選擇了定期而放棄買樓既你，一年後會否後悔？【 80後の投資俠侶】#2705

最近從報章見到各大銀行相繼減定期存款, 上星期各大銀行的5% 已降至4.5%左右。

不禁令我想去中學時代, 當時2000年定期也有近5%, 當時家庭環境較差, 未見過世面的筆者自己計算過, 只要賺到200萬 (年收10萬息/ 月收8300利息), 已能滿足基本居住問題。因為當時家中租住的兩房海景私樓, 月租才$7500。 (20年前 $7500 已租到優質半新樓, 現在要雙倍$15000, 可見通漲的威力有多厲害, 聰明的讀者要選對邊站)

不過這念頭在經年過後已打消了, 因為利息的波動性很大, 而且租金每年都有加冇減, 還經常遇到無良業主, 不肯維修電器, 不是加租便是賣樓迫遷, 每兩年搬一次屋的使費, 除左驚動所有親朋戚友來幫手, 傢電/傢俱每次搬屋都有損耗, 所以每次搬屋都要花費數萬元。

到2006年正式出來工作之時, 除了工資很低之外, 物價更愈來愈貴, 息口在2008年開始也跌至接近0。

參考附圖中香港過往25年的存款利率, 定期並不是一件可靠的工具。其實對筆者而言, 短期來說也不是很可靠。每次一想到筆錢要鎖住一年, 就有種不安感。萬一家人有時要錢? 遇到投資機會又唔夠錢? 如果要就住就住咁抽一部份錢做定期, 回報又大打折扣。而且現時按揭mortgage link 戶口的活期都有約3%息, 所以定期對筆者來說, 基本上是0吸引力。

人有三衰6旺, 試舉一個行10年衰運既例子, 假設在2022賣樓, 將賣樓所得300萬, 全數安排定期。假設在成交期3個月後, 定期息率仍有4.5%, 每月$11,250。將定期所得, 用作資助租樓。假設一間正常的2房單位, 月租$15,000, 每月只需補貼$3750。

如是者過了兩年, 完成第一份租約。假如不幸地, 定期息率回落到1%左右, 以300萬本計, 每年只收$30,000, 月收$2500。而租金按通漲上升$1000至$16,000。如要維持現有生活質素, 扣除定期所得的$2500, 每月之補貼金便上升至$12,250。那麼用定期所得租樓便顯得不化算。

如果2年後不做定期, 想買樓上返車, 又不幸地遇上樓價上升10%, 假設600萬計的樓, 要比貴60萬, 那便不是人人都接受到了。

如是者一閃眼就過了10年, 假設息口仍不幸維持1%, 10年租樓的所用之補貼金額已達$1,470,000 ($12250*12月*10年)仍未計每2年加一次租), 即消耗了定期的一半資金。

這亦解釋了為何好多人租樓會愈租愈窮, 租一世樓, 最後不能上車。

以筆者之淺見及所聞, 真的未聽聞/遇見過以定期至富的人, 反而好多二世袓, 什至大家口中既廢佬, 不難察覺佢地家中都持有收租物業。

或者有人會覺得, 定期是安全, 已收租有風險。筆者係一個機會主義者, 定期是鎖定左回報, 即呃殺左額外回報既機會。而收租物業縱使有風險, 卻仍可以透過行政手段去減低風險, 而且物業可作買賣賺價差, 套現再投資, 等等。

另一個筆者認為定期的最大的問題是期滿本利歸還, 本金加利息要到期先可以拎到。與收租完全相反, 在簽約租出單位的一刻, 業主已可以即時收到兩個月上期加1個月租金, 以租金$15,000計, 在期初已收到$45,000。如果租給國內學生更即時收到12個月租金。以現金流計與定期形成強烈對比。

所以除左真係棺材本級數既閒錢之外, 其餘既錢做定期之前, 真的要三思。

筆名： 80後の投資俠侶

筆者簡介：

從小到大住勻港九新界。（包括青龍頭, 深井, 荃灣, 大圍, 石門, 九龍灣, 彩虹, 銅鑼灣, 西灣河）。由1000呎的私樓，500尺的居屋以至200呎的公屋也住過，所以不同區份同開則都有自己的睇法。

由2008年海潚開始睇樓,至今累積14年睇樓經驗, 2010年上車,買賣過兩次樓, 有多年以租養租經驗。

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