800萬要點揀?分享我認為最重要的揀樓原則【地產仔禾記】#2740

上周比較了不同地區的500萬上車盤選擇，今個星期則想進一步探討800萬樓要點揀。

首先，無論任何價值的物業，假如你認為自己買入的物業未必會住足一世，將來仍有機會換樓，不論是細換大Upgrade，還是大換細減磅，你都要清楚所選擇的物業能夠吸引的客群是那一類人。你要先認清這點你才能選到一間具升值能力，且將來好賣好租的樓。舉個簡單易明的例子:坊間流行講「地鐵盤無得輸」的說法，但現實上一些尊貴地段如薄扶林、跑馬地、貝沙灣等地區，從來都不需要靠地鐵而樓價仍然高企。甚至很多經紀在推售新區如白石角、屯門南時都會強調未來有地鐵，而我深信跑馬地、貝沙灣這些區份若然未來有地鐵，也未必受居民歡迎。因為住在這些區份的住戶大多有私家車甚至司機，他們要求的是既能15-20分鐘到寫字樓，同時又寧靜的居住環境，地鐵站對他們來說並不是重點，甚至會覺得down grade了整區。而開則上以上地區的單位都會以大單位(兩房6-700呎，3房800呎甚至過千呎為主)，較少會開一些2-300呎開放式/一房單位，與其要地鐵站，他們更需要的可能是要多層停車場可以讓住戶多泊兩部愛駒。而上集提到揀500萬上車屋苑的客人，屋苑車位多寡則不是重點，是否鄰近車站，繁忙時間地鐵能否上到車及有位坐，附近有沒有平靚正茶記反而是更重要的考慮。因此，要回答800樓萬要點揀，首先要思考的是買800萬的買家通常有什麼特點?

在2019年有林鄭plan之前，因舊制下買600萬以上樓要付3成首期，800萬物業連同印花稅、佣金及其他雜費需要近300萬首期，一般不是上車客能夠負擔，買家多以換樓客為主，可能是「居換私」的買家或者早年買入細單位有所獲利的上車客。這類人的特點通常年齡介乎33-45歲、已婚、有小朋友、家庭收入大約4萬5-6萬5之間。

而自從有新按保之下，800萬樓仍能借足9成按揭，因此這幾年市面上就多了一群首期少，但收入高的「才俊」買家。這類買家多以未婚夫妻或新婚夫婦為主，通常較年輕，30來歲，家庭收入較可觀，有6-9萬。

而以上兩類買家的特點通常都是有/將會有小朋友，所以原則兩房甚至能夠多開一間工人房的兩房半開則會較為搶手。雖然800萬能夠買三房當然好，但在市面上這個價錢能夠買到的三房單位要不樓齡非常殘舊，要不位置非常不便。而且以政府統計處資料顯示，現時出生率為0.4，全港每戶居住人數則為2.3，因此我推算兩房勉強都夠「頂住先」

同時，以上兩類買家薪金上通常已有4、5萬以上，多為公司的經理級或管理階層。事實收取得相當薪金，公司對他們的工作表現和工作量都有所預期。加班、收夜等乃常見的情況。因此交通是否方便、加班到12點後是否有通宵車、下班懶得煮飯樓下是否有外賣買等對他們來說顯得更為貼身和重要，倒是景觀或會所配套相較之下的權重則較輕。

剛剛上星期有位放盤業主和我傾訴，說他自小一直住在九龍鬧市，單位樓無樓毫無景觀可言。因此當他自己有能力後，幾年前就買入馬鞍山一向海無遮擋單位以為找到自己Dream house。但結果發現再靚的海景望夠半年已經再無法在他心中泛起漣漪，倒是每日要迫一個鐘地鐵上班更為痛苦。反正每天朝8晚8，回到家海景都變得漆黑一片，假日寧願補眠或陪阿仔打波溫書，自己能夠日光日白坐在大廳望海景嘆咖啡的機會少中見少。現在他寧願搬回市區，朝早可以多睡20分鐘，晚上可迫少20分鐘地鐵。

當然，個別業主的想法不代表所有人，但我相信上述業主的背景並非獨特。工作繁忙，通勤時間長，家庭壓力等都是都市人特別是靠自己買得800萬樓業主會面對的問題。所以，你可以就以上原因理解得到為何四小龍、傲雲峰、調景嶺站等屋苑近年會受歡迎吧?

總括而言，買樓當下應當要考慮賣出的情況，我並不是鼓勵人炒樓，而是買樓始終是半剛需、半投資行為。而投資就必須考慮到投資物的流動性。若然閣下是買自己的Dream House，當然應該由自己的喜好作最大依歸。但若然閣下期望自己將來還有機會有其他物業規劃，不妨多從其他買家的考慮去選擇物業。當然任何人的社交圈子都有限，不一定能接觸到大量和自己budget相約的潛力買家從而了解他們的想法。能夠最常和他們接觸交流的固然是經紀，但坊間經紀會說多少老實說話，這又是另一個課題了。

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