諗sir你好，
最近開始睇到你既page同收看你的YouTube channel，受益良多，希望諗sir 可以比少少意見。
本人（31歲）及先生都是公務員，分別月入7萬及8萬。另外兩人都可領取房屋津貼：每人每月約2萬，為期10年。仲未開始拎， 未知房屋津貼能否計入借貸力。
另持有：
– 物業1: 屯門瓏門兩房(先生名,2014入)市值約850萬，按揭尚欠320萬，月供$12k，管理費$2k，收租$16k
– 物業2: 長沙灣單棟新樓兩房(本人名,2020入)市值約800萬，按揭尚欠600萬，月供$21k，管理費$2k，收租$16k
– 保費融資: 2024年可取回110萬
– 現金及股票約80萬
現時住宿舍，2024年尾要搬，到時保費融資(110萬)+現金股票(80萬)+呢2-3年儲既錢(平均每月5萬x12x2.5=150萬)預算約400萬。
我地想生小朋友，希望小朋友讀小學前住近長老（屯門區），之後再就校網搬出市區。現有此計劃：
頭幾年繼續出租兩層樓，以租代供，自己則另租屯門大3房，以買債收息去幫補租金及滾大筆錢，待需要搬出市區時，再買多層市區三房自住，但我地無人頭可借，可能要內部轉名先。
想問諗sir, 我地咁樣部署合適嗎？希望諗sir能提供意見，指點迷津，望早日財務自由。
answer:
我認為讀者的理財做得不錯
第一點他早著先機投身社會後不久趁後生買樓，也懂得分時段買入。屯門瓏門在2014年買入、6年在長沙灣買入單幢新樓兩房。然而樓宇選擇明顯錯誤，可些執行上可再調教，但原則做得好，就算買錯了有不錯成績，此為一例。
重申一下原則1: 樓係要趁後生買。從2014年到現在瓏門已供了9年加上首期、兩房市值850萬按揭欠320萬其實內藏530萬財富。買樓變相逼自己儲錢，係老套但有用。儲錢係要夠耐先有成績的。另外政府不斷印銀紙出黎令通賬長存，你提早欠債夠耐只令自己越有利。即係月供2萬，10年後2萬的銀紙實質上可買的東西少了。
原則2: 兩間樓在不同時間單名買入，盡用首置名額。長沙灣這間樓較接近2020年買，價格相對不便宜。但正因分開時間買、所以入貨點可以保證不會在太差。留意想捕捉在低位買樓，自2010年起大把人做過，亦不少人2010年沽係2015年認錯再買返。所以你想time the market，不如用股票。買樓? 預要揸夠耐同分段，儲加賺的在樓可影響人生。在股其實少注怡情就夠。
讀者在30出頭幫自己部署產好夠資金，現想再住好一點。
第二點做得好就是讀者沒有因他有宿舍而不置業。認識不少人到四十多歲才考慮置業，因有居住福利。但四十多歲置業時會發現他要似讀者同樣效果，例如瓏門供了9年存了筆錢，係44歲做要成53歲才「修成正果」、太遲。
還有住慣了政府宿舍的人同powerteam睇樓，advisor報告客戶會發覺私樓單位比他的宿舍細，看不上眼。但問題是要夠錢去好退休，其實就要買樓為自己擴大資產。還有透過通脹將自己的債務貶走。令自己可較易獲得一筆錢。通賬出現是未來眾多事情中發生率最大的，除非政府停止自1971年後印銀行的「壞習慣」。
第三是讀者趁廿幾歲有撥開一筆錢做了保費融資，在2024年取回110萬，不是很多。但相信讀者開頭只是拿出幾十萬去做保費融資，30出頭已返110萬算不俗。2024年再續一次融資應效果不錯，因既可享受銀行因為高息環境而予客戶相對優厚的融資條款，而反過來遇上減息周期。令產生的回報息差會越來越高。所以建議2024年讀者可保費融資再做一次令在他36、37歲時將110萬變到200多萬再用作收息。200多萬用債基A餐好似現在派9.4%，都收成20萬一年月月18K了。對不少人而言未夠40歲月月有成20K被動收入也很幫到手。
至於長沙灣單棟2房暫時不易甩手，不過都要積極留意。長沙灣這個區份很多單棟樓都是恆基收樓項目後再重建的、有些是市建局項目如四喜(喜雅、喜韻…)，但四小龍因配套較所以雖比「四喜」樓齡舊，但價錢還是賣得稍貴。這就是配套上的價值。再上一級的奧運站、基本上價錢是全壓著長沙灣的單棟。因此長沙灣在九西區排序較低、你揸既樓永遠唔可以係人地揀淨那些。至於屯門讀者已入瓏門，其他都未太有誘因留意，不如先租瓏門及收住息，慢慢換走長沙灣單幢及令自己既現金用保費融資DOUBLE再DOUBLE。
債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂網班：<升跌看市網課>(1小時)
第四堂真人班：2025年2月15日(六)14:00-17:00<債基抵買方法及進階>
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目前費用: $4830(已包上述五堂)
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目前費用: $4830(已包上述五堂)![諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120241/lunsir-103-newtext.png "諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)")
未來一季樓市走勢看法
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15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
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諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
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諗Sir 樓市永續收入班 諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 真人授課 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 樓市永續收入班 (PBA3) 安排： 第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00 上課地點為尖沙咀
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(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!) 上課地點為尖沙咀 諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排： 上課地點為尖沙咀 ．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
費用: $4280
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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（*諗Sir【買樓收租課程】已整合至【樓市永續收入班】及全新豐富內容。）
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
目前優惠費用: $3000
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 買樓 PowerTeam 服務 服務期限: 24個月 *實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
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Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
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8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
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►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
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