本人月入25000係一位私人機構小職員,老公係一位公務員,月入39000,有一層係大西北嘅樓,做梗9成按揭,當時借貸金額係301萬,宜家只係供左大約5%,宜家市值大約就390萬,層樓就寫我自己一個單名,老公就做擔保人,因為老公職業關係,有宿舍可以住,令到本身自住嘅樓,宜家吉左出嚟。本身有100萬嘅流動資金,想請問宜家呢個市況,應該轉做5成按揭以便出租,定係應該賣左佢,揸現金係手,留待遲啲再入市呢?另外,以我宜家呢個情況,如果轉做5成按揭,資金流未必足夠,借私人貸款去做5成又是否一個好選擇呢?謝謝
answer:
如果讀者借私人貸款減低現持有單位的欠款, 將它由高成數轉為五成, 這件事多數不可行。因借私人貸款大減借貸力。讀者及他先生收入約共6萬5千元,根據金管局DTI不能大於50%的規條,讀者最多按揭可供32500/月,如果他借了100萬私人貸款,當分5年還,即令借貸力大減61%。所以他想用私貸去降低欠款再轉按,咁做「唔夠計」。
討論按揭宜細緻一些,因為一旦按揭計錯,好像讀者那樣房子轉按不到只屬小事,但如果買新房子,最後因為借不到按揭成交不到, 鐽訂也要一百幾十萬。讀者因為先生是公務員獲宿舍,故現有房子可租可賣,也屬好事。但我們建議讀者將原本小房子保持住, 或者換到更佳區域。
前特首在香港也租房子不買樓, 特首工資也算不錯,為什麼會租房子呢? 很多時是因為政府有津貼, 無謂浪費。不過也因這樣害了人, 有些公務員未必像讀者那樣聰明, 起碼有一間房子在手。有些真的想既然政府有宿舍,就連買房也不考慮。但去到四五十歲才知道, 見身邊的朋友有房子幫他養老, 自己才急著買。而人過四十五歲, 銀行按揭借得不多,亦拉不到三十年去還降低供款。或到四十幾歲才開始供樓, 一想到六十歲時還有十幾年未供完就索性不買(房), 變相透過銀紙濫印而資產膨脹, 令自己賺多點錢的機會流走了。所以有時宿舍福利有利都有弊。
香港樓價由2003年的中原城市指數見到30.8點之後就不斷膨脹,去到2021年高位,升幅由30.8點升到190點,升幅是6倍。留意同期美國量化寬鬆的規模, 其實都4倍之上,香港的M3貨幣供應都增多了不少,所以香港樓價升幅的主要決定因素,是因為錢太多,追逐有限的樓宇資產。中國經濟因素反屬其次。選擇方面,九龍區的樓一般好過偏遠地區, 現在內地人來找房的寫照都透視了。內地人到香港買房, 一般跨省到港來買,還是想買得好一點。至於內地人選房還有其他因素,可以一一再說。
至於另外一個題目是如果將房子賣了,或者加按了錢出來,怎樣做才可以靜好養老? 舒適養老呢?
要舒適養老應不是炒股買幣求發達。畢竟人已過30尾40者,大概未雖等到50才知天命吧。舒適養老需要合約性強、強制執行還款強的工具。如租約、借據等。債券就是張借據、在香港收租也比內地有保障。內地莫說收租,就在買樓花(預售房)等到收樓也是驚險過程,因此香港的樓房對他們而言租值又高買新樓更有保證了。買股票就是個概念,大股東不一定要派息的,所以買股機會都係留比後生。
債券我們不少學生趁在美國減息前低吸些2027年大銀行發的債,派5%幾,價位吸引。好似讀者賣樓回500萬,將其一半投入即約30萬美金(約235萬hkd),一年收息13萬未計賺價到期保本。還有另一半(500-235=265萬),可50%+上會買間500萬的洋樓,雖讀者不會但有學生咁做,收到31k租。即係將500幾萬洋樓一開五。或者就咁在港買樓收租,亦有好介紹。咁計500萬乜洋房都唔搞收25k/月好穩,亦可以用下新方法既40k-50k一個月,喂呢個數夠返廣州或者曼谷做大爺啦。去大阪食拉麵都食到你驚。
講返買債,我們本身就為學生找到了更平入手費的債券,畢竟收息101自2013年開始就將全港經脈打通,更不是更新市況比學生。也有時選擇2030年的債去買,不一定持有到2030。只不過2030價格一定會回到100,一旦買貴左就收住息等,遠比股票無了期等返家鄉優勝。如債94元買97元沽,20萬美金賺3%,不少債優勝的1個月內有此升幅,一季的也屬平常。20萬3%即6000美金賺價,未計賺息。
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租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
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第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15
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