樓市小陽春 應唔應該追價? 需要思考的三個重點【地產仔禾記】#2704

雖然樓市指數尚未回升，但相信假如閣下最近有關注樓市，都會發覺市道比起早幾個月已回穩不少，劈價盤沽得七七八八，很多屋苑連一些凶宅單位都已沽出。逆市時盤量多，能賣出的都是優質單位。但當一個屋苑質素最差的單位都能沽出時，代表筍盤已走乾走淨，買家想入手只能退而求其次揀劣質貨。

而反彈的幅度，其實可能比很多人想像得多。以最近一星期我到四小龍、將軍澳、太古城、馬鞍山等區份睇樓為例。四小龍入場兩房11-12月谷底700萬左近有大量選擇，若然是一些低層單位甚至有680萬成交。但最近一星期質素屬中上的單位成交價都要750萬以上。即使是太古城這種樓齡已有40年的屋苑，早前700幾萬兩房仍有大量選擇，但今個星期最平一間凶宅同層都要780萬，其餘正常單位成交價都在800萬以上。可見各區若論700萬左近兩房上車單位的反彈幅度已近7-8%，唯指數有所滯後所以未能反映而已。

因此很多客人睇完樓都會問，現時市道氣氛回穩，業主不但收窄議價空間，甚至常有反價情況出現，到底是否值得追價入市?當然坊間經紀一定會說到天花亂墜，說通關後市面欣欣向榮，過年後會再爆升。我取態改為中庸不習慣用「爆升」、「暴跌」這些詞語。我認為現時樓市提早出現小陽春，其主要原因是2022下半年樓市氣氛實在過差，以致大量準買家均有置業需要和能力但未有入市，大家都想撈底。而當有利好的通關消息出現後，大家都怕執輸一窩蜂出來買樓。這也正好用事實回應了很多淡常言道:「大量人移民，大把樓無人住，無需求」的論點。即使數據上過去幾年移民人口達15萬，但住宅供應短期內仍然是供不應求，特別是市區位置。雖然未來房屋供應會增加，但都是十幾二十年後的事，而且大多在北部都會區或明日大嶼，遠水救不了近火。

至於以現市市況來說，假如你最近正密鑼緊鼓地睇樓，到底應否追價，我認為有幾個重點必須考慮。

1. 新盤供應

上星期我在新盤巡禮提到，2023年計劃出售的一手樓達40,000伙。我相信樓市回穩後發展商極大機會在農曆年後積極推盤。以去年Novoland銷售時的情況來說，當時近乎冰封屯門區上車盤二手市場。因此今年若有大量新盤推出，二手必然也會受影響。所以若然你正考慮置業的區份若即將會有新盤推出，我認為仍有觀望空間，不宜過份高追。

(但要注意的是比較要夠準確及有可類比性。因樓市並不是鐵板一塊，存在著不同板塊。正如Novoland今年推售第2期自然會再次影響屯門區400-800萬板塊的成交，但會否影響瓏門?我相信影響不大；康城第12、13期推售必定影響康城其他期數的二手市場，但會否影響將軍澳及調景嶺站的屋苑，影響也不大，為何?箇中原因需具體情況具體分析，在此先賣個關子，畢竟免費資訊只能言及至此，更詳盡的分析可加入Power Team向Advisor查詢)

2. 加息預期

去年樓市較為有趣的地方是其實美國聯儲局早在2022初已交代未來一年的加息預期和計劃，只是每隔個半月左右議息會有斟量微調。而預期一直都知道未來一年會加至4.4-5.1厘左右。但有趣的是縱使早已公佈這預期，但市場去年年初很多人仍對加息懵然不知，要到第3季後才突然醒覺問題殺到，樓市在短短4-5個月裡下跌了近兩成。而開關消息一到，1月又瞬間反彈近一成，突然眾多買家又無視了加息問題。但要知道其實現時距離預期止息位尚有約0..75厘，而封頂後高息期或需要維持至少數月至半年。因此整個高息期應該至少會在2023年持續。因此我認為市場無論是旺市/靜市，其實都過份樂觀和悲觀。市場受情緒和氣氛影響大於實際根本因素。即使回升，我認為也是源於早前「跌突左」所致，而就我和同事在各區睇樓第一身觀察，反彈幅度較大的都是早前跌得多的地區和屋苑，尤見將軍澳區特別明顯，而元朗、東涌等區份反彈幅度則較細。

3.個人經濟能力

買樓固然希望資產升值，但我相信大多數人的目標其實都只是安居樂業，並不是人人畢生目標都要買幾千萬豪宅。但太多人卻在置業時過份憂慮市場外圍因素，著眼猜度樓市升跌而忽視了自身能力。但自身能力才是買樓最重要的考慮因素。

舉例來說:假如你預算900萬，目標是馬鞍山迎海兩房。高位期在迎海900萬只能買一般中高層內園景單位，但去年年尾跌市就可以用同樣價錢買高層無遮擋海景單位。如今樓市回好海景單位回升至950萬，900萬只能買中低層側海景。在這種情況下，我認為這位買家會有觀望的本錢，因為假如樓市再升，你仍有能力置業，只是本來買30樓，但現在只能買10樓，但畢竟還有選擇。而躺若樓市回調些許或遇到一個急賣業主，你甚至可以再upgrade買永久海景，一勞永逸。

但假如閣下是上車客，特別是400-500萬上車板塊，你要知道的是很多從高位500多萬回落至現時400多萬的上車盤，如新港城、疊茵庭、第一城、嘉湖山莊等，已是上車最低門檻。市再跌，買更大，買更平當然開心，但假如市道稍為回升，你預算內很可能完全沒有選擇，屆時只能揀那些不足200呎的納米樓。而人所共知納米樓轉售極為困難，管理費又高，大多數蝕讓收場。因此這類買家並不像上面迎海的買家一樣，上車客並沒有「睇錯市」的容錯率。

總結而言，我認為追價與否最重要的還是自身能力。我相信絕大多數買樓都不是以「炒樓」為目標。絕大部份置業者都只是希望安居樂業，且能早一步上車擺脫銀紙貶值的枷鎖。而如果未來工作和事業更上一層的話，數年後可以再樓換樓upgrade。既然如此，買樓其實不值得過份著眼於睇市道。而在於你在需要且有能力的階段有無買到。畢竟樓並不是一個短炒工具，而是一項長線資產，更是一個家。如果是2021年中的歷史高位入市，可能需要擔心的因素較多。但現時既然而知道谷底而過，價錢雖不在最底，但也是谷底區間。正如你今天回望若7-8年前入市的業主，其實他們不會介意到底在2014年中還是2014年尾差3-4%入市。因為綜觀多年後物業仍是他的重要資產，而且是對抗通漲的利器。如果你過份拘泥於是否撈到底，太著重帳面贏輸，就會因小失大。

早幾日聽一位前輩分享，前輩說他有位客人跟他睇了6年樓，但一直過份揀擇而沒有置業，6年來租約都簽了三份，兩夫婦，由30中睇到現時已年過40，即使家庭收入達10萬以上都並未置業。本來6年來見樓價一直升都覺得難以追價，打算賭氣放棄置業。但去年樓價驟降至5-6年前水平，他們感覺終於吐氣揚眉「等到了」。雖然客人好像終於「等贏左」但6年來的租金他又有沒有計算在內呢?月租單位2萬多，6年來租金支出都超過150萬。這租金數字其實早以遠超於他即使在樓市高位入市的差價了。

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