租者置其屋 零首期買公屋是否唔使諗即食?【諗SIR】 #2786

小弟30 未結婚 月入大約6萬 都算穩定 

現金有大約一百萬  

 

係2021年12月買入1000左右新樓(做5成按) (近我女朋友家)仲係ssd  該層樓自住中. 供樓支出連管理費約$25000. 想換平d住 覺得會所冇咩用 , 當時買係因為屋企人話有能力就買新樓 同 覺得樓市會跌 新樓抗跌力好, 至於點解覺得跌都會買樓,係因為筆錢都係投機搵返來,怕會輸返.   

 

現在我老豆有層約400尺2房單位租緊俾人12000$ 都近返屋企人住既地方, 我想租我老豆個度, 新樓放租(應租到2萬-2萬1) (打算3年內會結婚,生小朋友,小朋友會俾屋企人照顧)(女友搵大約2萬中-3萬;但唔會預佢share支出). 

 

想請問稅務上 我老豆係唔係優惠左 但我放租個度就會蝕左? 

 

咁做好唔好?定有其他好部處?另外女友有層可買公屋 約60-70萬 係唔係即買唔洗諗?

 

ANSWER:

好的理財

目標1 是將錢運用得最大效益化

目標2 因應個人性格及不斷在變的客觀環境的調整可承受風險

避免:「過份用對未來市場升跌判斷去應市」

 

至於我對讀者的回應

1.女友有層可買公屋 約60-70萬 係唔係即買唔洗諗?

答: 買公屋就坐死左舊錢，明白近年有人用租者置其屋用「綠表上流」，用「租者置其屋」計劃10成上會買入舊公屋(合符租者置其屋的屋邨見本文後部)，一過禁售期即沽單位大賺100-200萬的個案。

 

近排(2023年)亦傳過自2005年停止加入屋村後，會再開始加返新屋村。

#有租者置其屋的屋邨見本文後部

 

諗SIR不知道讀者是否此種，先講我不是公屋專家。不過我個人認為政府就算再推都唔會大搞，因為令公屋居屋(如成功沽出)大賺，不屬現時政府想引入新香港人的大方向。林鄭那時亦傳過都無做。亦要有留意跟之前規例要禁售5年。5年後基層工作機會係咩西北方而北部都會區計劃有咁多新公屋起，究竟而家做能否與之前「幸運兒」一樣?

 

再講，讀者唔係10成上會，要比成70萬買間好難賣得返出去既公屋(因為租置或者房委比你買得既係舊村)，仲要失去之後用綠表9成5上會易批免地價買好些少居屋既機會。而公屋可照租照住既，所以「買公屋」的方向，計算機會成本後，只好說還有不少替代方案。

 

另外70萬拎出去直債收息只6-7%，即食計一個月都有3千-4千蚊左右有正現金流加上隨時可套現取回本金。如將70萬每年6%複利下去十年會多79%，即40歲125萬。而此事讀者到50歲係唔會做既，只係後生先會有賺錢能力而放心供樓或放心將幾十萬放係度滾。

 

你可以看看我們學生安排的債基，一月派息在0.032每單位，3月升至0.06，即是派息升了80%之外。那究竟就咁走入銀行選取的債基是什麼? 有臬生回應是竟然2023年還選買美國國債為主的債基，要知加息選期下美國國債的價格受壓，正如銀行定存息多了，也不用買美國國債穩收息吧，至於銀行為了什麼會有這種說法，我自己在銀行做了十幾年，在收息101課程內才講解吧。其實銀行幾時推那隻、叩客用什麼課程及形式買，都有自己一套的。但是不是為客利益去想呢? 只好引用我買樓powerteam那邊，有個內地客人根地產鋪看了房，他自己有個結論是:「地產鋪給我的推介都是高佣的，而不是跟我想要的。」

另外，讀者如要每年用5-8%IRR滾存，不要用份鎖死20-30年既保險做，因為30年後拎返幾百萬都唔知買到咩野。

 

2.租我老豆個度$12000，我老豆係唔係優惠左 ?

答: 識諗既其實老豆好有用，簡單想都有個供養父母免稅額，識玩既用老豆名開公司去合規避稅，唔使供mpf之餘一年都慳唔少。而老豆究竟會唔會同仔簽租約讀者未講。

 

3.覺得會所冇咩用

答: 呢個係讀者主觀看法。大家有冇留意而家有些價碼既新盤係會突顯會所? 佢想傳達什麼訊息? 你估廣告係亂落發展商請唔起人去諗Q?

 

4.屋企話:「有能力就買新樓 同 覺得樓市會跌 新樓抗跌力好」

答: 呢個讀者自證左，到佢買左新樓2年，而家想將新樓放租個陣，佢就知佢將間新屋租比人個損耗自己食哂仲要業主比埋管理費，係好蝕。亦因為咁有是次來文。可惜佢要自己行一個圈先知呢個圈缺點如何，而我地買樓powerteam會盡力同客人咨詢時避免行錯。

 

5.我(21年買既新樓)放租個度就會蝕左?

答: 呢個係上面題目4自證一部份，不贅。

 

截至2021年3月24日，有單位可供購買的屋邨名單如下*：

• 新界區租者置其屋屋邨

1. 粉嶺 – 祥華邨
2. 粉嶺 – 太平邨
3. 粉嶺 – 華明邨
4. 上水 – 天平邨
5. 大埔 – 富亨邨
6. 大埔 – 富善邨
7. 大埔 – 太和邨
8. 大埔 – 運頭塘邨
9. 元朗 – 朗屏邨
10. 屯門 – 建生邨
11. 屯門 – 良景邨
12. 屯門 – 山景邨
13. 屯門 – 田景邨
14. 葵涌 – 葵興邨
15. 青衣 – 長發邨
16. 青衣 – 長安邨
17. 青衣 – 青衣邨
18. 馬鞍山 – 恆安邨
19. 馬鞍山 – 耀安邨
20. 沙田 – 顯徑邨
21. 沙田 – 廣源邨
22. 沙田 – 博康邨
23. 將軍澳 – 景林邨
24. 將軍澳 – 寶林邨
25. 將軍澳 – 翠林邨

• 九龍區租者置其屋屋邨

1. 深水埗李鄭屋邨
2. 深水埗南昌邨
3. 九龍中東頭二邨
4. 黃大仙竹園北邨
5. 黃大仙鳳德邨
6. 黃大仙黃大仙下一邨
7. 觀塘彩霞邨
8. 觀塘翠屏北邨
9. 藍田興田邨
10. 藍田德田邨

• 港島區租者置其屋屋邨

1. 柴灣峰華邨
2. 柴灣翠灣邨
3. 香港仔利東邨
4. 香港仔華貴邨

*以上屋邨的部分單位不作出售，包括：

1. 根據長者住屋計劃租給長者居住的單位及小單位大廈
2. 供福利用途的單位
3. 與其他單位共用設施（例如：廁所、廚房、大門出入口）的單位

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