揸納米樓收租夠供樓是否唔好賣?【諗Sir】#2808

諗sir你好

有個問題想請教你。或者想問下你買樓班有冇教

小弟37歲 年收入36萬。住將軍澳，19年錯買左了一間470北角單棟200尺。做左6成按揭。現在估價430，放租12000。

老婆 32歲 ，公務員，月薪29xxx，無物業

由於小朋友剛出世。想起屋企附近搵間550萬二房單位。但只有150萬首期。而我有按揭在身，所以不能做老婆擔保。

請問這個情況下,有冇方法可沒有擔保而買到樓

還是必需放了北角換樓。但本人心是不想放的。因為租金差不多夠交按揭和管理費。基本上不用理會。想留來老左做一個被動收入”

有空請回覆，謝謝

ANSWER:

明白讀者心中不想放北角樓,但要應付家中新成員需住大一點

第一個方案，依照讀者心理所願: 保持原本北角樓

既然租金足夠交管理費及供樓,就不賣。有現金150萬原可作太太買第二房首期,現可將部分投入債券基金。有些在金融機構做銷售的人,會提議急在一次過將150萬投入股票比重高的派息基金，收8-9%年息,換言之150萬假設收8厘半年息一年收約125,000元利息,月月有約10,000元利息。

那讀者再補幾千元,就夠租一間550萬市值的兩房單位。這樣做有兩個壞處,第一,將150萬資金全投進才獲1萬元利息，由於150萬已屬讀者全部現金,做法冒險。第二,派息基金含有股票,波幅自然大。然而金融機構職員反而喜愛推銷這些股票性質高的派息基金，有其原因。

諗Sir自己就會在市場上找些價格較低的,約90元的直債。這些直債可能還有4-5年到期,但留意持有人可以在到期前隨時將直債沽售贖錢。直債的年回報在7-8厘,跟剛才說的債基方案不同。直債到期保本，又可隨時買賣，買家亦可因應風險選擇不同的發行人。當然發行人有倒閉風險,但其實派了7-8厘的債券很多都是香港知名的大公司。

再保守一點，先入30-40萬債基, 剩下見債基首批買入的收息好才放直債,幫助分散風險。利用債券收息,補貼租兩房的支出。留意用股票收息去補貼租金就不可，太波動。

諗sir自己會理性行方案二: 

趁年輕(讀者3x歲)就直接將北角的細單位放手,因單棟樓的成交少、單棟樓只有200多呎單位成交更才。將政府供應已說明公營屋不會少於280呎，而銀行亦傳出過一波「不太願意做280呎亦即26平方米以下的單位按揭」，相信他們擔心這類單位在未來供應少,需求亦不大之下流通性低,銀行不肯接受抵押。而讀者保持此等單位,可能是貪一時安逸，但未來隨時惹出大禍,整棟樓價值大變,就當到時要沽,亦沒客要。

相對你持直債,流通量高,不難找到客戶沽。所以行方案二快手沽樓拿回錢,就不要再買單棟樓了。其實不少經紀,去哄買賣樓宇經驗未深的客戶,叫他接質素一般的單棟樓。此事佣金其實不止1%，不過經紀用某些方法,令買家未必完全知道真相。所以有時做單很細的樓,佣金可以很高。因業主知道這些樓是極難放,不付高佣沽不到。而我不敢說讀者當初買樓是被對家吃了高佣，主因是要更貼切去做被動收入作為退休目標，最重要是間樓本質好,長期能接受銀行抵押，易沽易按。明顯兩房的受眾、及大屋苑樓，都屬更好。這個讀者可以自行考慮。

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