回報仲差過定期的個案? 留守香港老人如何用直債3個變化靠自己【諗SIR】 #2774

如揀短期內要決定 放棄或揀房協長者居,終身租住權 於紅堪區,希能早些回答

今年70歲無兒女,女長者 ,現獨居60年樓齡,上環 區二樓唐樓  步行15min可到達中環,估價約4.5M

流動資金+股票+債卷現現約有4M資產,每月債卷收息約5千, 開支約4千生活費,生活OK.

離世後不雖要留資產給後人

 

如揀樓要先付

2M一筆個租借權費. 租住房協長者安居樂全新1房400呎單位及每月付管理費3,500 不包差响, 水電

或230呎細開放式單位,一筆過先付1.3M每月管 理費2,500.-亦不包差响水電,於红磡區,長 住,直至逝世後,屋歸還給房協.

動用現有資金只有4M,是否適合我

 

如選擇、甚安排餘下資金（如選1房餘下2M及 選開放式單位餘下2.5M是否夠 晚年生活費 , 餘下資金怎配置、 舊居甚處理？

如出租舊居要動用最少三四十萬、裝收才吸引到出租,  餘下資金便少了三四十萬、

出售舊唐樓现時更加困難, 鄰居 等了2年都未有成交, 如未能出租或出售,舊屋我亦然会選擇居住, ,而房協 那邊每月付3或4千管理費、而空置不住, 覺得很好浪費,值得這樣做嗎？

 

選擇原因

其實我驚我地長者很因難租屋住, 及房協有lift,方便日後我不便上樓梯, 身体現在還可以 、  所以才有以上想法 ,當有一間 後備屋,令我 有安全感, 值得嗎？ 

比較下,現時我亦仍然喜歡住舊居因交通方便、及 住了幾十年己習慣了、但我資金有限,是否可以揀房協,  又擁有舊居,這是否明智想法？以4M  資金可行嗎？

 

或不選擇房協

居於舊居, 一動不如一靜等收購 ,等好價出售,到時才找 屋居住, 因現時身体還好,暫時不雖要 .房協長者居設施,等下一期再伸请 房協

或

動用金維收現居後,申请安老按揭, 因現居 樓齡太舊要驗樓才可伸请. 成功每月有萬多元收入直到過世.及4M傍身資金甚配置

或

最壞打算安老按揭不批, 未能出售, 未能收購,便 keep住照舊住舊屋至過世,亦有4M傍身, 

 

如现時不選擇房協長者屋,是否錯過了机会,心大心細,好煩, 

以我现時財政狀况及處境應怎選擇考盧

请給我意見及其它更適合我的方案

陳 老太長者上

 

 

見70歲老人家寫了一大段文字比我，那想想辦法作答。先講後生用如何角度睇本個案，結尾才回應老人家。

見案主來文:「出售舊唐樓现時更加困難, 鄰居 等了2年都未有成交。」其實唔只唐樓、洋樓都難放，唔好再講唐樓係good location就無問題。其實location要配合埋開則及稀有性一齊去睇，就唔係例如旺角好，就乜旺角樓都好咁顯淺。

申請安老按揭，案主講左:「間樓太舊，過唔到驗樓。」所以都係行唔通。

 

另外只揸一間樓，漫無目的咁揸下股票同債，好似案主咁都未叫係差。不過如果能趁早再買多間樓擴大資產規模、及試好買咩債可以比到5-6%年息比自己，咁情況就會好好多。根據讀者陳述，400萬資金只比到月息5000，即400萬資金只能產出1.5%年息，仲衰過成舊分8間銀行用存款保障計劃幫自己做定期。留意，佢亦指出而家可以比到息佢既，當然唔係仔女，而係債券。

