5月樓市氣氛不弱，但成交量卻異常沉靜，「小陽春」只是曇花一現嗎?【地產仔禾記】#2770

香港私人住宅的成交量其實可以從土地註冊處查閱。平均過去5-6年而言，每年一手成交量約為15,000-20,000宗。而二手則為40,000-50,000宗。所以每年一二手總數平均值約為60,000宗左近。以這個數字參考，就不難看出2021年為樓市異常熾熱的一年，因為成交量高達7萬8千宗，相反2022年則為近年最慘淡的一年，只有4萬7千宗。

所以若說今年2023樓市反彈，到底市場氣氛有否過份熾熱，還是只是因去年過差而適度反彈，我認為大致也可參考今年頭幾個月的成交比較。

1月 一手 351 二手 3248 總數 3599

2月 一手 643 二手 4130 總數 4773

3月 一手 1779 二手 5495 總數  7274

4月 一手  1539 二手 3398 總數  4937

5月 一手 322 二手 1394 總數  1716

若每年二手成交總數約為45,000宗，則每月平均值應在3500-4500左右屬正常水平。可見其實今年首季的「小陽春」並非所謂過份反彈而只是基本復常的表現。而來到5月，市場氣氛明顯較為消極，特別是二手市場。當中主因當然和市場較為波動影響，但另一個原因其實和地產代理行也息息相關。

事關最近無論我到各區睇樓，即使是屯門、港島區、九龍區，代理們也相當積極推售白石角、啟德、康城的新盤。要知道地產向來是「山頭制」即每區代理屬於自己的主場，若促成外區成交不單佣金要和該區陀地對拆，甚至有機會輸埋個客，向來代理們都不喜歡跨區銷售。但現在卻一反常態，甚至有代理行要求代理必須出席新樓的銷售會議，缺席甚至要罰錢和處分，以上皆屬於較為罕見的情況。箇中因理恕無法在公開資訊中言明，power team用戶可向advisor查詢。

但無論如何，結論就是各大代理以下達命令力谷一手，冷處理二手。而這正正是導致市場成交量偏低的原因。因為近年受「首置稅」及壓力測試限制，其實800萬以上的單位的買家大多是換樓客。若代理冷處理二手市場，業主們無法賣出自己的物業自然就無法換樓。要知道當一個準買家踏入市場並促成一宗一手成交，發展商收錢。其實交易就已經完成。但若然該準買家購入的是二手單位，賣出單位的業主可能細換大，可促成下一單成交，甚至有些業主賣出大單位可能一換二，能促成不止一宗成交，可見二手市場其實能為整個地產行業帶來的活力遠比一手多，這也是為何現時雖然樓市氣氛不俗，但投交量仍然低迷的主因。

至於觀望下半年，我認為一手樓的推售仍對整個樓市有舉足輕重的影響，倒是較多人關心息口的問題其實聯儲局已宣稱封頂，關鍵只在減息會由今年年尾開始還是明年初開始，反而影響並非太大。若然閣下是準買家想入市，我反而認為更適合在現時二手市場較為靜的時間睇樓、還價。因為2023年首季樓市氣氛實屬不錯，就我們前線經驗，業主不反價已是幸運，能夠傾到10萬8萬就非常驚喜。反而現在二手睇樓量和成交都偏少，業主心態會較弱更易鋤到一個筍價。比起在旺市幾台客爭一個盤，賣出又要追價，我倒認為在這種市況搵個筍盤入市更為可取。

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