上車議題在任何年代都備受關注,事關置業對大部份人來說都是生涯規劃的重要一環。然而上車盤銀碼隨著時代會不斷改變,十幾年前可能200萬左右已經有上車盤,但如今因為大量印錢導致銀紙貶值的關係,上車盤的銀碼已上升到4-500萬。就我個人來說,這幾個月都做了5-6宗上車盤,遍報港、九、新界。今天就嘗試和大家比較不同地區的上車盤。
以下所列上車盤均附合三個條件:
1.500萬左近 2.樓齡40年以下 3.250呎以上且有兩房
香港島
港島地尤其是灣仔至中西區一帶較為稀缺和矜貴,這應該是大家公認的。所以港島不少樓都是單幢式而較少屋苑。而其中上車屋苑更是少中見少,因為若然有較大面積的土地,發展商都會起中、大型單位為主,而非細lump sum的上車盤。幸好在2月,我們也促成了一宗在西環的上車屋苑。由於該屋苑並非大型屋苑,只有幾座,放盤量更是一隻手數得哂,所以就不在公開資訊中言明,power team用戶請向advisor 查詢。
該屋苑樓齡37年,已做大廈維修,步行3分鐘內可到地鐵站,位置極之方便,而且旺中帶靜,深受港島上班族及港大學生歡迎。以我們促成該單位490萬計算,租金回報達3厘3。
然而500萬樓當然不可能十全十美。它的最大缺點是景觀,畢竟在寸金尺土的港島區,窗外景觀都以樓景為主。其二開則上若然budget必須500萬以內,則只能購得一房,該屋苑的兩房單位呎數會稍大,成交價約為530萬左近。但若然閣下office在中上環,確實10-15分鐘就可以回到公司,10點上班可以訓到9點半;快樂星期五下班後飲兩杯坐的士都係$60有找,這種便利確實難能可貴,且若然上車客婚後有意生小朋友,12校網也是全港最top的校網之一,屋內多間傳統名校且有保姆車路線到達,通勤所省卻的時間無論用作休息還是陪伴子女也是非常珍貴。
九龍
九龍500萬上車屋苑雖未如港島稀缺,但也寥寥無幾。其中一個較為知名的是長沙灣美居中心。
美居中心樓齡同樣為37年,主要提供280-300呎的兩房眼鏡房。樓下雖有商場,但較為殘舊,商鋪也以長者為主要目標客群,對於後生仔來說不太吸引。然而長沙灣區食肆眾多,相信做個「1個月食勻30間餐廳challenge」也不難。美居中心優勢之一為方便,6-7分鐘可步行至長沙灣地鐵站。其二則是開則上雖然大多只有300呎上下,但非常實用,有別於新樓200幾呎只能開一房且有露台,房間連4尺床都擺唔到。此外樓下食肆眾多同時鄰近街市,若然住慣該區考慮將來換樓也有四喜和四小龍選擇。對於上車客來說先以美居作踏板,5-6年錢後再上鄰近的知名屋苑也不失為一個好選擇。
新界
新界方面,屋苑選擇會豐富很多,而且樓齡可以新5-10年,呎數也會較大,一般有350-400呎。新界主要上車區域大致可分為三區:粉嶺、天水圍、屯門
粉嶺
沿著東鐵站由近至遠、名都、粉中、碧湖、牽晴、花都等各有利弊,開則和特性也不盡相同,若每個屋苑只用一句比較大致如下:名都最方便但格局較差;粉中各項平均;碧湖屋苑環境較寧靜但鑽石廳;牽晴最新但價碼比起其他略高;花都開則最實用但最近公居屋,且遠離鐵路。以上只是基本資料,更深入的分析例如那些屋苑較好租?每個屋苑較多投資客還是自住客?租客群主要是什麼?那個屋苑凶宅又特別多?以上資料可向power team advisor 查詢。
屯門
屯門區上車屋苑多不勝數,要方便的可以選近市中心屯門市廣場、時代廣場,怡峰園等等,落樓下便是大商場和屯門區交通樞紐;想要空氣好有海景則可以選擇碼頭區邁亞美、慧峰園、啟豐園、海翠等,未來也會有新站接駁;而如果喜歡樓齡較新且有居住環境清幽,也可以選擇綠怡居、疊茵庭等,各有利弊。但整體而言若然閣下用同樣價錢,但對景觀、樓齡、呎數較高要求,確實在屯門區會較容易找到適合你的上車盤。
天水圍
上車樂園嘉湖山莊向來都是香港的上車指標之一。作為超過一萬五千伙的超大型屋苑,相信各期比較在網上也不難找到相關內容,所以我就不重覆了。但正正因為伙數眾多,若然閣下是上車客,期望先上車,之後幾年再樓換樓的話,是否選到一個有水位,且易賣易甩的單位則尤其重要,事關你若然到嘉湖睇樓,單單鎖匙盤可能已經過20條。今天放盤如是,你在5-6年後放盤同樣如是。在琳瑯滿目的放盤中該如何選擇,則是在嘉湖揀樓中最重要的課題。
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買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
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第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
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年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
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近月高回報收租方案分享
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第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15
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