咁買債都有好多種，有恆大，有瑞信，亦有些好正常可比到利息的。近日美金稍強加上美國債務上限問題，令一些債價有回調。例如90元的債價跌到88，即原本要18萬美金買的債而家17萬6美金就可入手，他朝債價升返上90元，就賺4000美金價。而成條債持有期間，派3-8%息不等(用20萬面值去計)，視乎你買咩公司發行既債。最重要係，條債仲有3-6年就到期，就當你撈貴左只要收住3-8%年息等，到期就會比返100蚊價你，即你20萬美金到期。點買同買咩? 可以報讀我地收息101課程有全教授。亦歡迎你要自行落各大機構問，銀行由10年前我教收息101開始，佢地除非有條債個佣好吸引，否則好少會比債個客睇。

 

當然亦有客係買入後唔會沽條直債出街的，亦只想放條債係香港/新加坡知名銀行去收息，這個從證券行低成本買入再轉去高信譽銀行存放收息的渠道，我們都兼顧到。

至於呢個讀者識打咁多字，來文發問時條理清晰，但仍對自己買股票的斬獲沒有提及，所以我亦都唔提買股票作退休啦。

 

不時我們都收到仔女已移民外地的老人家，查詢自己點可以「攪掂自己」。誠然有仔女是一種緣份，緣盡或否亦不可強求，緣份太重彿家角度講都唔係好事。自己有間樓加按錢出黎，或者直情賣樓套錢，之後有咩可穩定提供收入呢? 誠然理財是整個過程、是動態的，而唔係單一問下今日有咩number好買。亦唔係好似出面有些保險講座同你講「物業活化」。

係過程方面，我地留意到未接觸過債券既人，好容易被銷售人員講既回報吸引，買埋冇到期日而又派高息既債券，罔顧其持有物的風險及質素。最後往往輸錢收場。亦因此我們偏向為學生選取一些有保本性、回報反而唔係最高的債做開始。

 

當做到首步，我地亦對學生有了解，才決定佢係想唔係點成日打理，收下息不太進取就算。呢類做510%年息係可以的。亦有些學生想「炒債」，那自然要比些心力，咁操作就好似上面88蚊買90蚊沽咁樣，佢就要女好些債市點因市場消息而變動既關係。有些是資本較充足可以承受call loan的，那可在有預盤的情況下做直債槓桿，將回報提升至10%一年以上及保本，但就要預算好一旦市場回調時自己回7做，作出預備。

 

咁當一年老年人返400萬錢，佢只要有6%息一年，一年都有24萬用即月月2萬蚊，其實獨處長者1萬已夠係九龍租間一房仲要新樓好靚又正，而淨另1萬夠開飯之餘仲可以去下短旅行啦。差別在於有冇早去認識及試好一些工具點最幫到自己。就當我地賣一盞燈，唔同人有唔同方法去用呢盞燈幫自己。有些試左之後發現要將燈泡扭出黎暗些少、有些係發現用燈對住人最有利而唔係照自己。

 

我最希望是後生能閱此個案，及早認知日後面對問題，在身體還可加上光陰尚在時部署。諗sir自己就未活到70歲，不過時常為自己公司找出問題，及於初投身社會時養成不拖延的習慣。有時做服務業實有好處，時常面對幾個客人去催你，我自己20出頭已慣快做不拖，仲要1拖3客去做，咁往後生洞就可以清閒些少。唔去做、唔想做，最尾其實都要做，只不過用另一形或體現。

 

老人家希望比約100-200萬房協屋，例如130萬住到200幾呎紅磡樓，一般區內平租都成9千，咁9千*12個月/130萬~8.3%。即係可用平市面租金一半有突去永世享用紅磡房協單位，條件是要比upfront(130萬)及百年後將屋還比房協。

 

老人主核咁做主因是感到自己手腳開始不靈活，住中環唐樓有點折磨。而我地買樓powerteam服務有些客，50幾歲就開始join我地想去搵些「平地屋」，即係有lift到唔使上樓梯就可返到住宅的單位。 我用此概念再延伸，唔少老人家去到70尾，唔只腳痛，連條街點行都未必記得。故讀者用直線思想，希望用平地樓去「醫」佢腳痛。而其實再望前一步，佢住左平地樓個陣可能發現: 註院護士同近醫院先至係佢更需要既野! 至於幾百萬，亦需要想想保存惠及日後醫療需要。

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