌得較為多,晉海雖然是新鴻基的樓,屬知名發展商建設。但屋苑海景看出去,右手邊的海景就被LP6遮到部分,而左手邊近電視城的海有被填海的可能。因此那裡的業主也知道消息,紛紛換同區更景觀好或保值的單位,康城大把一手樓供應,未計將來137區…,不少換樓客亦認為就當平賣舊單位只要新居又是平入就可以。

 

那邊廂,有同學問必嘉坊是否值得考慮? 明白必嘉坊最後一期改名叫THE HADDON開賣,主要是細單位為主。對於會改名賣的屋苑,大家要多加留意,無謂講太多負面信息。遠的說當年大圍名城,賣不完要在內地做路演,賣完早一批單位又改新名賣下一期,確實這樣做對「出貨」較有保證。近的說說PARK YOHO,以前名叫峻巒,銷售大家可網上查查。然而改名做PARK YOHO,成為「YOHO系列」報,出貨容易很多。現在輪到必嘉坊,除了名字之外,想起利用奧運站附近的利奧坊和它比較。

 

利奧坊主打細單位為主,分五期凱岸、曉岸、曦岸、壹隅、首隅,當中以壹隅最優質,貼近奧運站,接一條橋可以上去奧運站,呎價最貴。留意利奧坊不是每期都近奧運站,以首隅為例,近大角咀道距離地鐵站頗遠。由於單位比較細客路少,基本上家庭客好少考慮該處,租比單身家或工幹客較大機會一張約就斷租,再找租客令佣金支出上升。凱岸、曉岸入伙後,也有不少貨尾留下。要選跑贏的屋苑,加上買家會自住的,建議去利奧坊看看二百多呎單位令你有沒有焗促感,看完之後,才去買紅磡區樓花。

 

下圖展示明明樓齡較舊的帝柏海灣,在奧海城商場上蓋,因為會所比較大,加上樓下有商場,所以舊樓竟然在2021年至今,三年來說算是跑贏大市,跌幅都只是十多個百分比。而較新的屋苑有些跌到二十多個百分比,所以局促感需要留意,還有現在人們換樓,換樓客為主,都是想越換越大,大家要留意這幾點

 

 

 

 

諗SIR收息投資課程

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諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

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收息101(TEDV100)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
TEDV100 第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-06-18(二)19:15-21:15 FULL
TEDV100 第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-06-25(二)19:15-21:15 FULL
TEDV101 第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-07-27(六)14:00-16:00
TEDV101 第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-08-03(六)14:00-16:00

 

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83
TEDP83真人聚會: 2024-07-09(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年10月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83

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上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
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諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-06-15(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-06-22(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-06-29(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

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上課地點為尖沙咀
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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

高成數按揭上會出租

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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



諗Sir PowerTeam 服務

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諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
價格: HK$2888元付款後有Advisor即同你傾搵樓、換樓、按揭上會執靚盤數、高成數收租、 一手樓買賣應有策略(下列列舉18項咨詢方向例子)、於服務期內更可參加諗sir主持的PowerTeam荼聚、與諗sir及advisor面接傾下你的情況。買樓期間手把手一齊睇樓更有律師、租務上人脈網絡介紹。經驗、秘訣、人脈、度身規劃一次過比哂你!

服務期限: 24個月

*實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
報名步驟: 可以 whatsapp WhatsApp chat 63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。

1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業客觀咨詢(我地18區都做到,會談及避免區份)
4.摸貨操作及提供盤源
5.公司名買樓省稅及執行網絡
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介

7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.裝修妙法讓你單位更貴價摸出或更值錢

10. 一手樓按揭上會及即場揀選對你有利的付款計劃
11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介

12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
13.為港漂解說值得買入的二手港房類別,不主推一手新盤
14.向港漂解說小紅書講錯港房的10大點
15.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
16.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)

17.高成數上會經歷及全方位咨詢
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%


諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
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