近日不少投資專家都揚言香港樓再無投資價值，理由主要有三個:
1.人口下降
2.金融中心地位不保
3.潛在供應量太多
其實利好利淡的消息同樣眾多，我相信會看我們文章的讀者都是有獨立思考能力的有識之士。面對以上論述其實也有不少論點可以反駁，但我先不在此重覆以往提過的論點，反而想認真的和大家比較一下香港樓和外地樓。若然港樓再無投資價值，是否值得考慮投資外地樓呢?
海外樓範圍極大，我也不想蜻蜓點水點水式只和大家很表面地討論。所以我希望拿本人較為熟悉，亦確實持有的澳洲樓和香港樓從多方面比較。
1.樓價走勢
較多人投訴港樓已回到2017-18年水平，若從中原城市指數比較2018年1月，指數為174點，如今164點(跌5.7%)。同期澳洲樓價指數從122上升至133(升9%)。一升一跌表面上很多，但若然你把這5年來的匯率也計算在內，澳元從18年1月的5.68下跌至如今5.04(跌11.3%)，此消彼長的下，差距大約4%左右。
2.利率
另外一個很多業主呻慘的是息口不斷增加，每個月的供樓成本也高了不少。本人也是其中一名「苦主」，但我建議各位苦主也可以同時比較一下其他地方的息率，雖然是阿Q精神，但確實會令自己心裡舒暢些。以澳洲樓為例，若然你並非澳洲公民，按揭息率為6.8%-7.5%，若你是澳洲公民，息率則為6.3%左右。在香港做按揭，利率一般為P-2至P-2.5之間，即如今加息後大約3.75%。3%利息影響多少?若借500萬分30年供款為例，香港3.75%息的話月供為$23,156，30年總利息支出330萬；澳洲息口6.75的話月供$32,430，30年總利息支出670萬。
3.租務回報
海外樓的租務回報一向較高，因此才吸引不少港人投資，很多網上廣告或KOL都宣傳日本、英國、加拿大、澳洲樓有6-7%租務回報。但這只是表面回報，實質外地樓的雜費和稅務支出卻鮮有人提出。以本人持有一間Brisbane 三房Apartment為例，市值大約90萬澳元，每周收約900澳元租金，扣減支出前租金回報為5.2%。但當中有不少支出是買香港樓沒有的
一 Concil Rate(市政費) 用作維修該區基礎設施如道路、公共設施、清潔等約$1000澳元一年
二 Water Rate 這不是用家自付的水費，而是污水處理費，用於公共水道，約$500澳元一年
三 Strata Fee 即管理費每月約250澳元
四 Agent Fee 經紀佣金 澳洲地產經紀收取的佣金並不是像香港一樣只收一次性半個月佣金。除了一次性付款外，他們每月還會收租金大約6-8%作管理費用。當然有收費也有服務，如單位出現塞渠、壞鎖壞窗之類，他們也會處理。若然將來放賣，澳洲物業買家不須支付佣金，但業主則需要付佣，一般為樓價的2.5-3%，由買賣雙方代理分成
五 Rental Income Tax 租金收入稅 香港的租金收入入稅為15%，澳洲樓則為32.5%。當然此租金稅可扣除以上部份物業維修成本支出，但七除八扣後，仍然需加大約1個月租金作租金收入稅
因此所謂5.2%租金回報，實質回報只有約3.7%。以上計算已是full pay物業，並沒有做任何按揭，假如閣下需要承造按揭，還要計每月的利息支出，結果可想而知。
4.流動性
諗sir常說，選擇投資物其流動性相當重要。澳洲樓乃及不少西方國家賣樓都要收Captial Gain Tax 物業增值稅。以澳洲為例，政府會收取50%的利潤，即你買賣物業若然5年內賺取200萬，政府則會向你收取100萬稅。因此客觀來說，物業的流動性非常低，因為買入後基本上你都不會考慮賣出，只能視作不俗的被動收入。此外，若然你並非澳洲公民，你並不能購買二手樓，只能在一手市場選擇。而眾所周知，一手市場的價錢必定比起二手有溢價，一般為10-20%不等，再考慮業主賣樓要付2.5-3%佣金，閒閒地十幾二十萬。
總結而言，香港樓是否再無投資價值，我不敢斷言，但至少就目前環球經濟狀況不穩，經濟數據不佳的情況下，不論樓市、股市、幣市，也確實不如定期吸引。現時需要置業的確實是「剛需」即家庭結構改變而需要置業的人士。事關現時雖然買賣氣氛低沉，但租務卻非常活躍，租金也連升數月。若然租金昂貴，同時自己衡量能力足夠下能夠找到有水位的物業自住，也是明智之舉。至於海外樓是否值得投資，建議閣下必須做足功課，了解清楚各項支出和稅項才下決定，事關坊間不少經紀都是報喜不報憂，很多雜費都不會如實向你反映。除了物業稅外，英國還會收遺產稅，這也是另一個重要課題。此外單位裝修、保養、花園維修等這些費用也是非常昂貴的支出，因為外國人工貴，斷不是香港幾百蚊就可以開個鎖通個渠，這些潛在支出業主們也需要計算在內。
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買樓收租各類稅務處理
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漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
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