2023新盤戰場正式開打,除了兩大新盤Koko Rosso和Novoland 2期外,有不少小型項目早在2月初已推出所謂「送首期」、「送印花稅」等優惠吸引買家。我們Power Team亦因此收到有求助個案,所以今個星期我就想和大家分享買新樓必須要知的四大要點,讓大家慎防中伏。
1.首期資金
投資市場必然有波幅,當樓市走勢向下時,發展商為了保障較早前買入單位的買家,大多不會直接開宗明義減價賣樓,而會尋求其他方法吸引買家。例如「呼吸plan」、「送首期/印花稅/管理費」等。以最近在長沙灣正推售的項目為例,發展商提供「送5%首期及3.75%印花稅」作招徠,變相有不少人以為若然自己借貸力足夠,只需繳付樓價5%(樓價1000萬的話則只是50萬)就可以輕鬆上會而中伏。
雖然市面上有很多專業可靠的經紀,但樹大有枯枝,市面確實有對物業知識缺乏或單純只想搵「水魚」的經紀存在。事關只要你簽了買賣合約,他們的佣金就袋袋平安。而且絕大多數人都不甘心撻訂,左撲右撲都會籌錢上會。所以只要一說服到買家簽臨約,很多經紀都抱著「you諗you」的態度,對於買家是否能成功周轉資金漠不關心。
要知道一手樓價錢有所謂「訂價」、「合約價」和「光豬價」
訂價即發展商訂立的原價,一般參考意義不大。
合約價即發展商提供一些基本優惠如「早鳥優惠」、「發展商會員優惠」、「即供/建期付款優惠」等,
這通常是大家收到經紀發給你的攻略圖中所顯示的價錢,多數情況也會是你簽署臨時買賣合約時顯示的價錢。
光豬價則是發展商通常就貨尾單位額外提供的優惠如「傢俬禮劵」、「置業禮劵」、「印花稅回贈」、「管理費回贈」等,以上回贈並不會在合約上標明。但銀行批出按揭卻是以光豬價而訂。以一個訂價為1000萬單位為例,發展商提供5%建期折扣優惠,所以合約價為950萬。而在此之上發展商再如上述新盤一樣「送5%首期和3.75%印花稅」。即光豬價為867萬。若買家承做最高9成按揭,銀行則會以此價錢最多批出780萬。即買家現實上需準備上會的首期是170萬再加印花稅35萬。即使發展商有8.75%回贈(83萬),買家仍需準備至少122萬,而不是他以為的50萬。
2.按揭
安排好首期資金後,下一個重點自然是按揭。近年由於受疫情和建築運輸所影響,不少新盤都無法如關鍵日期交樓。而無論提早或延後其實都會讓買家措手不及。要知道假如你選擇的是建築期付款,在發展商書面發出「入伙通知書」後14日內就要繳交樓價尾數,否則罰息是以逐日計。以一個1個800萬單位為例,罰息通常會是P至P+2,延期一個月已經要4萬-6萬,絕不是一個少數目。所以有些Power Team用戶信任我們的按揭服務,想知道樓花大約多久以前需要準備做按揭,而如果延期的話是否需要「成份做過」還是有其他補救方法呢?另外我們也和部份發展商保持著良好關係,偶爾可向發展商查詢項目的完成度,甚至試過連指定單位確實發出入伙信的日期都可以問到。以助買家妥善安排。
3.驗樓
近年因為新樓受歡迎,驗樓師應運而生。市面上很多驗樓師的服務都相當認真和仔細。但需知驗樓並不是越嚴越好。真正好的驗樓師是要告訴你那些地方需要或必須處理;那些地方則是點到即止就夠。事關發展商執修需要安排,如果你特別多要求,特別麻煩,執修部一般會押後處理,變相你的單位可能幾個月都未完成執修。此外,基於我們是一個投資/地產教育平台,我們的學生和客人比起一般買家更有好學之心。除了驗樓外,我們採用的驗樓師更會教導買家如何保養家電、雲石、牆身和木材等,在驗樓時同時輸出知識,讓大家將來在選購二手樓時也有脾益。
4.放租/將來放售
新樓由於同一時間完成,短期內有大量租盤供應,租值自然會受壓。在大量相同質素的租盤中如何突圍而出,我們都有幾個錦囊可以贈予閣下。一般我們只向Power team用戶提供,在免費資訊中,今天則簡單送一個錦囊給大家。租客睇租盤和準買家睇樓是兩種不同的mind set。租客主要看重的是入屋的感覺,較為主觀和即時,而買家看重的是單位的長遠價值。所以如何簡單省錢而又能在入屋期間製造出不一樣的睇樓感覺呢?我們一般會業主可以選購一些輕淡而悠和的香薰精油放置在在洗手間,並且提早安裝好窗簾桿,不用租客再花精神處理,這些都是小成本,而有明顯幫助的做法。特別是經紀帶租客睇新樓,可能一次已經十個八個密碼鎖盤,每間都一樣,租客看完半天都忘記了自己看過那個單位,但一提到,有香味果間,印象自然會較深刻。
至於未來放售,首先因為你的單位經大行買入,在你的單位差不多夠三年SSD時,應該經常就會收到經紀打來建議你賣掉現有物業再去買下一間新樓。這是經紀們每天都要做的所謂「Update」,不少「耳仔軟」的業主都會受落,所以新盤第3-5年的升幅一般都會較為輸蝕。需到第6-8年,待要賣既業主都賣了才會有較好的升幅。那這段時間你若然打算自住又有什麼可以做呢?諗sir常在直播分享有方法可每隔幾年讓單位少幅升值。方法為何?若閣下是power team用戶,歡迎向你的advisor查詢。
諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校 諗Sir 買樓 PowerTeam 服務 服務期限: 24個月 *實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項 7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇 10. 一手樓按揭上會及即場揀選對你有利的付款計劃 12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介 17.高成數上會經歷及全方位咨詢 團隊資歷 參與服務請whatsapp 63832145 註明「買樓POWERTEAM」查詢 英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!) 包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢,真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你 諗Sir 買樓 PowerTeam 服務 服務期限: 24個月 1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項 7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇 10. 資深一手樓按揭上會妙法及即場手把手揀樓 12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介 17.高成數上會經歷及全方位咨詢 諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。 團隊資歷 參與服務請whatsapp 63832145 註明「買樓POWERTEAM」查詢 英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!) 包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢,真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你
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諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
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*服務提供者為諗sir舊生Ada,現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
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諗Sir 樓市永續收入班 諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校 諗Sir 真人授課 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 樓市永續收入班 (PBA3) 安排: 第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00 上課地點為尖沙咀
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買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
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第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15
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債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排: 第一堂網班:<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課,如註明日期未能上課可在之後補上 上課地點:尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排:
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加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
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債基與貨基及近同派息產品比較
股價債價升跌看法獨門心法
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第五堂真人班:2024年9月14日(六)14:00-17:00<直債抵買方案及進階>
目前費用: $4830(已包上述五堂)
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