新按證下不同樓價住宅有何影響 (買家篇)【地產仔禾記】 #2802

上周五金管局出爐新按揭政策後，市場反應從成交上看未見有即時效果，畢竟目前香港樓市受加息和經濟環境影響很多人仍抱觀望態度，銀行定期更高達5厘半，從定期存款數字反映，不少人也把資金暫泊在銀行定期這個避風港觀望。

雖然短期內因市道氣氛不佳所以沒有促成成交，但今次改動的影響確實不少，牽涉各個住宅板塊，本文希望在此為大家略為展析。

居屋市場

較多人忽略今次一按由6成放寬至7成其實同樣包括居屋市場。未補地價及超出政府擔保期居屋從前只能做6成按揭，現在也可做7成。而未超過擔保期的居屋按揭過大約在樓齡20年後之前也不能再做「925」，如今也稍有幫助。現時幾間較多做居屋按揭的銀行已經出指引向按揭部員工更新計算方法，我相信短期內其他銀行亦會相繼跟隨。這對於「舊居」來說無疑是好消息，因為居屋買家一般都是社會夾心階層，收入和資產通常不會太高。以大部份居屋綠表/白表價均為400-600萬來說，少付一成首期絕對令購買門檻大幅下降，原先睇兩房的話現在也可以考慮三房，事關居屋的按揭以「家庭入息」為基準，較一般借貸要過壓測容易很多，只要首期足夠，亦夠供樓即可。同時，原本一些未過擔保期但樓齡已有近20年的屋苑如天頌苑、天富苑、采頤花園、油翠苑等等原先借9成的話只能按16年左右，以致每月供款額很大，如今也可略為延長數年，每月至少供少幾千，相信這些屋苑現在也會重新進入居屋準買家的視野中。

上車盤(600萬以下)

一般而言，上車買家資產水平通常不高而家庭收入一般落在4-7萬。對於他們來說，今次按政最大的幫助必定是省按揭保費。事關從前按揭保費若以600萬借9成計算，大約為23萬。新制之下則降低至13萬，相差甚大。再配合早前政策調低印花稅計算，現時購買同價上車盤的首期支出比1-2年前差近20萬，絕非少數目。

中價樓(600-1000萬)

對於中價樓來說，新按政的按保費會節省得更多，但不同的是我認為這類單位在短期內放盤會較之前多，因此買家如target這類樓，選擇會增加而且更有機會執到筍盤。箇中理由還請向power team advisor查詢。

中產樓(1000-1500萬)

1000-1500萬物業無疑是今次按政最大得著者。首先三房套向來都是大多數香港人換樓的目標，而這些樓的價格大多落在這個價碼區。而今次按政改動後相比起之前1000萬以上只能做5成按揭，現在買1200-1300萬樓首期僅需300萬左右。要知道買1000萬以上物業的買家多半不是首置人士，向來以換樓客居多。而賣出舊有物業能套出2-300萬的業主相信媲媲皆是。當然過去幾年樓市未見升幅所以賣樓可能無錢賺。但即使是2018年以8成按揭購買7-800萬樓的買家，現時供了5-6年後，即使平手離場或微蝕2-30萬賣出，也能套現近300萬。而從我們接觸的客人紛紛感受到，其實過去幾年不少人的人工都有所增加，只要家庭入息有10萬，已經夠換1200-1300萬物業。對於他們來說，之前要付3-400萬首期，外加3-40萬按保費，換樓根本是天方夜譚。而事實上，對於不少人來說買樓的時刻通常是結婚/生小朋友的階段，如今過了5-6年，若然好事成雙或是小朋友準備上小學，換上三房也是實實在在的需要。所以對於有意購入這個板塊物業的買家，我認為更應在現時市況未見熾熱的時刻出手，因為需求多而供應少，價錢必會相當硬淨，若略有好消息，升幅也會跑贏大市。

1500-3000萬

1500-3000萬可謂入門級豪宅。多數是半新樓/傳統豪宅地段的三房套，在香港住宅分類中屬D類單位。雖然新按政下按揭成數由5成提升至6成，但我仍然認為這類單位未能受惠。事關能負擔這個價碼的買家要不有家庭支持，要不就是月薪20-30萬以上的精英分子。確實雖然剛才上述提到不少人近年人工有所增加，但相反這類專才的職位在疫情期間及環球經濟動盪下多被減薪/裁員或調任。就算薪金沒有減少，但整體氣氛不好之下他們也會較擔心前景而轉買為租。事關買2-3000萬樓除了首期要付過千萬，單單是印花稅都過百萬，月供也要6萬以上。反而租住一個2000萬單位，租值只是4-5萬左右。在未有信心之前，多數潛在買家都會揀租多於買。

至於3000萬以上的豪宅及1億以上的豪宅，相信受眾較少，日後有緣再講。

總結而言我認為大家不宜少看是次按揭政策放寬的影響，因為這是政府自2009年以來首次首綁一按貸款。而一按的影響力和用林鄭/波plan二按大相逕庭。打個比喻，假如樓市是一輛汽車，過去香港樓市被很多障礙如辣招、壓測、按保等限制了前進。如今按揭寬綁就像替原本舊有過時、老舊的零件換上新一批。然而汽車是否能夠順暢運行，除了汽車本身而外還要看有沒有「油」提供動力。而「油」在樓市而言就是整體的經濟環境和置業需求。在淡市中即時效果可能不會顯著，但假如未來略有利好消息，反彈的速度則會相當快。正如大家今年1-2月也見識過1個月升100萬的威力有多可怕。

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