市況不景為何仍有人入市,市弱買樓必知【地產仔禾記】#2912

樓價連跌8個月,這是一個不爭事實但托賴各位Power Team用戶支持,市況不景但仍相信我們,以至於生意雖然有所影響,但已比坊間大多數地產行幸運,實在非常感激各位。市況差,很多人都抱著觀望態度,即使知道現時樓價已比之前下跌2-3成,但仍害怕買入後會再跌。我們非常明白這種擔憂,但為何12、1月的成交量仍比去年第3-4季多呢,我認為有三大主要原因。

 

1. 剛需且租金昂貴
住宅成交每年平均大約會有6.5-7萬宗,仍然2022及2023兩年都因市況波動而令成交降少2-3成,即代表市面上存在著不少有需要置業的準買家因此而沒有入市,在購買力積聚下「剛需」其實很大,只是還沒釋放。當然「居住」是剛需,但「置業」未必是剛需,因為可以選擇租。但現時租金非常昂貴,在樓價連跌8個月的同時,租金已連升11個月。不少4-500萬的上車盤已經要租$16,000-17,000,租金回報達4.4厘。更形象化來說,1個450萬的單位假如你租的話每月要白付$16,500租金。但假如你有能力付45萬期,每月月供多$3,500,你就可以買下該單位而不是交租了。

 

2.定期息下降
香港定期存款過去一年多由5萬億增加至8萬億,相信各位明智的讀者自己或身邊不少親友都有做定期。然而近月市場預測美聯儲將於年中左右減息,因此定期連同美債的息率都已下降不少。現時港股形勢,一言難盡,難以安放大批資金。同時美股雖然升勢強勁,但已升穿歷史高位,閣下又是否願意高追呢?所以在各項投資工具都難以讓人滿意的情況下,若然政府適度撤辣願意開放給投資者買樓收租,港樓會重新成為不少投資者的選項。

 

3. 物識超跌盤
上述兩個屬於宏觀的大市因素,但微觀上其實要在逆市搵筍盤而且買得安心也有準則可言。近月和客人睇樓,不少經紀都會說:「呢個單位好平好筍呀,呢類單位高位做到800萬嫁,而家680萬咋。」相信大家也聽過類近的措詞吧?現在市況比高位回落,樓價低左是自然不過的事,何謂抵?何謂筍?有客觀標準嗎?我認為是有的。這是我自己慣常和客人分享的計算方法。例如你睇某單位,業主2018年3月買入,當時中原城市指數CCL假設為170點,買入價800萬。那麼今天CCL150點比2018年下降了11%,「合理樓價」則是712萬。如今業主底價為650萬,那客觀來說這個單位是比大市「超跌」了62萬。我認為這才算是客觀的方法去計算單位是否真為筍盤。

 

當然如果單位持有年期有7-8年以上,在你計算時可能還要把單位裝修的折舊、樓齡因素等加入考慮,但原則是不變的。而我和客人現時睇樓,基本上都只會揀這類「超跌」盤入手。畢竟市況未來一年是升是跌我們難以預測,但至少如果客人選購的單位已超跌8-10%以上,至少短期內仍有跌幅,客人的防守性仍然足夠。另一方面是一些優質/罕有單位,很多時在旺市時是根本沒有放盤或天價放盤的,這類單位可能並沒有「超跌」只屬市價放盤,但仍然是值得考慮的。何謂優質/罕有單位?

例如馬鞍山迎海的海景單位大多為三房,21座中只有極少數兩房面向海景。所以如果你預算有限只能買兩房但又想要海景,就只能夠揀這幾柱,這為之優質單位。
同樣,沙田第一城向城門河景大多數同樣為三房,只有寥寥幾座為兩房有河景,這些單位同樣在旺市時會比其他單位貴15-20%,但如今若然回落至市價水平,也是非常值得考慮。每區都會有個自的獨特性,難以盡錄,如有興趣了解更多深入,實在的資訊,歡迎向Power Team查詢。

 

 

 

 

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第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
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*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

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15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(六)15:00-17:00

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

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諗 Sir 買樓網上課程


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銀行及按揭中介不告訴你的秘密
比較屋苑同單位實例作解
按爆八成或高成數
收入由無變有大法、助你兩樓一債再借掂「一生三宅」
鋤價必學四式,獲得筍盤秘訣
揀樓心得。將你功力由區份比較再向上提升
入屋睇樓每步點做,逐步解說及剖析
買樓法律疑難
(例: 缺契、改建、我見過好同一般律師樓之分別)
一些平賣既樓宇類型及當中伏位
新盤(一手樓)選取技巧及睇水位分享
樓市走勢獨家剖析
講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
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與資深助教去做consultation,2021年-今年POWERTEAM共買賣成交宗數超300單

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買樓秘訣課程 (TEPT08) 安排:
(為配合新政策、現時買棲秘訣課程可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課: 揀樓心得及選取單位秘訣
第二課: 買樓如何避免中伏?
第三課: 借貸力由無變有
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第六課真人:2024-03-02(六)15:00-17:00

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原價: $5800
目前優惠費用: $3188(早鳥價附送powerteam服務,收滿即停)

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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

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年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
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6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介

7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
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10. 資深一手樓按揭上會妙法及即場手把手揀樓
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諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
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10. 資深一手樓按揭上會妙法及即場手把手揀樓
11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介

12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
13.一拆二及用開的人際脈絡轉介
14.加按及預早甩名部署咨詢
15.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
16.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)

17.高成數上會經歷及全方位咨詢
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%

諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
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*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備

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