樓價連跌8個月，這是一個不爭事實但托賴各位Power Team用戶支持，市況不景但仍相信我們，以至於生意雖然有所影響，但已比坊間大多數地產行幸運，實在非常感激各位。市況差，很多人都抱著觀望態度，即使知道現時樓價已比之前下跌2-3成，但仍害怕買入後會再跌。我們非常明白這種擔憂，但為何12、1月的成交量仍比去年第3-4季多呢，我認為有三大主要原因。
1. 剛需且租金昂貴
住宅成交每年平均大約會有6.5-7萬宗，仍然2022及2023兩年都因市況波動而令成交降少2-3成，即代表市面上存在著不少有需要置業的準買家因此而沒有入市，在購買力積聚下「剛需」其實很大，只是還沒釋放。當然「居住」是剛需，但「置業」未必是剛需，因為可以選擇租。但現時租金非常昂貴，在樓價連跌8個月的同時，租金已連升11個月。不少4-500萬的上車盤已經要租$16,000-17,000，租金回報達4.4厘。更形象化來說，1個450萬的單位假如你租的話每月要白付$16,500租金。但假如你有能力付45萬期，每月月供多$3,500，你就可以買下該單位而不是交租了。
2.定期息下降
香港定期存款過去一年多由5萬億增加至8萬億，相信各位明智的讀者自己或身邊不少親友都有做定期。然而近月市場預測美聯儲將於年中左右減息，因此定期連同美債的息率都已下降不少。現時港股形勢，一言難盡，難以安放大批資金。同時美股雖然升勢強勁，但已升穿歷史高位，閣下又是否願意高追呢?所以在各項投資工具都難以讓人滿意的情況下，若然政府適度撤辣願意開放給投資者買樓收租，港樓會重新成為不少投資者的選項。
3. 物識超跌盤
上述兩個屬於宏觀的大市因素，但微觀上其實要在逆市搵筍盤而且買得安心也有準則可言。近月和客人睇樓，不少經紀都會說:「呢個單位好平好筍呀，呢類單位高位做到800萬嫁，而家680萬咋。」相信大家也聽過類近的措詞吧?現在市況比高位回落，樓價低左是自然不過的事，何謂抵?何謂筍?有客觀標準嗎?我認為是有的。這是我自己慣常和客人分享的計算方法。例如你睇某單位，業主2018年3月買入，當時中原城市指數CCL假設為170點，買入價800萬。那麼今天CCL150點比2018年下降了11%，「合理樓價」則是712萬。如今業主底價為650萬，那客觀來說這個單位是比大市「超跌」了62萬。我認為這才算是客觀的方法去計算單位是否真為筍盤。
當然如果單位持有年期有7-8年以上，在你計算時可能還要把單位裝修的折舊、樓齡因素等加入考慮，但原則是不變的。而我和客人現時睇樓，基本上都只會揀這類「超跌」盤入手。畢竟市況未來一年是升是跌我們難以預測，但至少如果客人選購的單位已超跌8-10%以上，至少短期內仍有跌幅，客人的防守性仍然足夠。另一方面是一些優質/罕有單位，很多時在旺市時是根本沒有放盤或天價放盤的，這類單位可能並沒有「超跌」只屬市價放盤，但仍然是值得考慮的。何謂優質/罕有單位?
例如馬鞍山迎海的海景單位大多為三房，21座中只有極少數兩房面向海景。所以如果你預算有限只能買兩房但又想要海景，就只能夠揀這幾柱，這為之優質單位。
同樣，沙田第一城向城門河景大多數同樣為三房，只有寥寥幾座為兩房有河景，這些單位同樣在旺市時會比其他單位貴15-20%，但如今若然回落至市價水平，也是非常值得考慮。每區都會有個自的獨特性，難以盡錄，如有興趣了解更多深入，實在的資訊，歡迎向Power Team查詢。
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偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
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