800萬要點揀?分享我認為最重要的揀樓原則【地產仔禾記】#2740

上周比較了不同地區的500萬上車盤選擇,今個星期則想進一步探討800萬樓要點揀。

 

首先,無論任何價值的物業,假如你認為自己買入的物業未必會住足一世,將來仍有機會換樓,不論是細換大Upgrade,還是大換細減磅,你都要清楚所選擇的物業能夠吸引的客群是那一類人。你要先認清這點你才能選到一間具升值能力,且將來好賣好租的樓。舉個簡單易明的例子:坊間流行講「地鐵盤無得輸」的說法,但現實上一些尊貴地段如薄扶林、跑馬地、貝沙灣等地區,從來都不需要靠地鐵而樓價仍然高企。甚至很多經紀在推售新區如白石角、屯門南時都會強調未來有地鐵,而我深信跑馬地、貝沙灣這些區份若然未來有地鐵,也未必受居民歡迎。因為住在這些區份的住戶大多有私家車甚至司機,他們要求的是既能15-20分鐘到寫字樓,同時又寧靜的居住環境,地鐵站對他們來說並不是重點,甚至會覺得down grade了整區。而開則上以上地區的單位都會以大單位(兩房6-700呎,3房800呎甚至過千呎為主),較少會開一些2-300呎開放式/一房單位,與其要地鐵站,他們更需要的可能是要多層停車場可以讓住戶多泊兩部愛駒。而上集提到揀500萬上車屋苑的客人,屋苑車位多寡則不是重點,是否鄰近車站,繁忙時間地鐵能否上到車及有位坐,附近有沒有平靚正茶記反而是更重要的考慮。因此,要回答800樓萬要點揀,首先要思考的是買800萬的買家通常有什麼特點?

 

在2019年有林鄭plan之前,因舊制下買600萬以上樓要付3成首期,800萬物業連同印花稅、佣金及其他雜費需要近300萬首期,一般不是上車客能夠負擔,買家多以換樓客為主,可能是「居換私」的買家或者早年買入細單位有所獲利的上車客。這類人的特點通常年齡介乎33-45歲、已婚、有小朋友、家庭收入大約4萬5-6萬5之間。

 

而自從有新按保之下,800萬樓仍能借足9成按揭,因此這幾年市面上就多了一群首期少,但收入高的「才俊」買家。這類買家多以未婚夫妻或新婚夫婦為主,通常較年輕,30來歲,家庭收入較可觀,有6-9萬。

 

而以上兩類買家的特點通常都是有/將會有小朋友,所以原則兩房甚至能夠多開一間工人房的兩房半開則會較為搶手。雖然800萬能夠買三房當然好,但在市面上這個價錢能夠買到的三房單位要不樓齡非常殘舊,要不位置非常不便。而且以政府統計處資料顯示,現時出生率為0.4,全港每戶居住人數則為2.3,因此我推算兩房勉強都夠「頂住先」

 

同時,以上兩類買家薪金上通常已有4、5萬以上,多為公司的經理級或管理階層。事實收取得相當薪金,公司對他們的工作表現和工作量都有所預期。加班、收夜等乃常見的情況。因此交通是否方便、加班到12點後是否有通宵車、下班懶得煮飯樓下是否有外賣買等對他們來說顯得更為貼身和重要,倒是景觀或會所配套相較之下的權重則較輕。

 

剛剛上星期有位放盤業主和我傾訴,說他自小一直住在九龍鬧市,單位樓無樓毫無景觀可言。因此當他自己有能力後,幾年前就買入馬鞍山一向海無遮擋單位以為找到自己Dream house。但結果發現再靚的海景望夠半年已經再無法在他心中泛起漣漪,倒是每日要迫一個鐘地鐵上班更為痛苦。反正每天朝8晚8,回到家海景都變得漆黑一片,假日寧願補眠或陪阿仔打波溫書,自己能夠日光日白坐在大廳望海景嘆咖啡的機會少中見少。現在他寧願搬回市區,朝早可以多睡20分鐘,晚上可迫少20分鐘地鐵。

 

當然,個別業主的想法不代表所有人,但我相信上述業主的背景並非獨特。工作繁忙,通勤時間長,家庭壓力等都是都市人特別是靠自己買得800萬樓業主會面對的問題。所以,你可以就以上原因理解得到為何四小龍、傲雲峰、調景嶺站等屋苑近年會受歡迎吧?

 

總括而言,買樓當下應當要考慮賣出的情況,我並不是鼓勵人炒樓,而是買樓始終是半剛需、半投資行為。而投資就必須考慮到投資物的流動性。若然閣下是買自己的Dream House,當然應該由自己的喜好作最大依歸。但若然閣下期望自己將來還有機會有其他物業規劃,不妨多從其他買家的考慮去選擇物業。當然任何人的社交圈子都有限,不一定能接觸到大量和自己budget相約的潛力買家從而了解他們的想法。能夠最常和他們接觸交流的固然是經紀,但坊間經紀會說多少老實說話,這又是另一個課題了。

 

諗Sir PowerTeam 服務

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
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諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
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服務期限: 24個月

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Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
報名步驟: 可以 whatsapp WhatsApp chat 63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。

1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業客觀咨詢(我地18區都做到,會談及避免區份)
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5.公司名買樓省稅及執行網絡
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介

7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.裝修妙法讓你單位更貴價摸出或更值錢

10. 一手樓按揭上會及即場揀選對你有利的付款計劃
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12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
13.為港漂解說值得買入的二手港房類別,不主推一手新盤
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17.高成數上會經歷及全方位咨詢
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%


諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA

團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備

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價格: $3888

包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢,真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你
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*同時轉介英國有用的MORTGAGE BROKER、會計、律師、順利一站式完成
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*服務提供者為諗sir舊生Ada,現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
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下次 PowerTeam荼聚: 2023年8月30日19:30-21:00於尖沙咀
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諗Sir 永續收入實戰課程

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諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-06-15(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-06-22(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-06-29(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
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第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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第七至八堂 (網課教授入市策略)

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV100)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
TEDV100 第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-06-18(二)19:15-21:15 FULL
TEDV100 第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-06-25(二)19:15-21:15 FULL
TEDV101 第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-07-27(六)14:00-16:00
TEDV101 第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-08-03(六)14:00-16:00

 

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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TEDV100 第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-06-18(二)19:15-21:15 FULL
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TEDV101 第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-07-27(六)14:00-16:00
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*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
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諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

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香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
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諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83
TEDP83真人聚會: 2024-07-09(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年10月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

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TEDP83真人聚會: 2024-07-09(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年10月
*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
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上課地點為尖沙咀

 

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