現時買樓及換樓可以嗎? 深水炸彈點幫你手?【諗SIR】#2955

追左諗sir同power team幾年，知道團隊好有實力，幫到好多人，希望可以有幸沾點福氣。

想請教一吓，本人39歲，有2個小朋友，6歲和3歲，本人為營業經理50k-80k/月帶bonus，老婆不時有part time10k收入

有間金禧已供5年，現價同買入打個和，現金200萬，匯豐股票30餘萬，

有幾個問題,

1，希望增加收入，自知現金不多，但能買債基或其他收息的產品嗎？

2，手頭的資產樓齡開始舊，要把物業換一些較新的嗎？

3，應否再買第2間樓自住而租出金禧?

祝諗sir同power team生意興隆

ANSWER:

至於讀者現時舊樓換新，是值得的。香港舊樓引發的問題開始越來越多，幸好香港樓房的建築質素也不差，很多40年的樓宇確實真住得人，維修後也有人買。這個有賴過往的機制令到香港的樓市與鄰近地區大不同。現在很多新盤開價都頗貼近二手，因此不是鼓勵讀者買一手，而是去一手開盤時附近的二手樓「執死雞」，往往能夠找到些低水盤買回來既可放，又可住，完成成交再賣賺個水位。此事可賺的已等於不少人1-2年工資，值得花心思。

例如天水圍天榮站有新盤開賣，附近有些二手盤是用「跳樓價」賣出的，買到當然輕易可放賣賺錢。嘉湖山莊屋苑本身有一個問題，就是較多客住得不太久，令樓價升可以好快，跌又比較快，你當是股市中的high beta股吧! 天水圍始終上班較，住在大西北亦不令人很有好感，因此住戶出入多，累積不到一批人肯坐貨令屋苑貨乾上升。

講籃田，當年親海駅平價開賣，確是「深水炸彈」，匯景當時就比佢「炸親」。不過舊樓業主應該利用這個深水炸彈，去幫自己把舊的樓換成新的，就當不炒房留間「未爛」既樓比仔女都好。

可能有人認為:「香港的未來，仍然值得在港買樓嗎?」看法一是，內地樓的租售比一般是600，即是收租要收成600個月才等於收番樓價。這是北上廣深大城市的情況，未講最離譜的900以上。香港樓的租售比平均只是300，加上國家要再放寬香港的管治，令香港更自由，必先更換人口。如果你現在放棄香港的據點，將來想返香港賺錢，更為艱難。用香港人角度言，要搵到咁高人工仲可以借九成買樓，及利用珠江三角洲附近的人口密度，香港仍只屬唯一。

我們又不是叫你偏向買樓，不過如仍然要上班賺錢，在香港買間樓，或1-2間房子，是值得的! 我會覺得這叫做tail hedge。即是你認為日後外國生活及經濟會比香港好，但如現實情況不如你所想，留下一尾注，留資產在香港做tail hedge，為更萬全之策。起碼可加快你的理財進度。

但如果你不計房產，已起碼有幾千萬現金(hkd)，那就不需要玩這個遊戲。更應考慮將你的資產投入現金、債券或股票，有效去避稅及分散世界不同的角落。始終這世界確處於大變局之間，應該沒人能告訴你最終最佳在那生活。再觀乎下面這幅圖，你會發覺踏入2024年，一些垃圾債券對於美國國債的孳息差降到3%，說明垃圾債價都獲得不錯升幅。如果你想穩陣，趁美國大機會於24年第四季減息前，投入一些評級去到單A或BBB的債券，去穩收5至6厘息更合理，香港的定期相信會比美國減息走在更前，夏季完後就早降定期息了。

美國一旦真減息，債券的價值不少會抽上去，到時再建債倉已經太遲。還有債券可隨時轉倉去不同其他國家。一般外面免費資訊就是講怎樣可以免費在外地開一個儲蓄戶口。但怎樣在英國、新加坡、或其他避稅天堂去開立一個投資戶口，兼且不需到當地更可以遙遠操縱的，更在香港有代辦有牌照而又上市級別的，我們為收息學生搭路完成此事從很久已開展。

另外現時換間大一點的屋可以嗎? 確實生活質素比睇樓市升跌更重要。就當你不看好香港樓市，但又強行要你的子女屈在個一房開放廚單位，或細兩房，實在不值。反正換了三房買舊些少，每個月供樓就供多二三千，但令家庭生活質素改善，這絕對值得。自住樓屬消費需求之一，不太應用投資需求去決定你的消費。投資往往是處理好基本需求後的再昇華，不應本末倒置。

第四堂真人班(睇樓及股樓債配置講解) 3小時

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第五堂真人班(債基) 3小時

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債基槓桿點及及控制心得分享
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第六堂真人班(直債) 3小時

直債收息的揀選方法、直債保本性解說
直債賺價必知三個特點
慳手續費的買債方法
槓桿直債債基方案
直債遇上跌價的處理方法

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※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
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買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

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諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
價格: HK$2888元付款後有Advisor即同你傾搵樓、換樓、按揭上會執靚盤數、高成數收租、 一手樓買賣應有策略(下列列舉18項咨詢方向例子)、於服務期內更可參加諗sir主持的PowerTeam荼聚、與諗sir及advisor面接傾下你的情況。買樓期間手把手一齊睇樓更有律師、租務上人脈網絡介紹。經驗、秘訣、人脈、度身規劃一次過比哂你!

服務期限: 24個月

*實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
報名步驟: 可以 whatsapp 63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。

1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業客觀咨詢(我地18區都做到，會談及避免區份)
4.摸貨操作及提供盤源
5.公司名買樓省稅及執行網絡
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介

7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.裝修妙法讓你單位更貴價摸出或更值錢

10. 一手樓按揭上會及即場揀選對你有利的付款計劃
11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介

12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
13.為港漂解說值得買入的二手港房類別，不主推一手新盤
14.向港漂解說小紅書講錯港房的10大點
15.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
16.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)

17.高成數上會經歷及全方位咨詢
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%

諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA

團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備

參與服務請whatsapp 63832145 註明「買樓POWERTEAM」查詢

英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!)
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包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢，真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你
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*服務提供者為諗sir舊生Ada，現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
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