本人月入25000係一位私人機構小職員，老公係一位公務員，月入39000，有一層係大西北嘅樓，做梗9成按揭，當時借貸金額係301萬，宜家只係供左大約5%，宜家市值大約就390萬，層樓就寫我自己一個單名，老公就做擔保人，因為老公職業關係，有宿舍可以住，令到本身自住嘅樓，宜家吉左出嚟。本身有100萬嘅流動資金，想請問宜家呢個市況，應該轉做5成按揭以便出租，定係應該賣左佢，揸現金係手，留待遲啲再入市呢？另外，以我宜家呢個情況，如果轉做5成按揭，資金流未必足夠，借私人貸款去做5成又是否一個好選擇呢？謝謝
answer:
如果讀者借私人貸款減低現持有單位的欠款, 將它由高成數轉為五成, 這件事多數不可行。因借私人貸款大減借貸力。讀者及他先生收入約共6萬5千元,根據金管局DTI不能大於50%的規條,讀者最多按揭可供32500/月，如果他借了100萬私人貸款,當分5年還，即令借貸力大減61%。所以他想用私貸去降低欠款再轉按，咁做「唔夠計」。
討論按揭宜細緻一些，因為一旦按揭計錯,好像讀者那樣房子轉按不到只屬小事,但如果買新房子,最後因為借不到按揭成交不到, 鐽訂也要一百幾十萬。讀者因為先生是公務員獲宿舍,故現有房子可租可賣,也屬好事。但我們建議讀者將原本小房子保持住, 或者換到更佳區域。
前特首在香港也租房子不買樓, 特首工資也算不錯,為什麼會租房子呢? 很多時是因為政府有津貼, 無謂浪費。不過也因這樣害了人, 有些公務員未必像讀者那樣聰明, 起碼有一間房子在手。有些真的想既然政府有宿舍,就連買房也不考慮。但去到四五十歲才知道, 見身邊的朋友有房子幫他養老, 自己才急著買。而人過四十五歲, 銀行按揭借得不多,亦拉不到三十年去還降低供款。或到四十幾歲才開始供樓, 一想到六十歲時還有十幾年未供完就索性不買(房), 變相透過銀紙濫印而資產膨脹, 令自己賺多點錢的機會流走了。所以有時宿舍福利有利都有弊。
香港樓價由2003年的中原城市指數見到30.8點之後就不斷膨脹,去到2021年高位,升幅由30.8點升到190點,升幅是6倍。留意同期美國量化寬鬆的規模, 其實都4倍之上,香港的M3貨幣供應都增多了不少,所以香港樓價升幅的主要決定因素,是因為錢太多,追逐有限的樓宇資產。中國經濟因素反屬其次。選擇方面，九龍區的樓一般好過偏遠地區, 現在內地人來找房的寫照都透視了。內地人到香港買房, 一般跨省到港來買,還是想買得好一點。至於內地人選房還有其他因素，可以一一再說。
至於另外一個題目是如果將房子賣了,或者加按了錢出來，怎樣做才可以靜好養老? 舒適養老呢?
要舒適養老應不是炒股買幣求發達。畢竟人已過30尾40者，大概未雖等到50才知天命吧。舒適養老需要合約性強、強制執行還款強的工具。如租約、借據等。債券就是張借據、在香港收租也比內地有保障。內地莫說收租，就在買樓花(預售房)等到收樓也是驚險過程，因此香港的樓房對他們而言租值又高買新樓更有保證了。買股票就是個概念，大股東不一定要派息的，所以買股機會都係留比後生。
債券我們不少學生趁在美國減息前低吸些2027年大銀行發的債，派5%幾，價位吸引。好似讀者賣樓回500萬，將其一半投入即約30萬美金(約235萬hkd)，一年收息13萬未計賺價到期保本。還有另一半(500-235=265萬)，可50%+上會買間500萬的洋樓，雖讀者不會但有學生咁做，收到31k租。即係將500幾萬洋樓一開五。或者就咁在港買樓收租，亦有好介紹。咁計500萬乜洋房都唔搞收25k/月好穩，亦可以用下新方法既40k-50k一個月，喂呢個數夠返廣州或者曼谷做大爺啦。去大阪食拉麵都食到你驚。
講返買債，我們本身就為學生找到了更平入手費的債券，畢竟收息101自2013年開始就將全港經脈打通，更不是更新市況比學生。也有時選擇2030年的債去買，不一定持有到2030。只不過2030價格一定會回到100，一旦買貴左就收住息等，遠比股票無了期等返家鄉優勝。如債94元買97元沽，20萬美金賺3%，不少債優勝的1個月內有此升幅，一季的也屬平常。20萬3%即6000美金賺價，未計賺息。
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股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
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BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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買樓收租的裝修及如何控制成本
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睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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