單幢樓有咩得罪經紀? 點解經紀唔願Sell單幢樓【地產仔禾記】#2745

最近3個月樓市回升後，要在各大屋苑尋筍盤、搵靚貨，可謂相當困難。在大量上車屋苑已從低位上升近兩成的現實下，不少單幢物業回升的幅度也只是5-10%，變相較多低水筍盤可以選擇。而已和很多上車買家交談也發現，不少買家對單幢樓頗有芥心皆源於坊間經紀經常話單幢樓流轉率低，好難賣，好多缺陷。而對於上車買家來說，他們的睇樓經驗和物業知識未必太豐富，因此會更易相信經紀的話術，某程度上我會形容為「中哂經紀毒」。到底為何經紀咁討厭單幢樓?明明都是同一份佣金，為何他們會desell單幢樓?

1. 唔識sell

首先你要知道地產行業的生態。近10年以來，大行如紅黃藍綠著重一手市場多於二手市場，因此你會發覺很多經紀其實對二手樓的認識相當淺薄。與其研究康城LP6和Montara那個開則更好房間邊間大，他們寧願在地鐵站口企街招客買11期凱柏峰。有些經理也深知這種情況，所以也會要求大部份Sales至少對自己區的大型屋苑如觀塘區必須熟悉凱匯、東區必須熟悉嘉亨灣、藍灣半島等。至於其他單幢樓，由於放盤少、成交少，而且每幢開則變化都不同，要記戶型和成交談何容易，成本效益也較低。所以大多經紀其實完全不了解自己區的單幢樓，蓮花樓和黃葉閣有什麼分別?一梯幾伙?戶型有幾種?既然自己不認識就自然無法向客戶介紹。我最近做的幾宗單幢樓成交都非常有獨特性，我相信絕大多數經紀就算在該區紮根多年也不知道單位有這些優點。第一宗在觀塘區，該物業是全條地鐵綠色線唯一35年內，且500萬以下的兩房上車盤。上車盤在任何年代都有客人需要，35年樓內今天或許未能完全體現其價值。但當4-5年後該區其他物業都年屆40，難做按揭後，價值就會完完全全體現出來。另一間則是屯門市中心32年樓，步行5-8分鐘可到西鐵站、300萬左右的兩房單位。大部份人只會認識置業三寶，但三寶樓齡已過40及遠離地鐵站。以上兩間單幢樓的優勢都是我們advisor因為經常距區睇樓從而觀察到的特點。一般經紀是以區份劃分，所以即使是觀塘區的經紀，也不可能知道原來該物業的獨特性在九龍灣、觀塘、藍田、旺角都是獨一無二，極具價值。

2.缺盤

如果你是單幢樓業主可能你也有略似經驗，走入一間大行跟他說要放盤，經紀好像懶理不理，服務態度並不積極。但假如你說要搵凱匯、觀月樺峰，佢就算食緊飯盒都即刻停低幫你搵盤。久而久之，不少業主若然要放單幢樓都寧願選擇放盤給細行，因為覺得他們會較珍而重之地銷售自己的單位。慢慢發展下去買家現在也知道，如果要找一些單幢樓，一般去該區的細行查詢，盤源會比大行更充足，所以大行經紀也盡量不介紹單幢樓。因為若然你睇樓後不喜歡還好，如果你喜歡，但價錢無法談攏而你想找該幢其他放售單位，經紀卻沒有盤，他就很大機會輸了台客給其他細行，為他人作嫁衣。

3. 大行文化(面子)

地產行中，不同顏色特別是兩間龍頭地產行經理們的競爭可謂相當激烈。假如今個月第一城共有80宗成交，紅色佔了40而黃色只有20，黃色經理們則會受上頭訓斥，月會、周會、區會開不停，變相經理也會向下屬施壓。因此早兩個月才會有一段經理怒罵下屬的錄音流出。因此無論是一手還是二手，行家之間的競爭也相當激烈。同時，你假如是其中一份子，能促成一間淘大德福成交也比促成間單幢樓更有face，經理也會有所讚賞，至少月尾跑輸行家自己也交到數，不用受罰。

我無意讚好單幢樓踩低屋苑樓，我認為兩者皆可選擇，關鍵是單位本身是否優質，價錢是否筍，而無疑在現時急勢的升浪中，要在大屋苑找到筍機的機會相對較難，因此買家宜持開放態度揀樓。揀樓的重點不應該是屋苑還是單幢。當然揀單幢的學問也會揀屋苑高，正如你去選餐廳選一間連鎖店的品質也會比一間大排檔穩定，但不代表大排檔不如連鎖店，對吧?Power Team成立的目的也是除了睇樓外，也在過程中和客人多交流分享睇樓心得和經驗，不少客人都坦言和我們睇樓的過程與平時大有不同，有所脾益，而有我們相伴，中伏的機會也大大減少。

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