你好，諗sir,
本人今年36歲，月入4.8萬 ，先生41歲，月入4.5萬，穩定收入，我地有一個3歲小朋友。而我名下有一2房自住物業，位於大埔，銀行估6M，仲有3.4M貸款，現月供15k，我倆現金+股票大約110萬。
現想改善生活空間，因此有以下想法，但卻面對種種問題，望閣下可以賜教
- 賣樓換3房屋苑式管理村屋，約750萬 ： 按現時樓市淡靜，可能要低於估值約580萬才能售出現有物業，其次需要面對換樓中間既住屋問題，同時，我們曾問過銀行，村屋只能做8成按，所以必須放賣手上物業套現才能購買及通過壓測。
- 將現有2房單位出租，每月收約13K。另以高成數購買約750-800萬細3房既大埔區內（如白石角一帶）樓齡較新的樓宇，1，可解決換樓中間住屋既問題 2. 新樓期望日後可以升值。
我們比較趨向第二點，因為考慮到多一層樓，能增加被動收入，可為日後退休打算。但由於本人仍有貸款，單靠先生收入，計數上看似不能通過銀行壓測。還望諗sir 可指點下迷津
回答:
讀者想換大一點的三房，村屋方面我確實不太建議。因為村屋流通性低,而讀者及先生收入水平只屬中等。一旦換到流通性不高的村屋,日後放賣,縱使有屋苑式管理，在大埔區村屋林立下競爭多,賣得走一般叫價都不高。另外就是小朋友的讀書需要,未知讀者會否添丁不過,第一個小朋友只有3歲,往後的讀書需求可能有變化，不好搬入一個交通網絡,一般不太便利的村屋。
再說買樓,我們有機會再談白石角區份如何，就先以白石角為目標講按揭。讀者收入48000,先生45000,兩個人月入共93000。在2.50的方程式中,DTI金管規定50%，借貸力93000/10000*50%*2.50 ~1160。白石角的三房,其實900萬以下,舊一點的都有交易。如他已有130至140萬在現金衽手,首期加雜費應夠支付。
關鍵點在於,太太已經有一個(兩房)物業在大埔，如情況不變,用先生單名買白石角三房會遇上擔保人(即是太太)，已有物業者再去擔保先生,整套借貸力要打折的問題。所以深入計算,1160萬總借貸力要打個大折,一打折就應該買不到。正因如此,有著另外的方案。
方案一，賣大埔樓。可有260萬回籠,現金加至370萬再加上借貸力1160萬，任何樓都沽哂之後，買三房沒有大問題。這方法最易諗但缺點是欠長遠打算。讀者自己都識講，放棄大埔層樓令自己將少間樓收租,喪失他日一生三宅的機會。
方案二, 利用近日按揭放寬，將大埔樓結欠降至估價六成。即是補多十餘萬令結欠只360萬,就可以轉出租用途。而旦轉出租,租金收入的七成,就可以當作核實收入。令先生45000月入,再提高15000*70%~11000元。令先生的借貸力, 單人計可以去到接近730萬。而只要首期若夠200萬，即可以保持大埔樓出租, 而再買一間九百多萬的白石角三房。不過,其實也不一定是白石角,如果出得起800餘萬，在新界東也有不少二十年樓齡,而又景觀不錯的三房選擇。用第二個方案,你可以當作退一步住平些。
方案三,不賣大埔樓, 反轉將大埔利用近日按揭放寬措施, 將它加按到七成，不用HKMC二按。在這個情況下,可按到600萬乘70%減340萬欠款,即是按到80萬,令自己現金水平提升至200萬。而大埔樓仍然是太太名，先生月入45000,單靠先生的借貸力也有570萬。就咁也買到700多萬的樓。不過,如先生可以找到兄弟,或者找到除太太之外的擔保人(留意唔係人人可以擔保、不同銀行規定有些少分別)，其實也可買到900多萬樓, 達到三房入門。再唔係先生有兼職收入,令自己收入超過4萬元，他立即就不需太太收入,自己直買900多萬三房。
當然兼職收入不能高過正職，不能誇張到兼職收入是5萬,而正職是4萬5,銀行也不會相信。你做什麼職業,多久年資,收入達多少呢? 雖銀行不是人力資源機構,但它在此也很敏銳。最後重申一點,其實我說了這麼久,還沒說過壓測。因為能否批按主要看DTI,Debt to Income Ratio，過到DTI, 多數都過到壓測。壓測只不過是將你原本的息口加2厘，再將你DTI的thershold由5成加到6成, 係加2%同時加將thershold加比你，通常DTI條數得那壓測都差不遠。這些知識相信可進一步釐清，幫助讀者。
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
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1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
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6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介
7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
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18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%
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包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢，真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你
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下次 PowerTeam荼聚: 2023年8月30日19:30-21:00於尖沙咀
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諗Sir 樓市永續收入班
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
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諗Sir 真人授課
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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樓市永續收入班 (PBA5) 安排：
第一課真人: 2025年04月09日(二) 19:15-22:15
第二課真人: 2025年04月12日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年04月16日(二) 19:15-22:15
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
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**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)(網上重溫)：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：錄製網課
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
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．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
股債收息104班(全新內容)
全新內容共6小時課程(內容全面更新)
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第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
第三堂真人班 (2小時)
外幣直債80萬/160萬可買什麼?
債基槓桿及操作年息15%心得分享
價格將升的直債之特點
揀選債基的要點及原理
第四堂真人班 (2小時)
有什麼收息ETF/股票應留意
諗sir股票篩選系統一年使用權
透過債劵紅綠燈系統預測債券走勢
30萬高評級直債應買什麼?
問與答
附有助教面接咨詢
*範圍共11項*:
直債買賣手續
債基買賣手續
簡介債券紅綠燈系統
槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
判定債基升跌法門
保費融資計劃比較
手上保單去留查詢
現有債基及直債執倉
離岸資產儲存(如英國、新加坡)為你開路及人脈網絡
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排：
第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂真人班：2025年5月10日(六)14:30-16:30<債基抵買方法及進階>
第四堂真人班：2025年5月17日(六)14:30-16:30<直債抵買方案及進階>
*股債收息104班(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課，
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目前費用: $2990 (已包上述四堂、助教面接咨詢、諗Sir股票篩選系統)
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