樓價連跌8個月,這是一個不爭事實但托賴各位Power Team用戶支持,市況不景但仍相信我們,以至於生意雖然有所影響,但已比坊間大多數地產行幸運,實在非常感激各位。市況差,很多人都抱著觀望態度,即使知道現時樓價已比之前下跌2-3成,但仍害怕買入後會再跌。我們非常明白這種擔憂,但為何12、1月的成交量仍比去年第3-4季多呢,我認為有三大主要原因。
1. 剛需且租金昂貴
住宅成交每年平均大約會有6.5-7萬宗,仍然2022及2023兩年都因市況波動而令成交降少2-3成,即代表市面上存在著不少有需要置業的準買家因此而沒有入市,在購買力積聚下「剛需」其實很大,只是還沒釋放。當然「居住」是剛需,但「置業」未必是剛需,因為可以選擇租。但現時租金非常昂貴,在樓價連跌8個月的同時,租金已連升11個月。不少4-500萬的上車盤已經要租$16,000-17,000,租金回報達4.4厘。更形象化來說,1個450萬的單位假如你租的話每月要白付$16,500租金。但假如你有能力付45萬期,每月月供多$3,500,你就可以買下該單位而不是交租了。
2.定期息下降
香港定期存款過去一年多由5萬億增加至8萬億,相信各位明智的讀者自己或身邊不少親友都有做定期。然而近月市場預測美聯儲將於年中左右減息,因此定期連同美債的息率都已下降不少。現時港股形勢,一言難盡,難以安放大批資金。同時美股雖然升勢強勁,但已升穿歷史高位,閣下又是否願意高追呢?所以在各項投資工具都難以讓人滿意的情況下,若然政府適度撤辣願意開放給投資者買樓收租,港樓會重新成為不少投資者的選項。
3. 物識超跌盤
上述兩個屬於宏觀的大市因素,但微觀上其實要在逆市搵筍盤而且買得安心也有準則可言。近月和客人睇樓,不少經紀都會說:「呢個單位好平好筍呀,呢類單位高位做到800萬嫁,而家680萬咋。」相信大家也聽過類近的措詞吧?現在市況比高位回落,樓價低左是自然不過的事,何謂抵?何謂筍?有客觀標準嗎?我認為是有的。這是我自己慣常和客人分享的計算方法。例如你睇某單位,業主2018年3月買入,當時中原城市指數CCL假設為170點,買入價800萬。那麼今天CCL150點比2018年下降了11%,「合理樓價」則是712萬。如今業主底價為650萬,那客觀來說這個單位是比大市「超跌」了62萬。我認為這才算是客觀的方法去計算單位是否真為筍盤。
當然如果單位持有年期有7-8年以上,在你計算時可能還要把單位裝修的折舊、樓齡因素等加入考慮,但原則是不變的。而我和客人現時睇樓,基本上都只會揀這類「超跌」盤入手。畢竟市況未來一年是升是跌我們難以預測,但至少如果客人選購的單位已超跌8-10%以上,至少短期內仍有跌幅,客人的防守性仍然足夠。另一方面是一些優質/罕有單位,很多時在旺市時是根本沒有放盤或天價放盤的,這類單位可能並沒有「超跌」只屬市價放盤,但仍然是值得考慮的。何謂優質/罕有單位?
例如馬鞍山迎海的海景單位大多為三房,21座中只有極少數兩房面向海景。所以如果你預算有限只能買兩房但又想要海景,就只能夠揀這幾柱,這為之優質單位。
同樣,沙田第一城向城門河景大多數同樣為三房,只有寥寥幾座為兩房有河景,這些單位同樣在旺市時會比其他單位貴15-20%,但如今若然回落至市價水平,也是非常值得考慮。每區都會有個自的獨特性,難以盡錄,如有興趣了解更多深入,實在的資訊,歡迎向Power Team查詢。
債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排: 第一堂網班:<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課,如註明日期未能上課可在之後補上 上課地點:尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排:
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
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諗Sir 樓市永續收入班 諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校 諗Sir 真人授課 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 樓市永續收入班 (PBA3) 安排: 第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00 上課地點為尖沙咀
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沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15
目前優惠費用: $3000
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校 諗Sir 買樓 PowerTeam 服務 服務期限: 24個月 *實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
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