樓市小陽春 應唔應該追價? 需要思考的三個重點【地產仔禾記】#2704

雖然樓市指數尚未回升,但相信假如閣下最近有關注樓市,都會發覺市道比起早幾個月已回穩不少,劈價盤沽得七七八八,很多屋苑連一些凶宅單位都已沽出。逆市時盤量多,能賣出的都是優質單位。但當一個屋苑質素最差的單位都能沽出時,代表筍盤已走乾走淨,買家想入手只能退而求其次揀劣質貨。

而反彈的幅度,其實可能比很多人想像得多。以最近一星期我到四小龍、將軍澳、太古城、馬鞍山等區份睇樓為例。四小龍入場兩房11-12月谷底700萬左近有大量選擇,若然是一些低層單位甚至有680萬成交。但最近一星期質素屬中上的單位成交價都要750萬以上。即使是太古城這種樓齡已有40年的屋苑,早前700幾萬兩房仍有大量選擇,但今個星期最平一間凶宅同層都要780萬,其餘正常單位成交價都在800萬以上。可見各區若論700萬左近兩房上車單位的反彈幅度已近7-8%,唯指數有所滯後所以未能反映而已。

因此很多客人睇完樓都會問,現時市道氣氛回穩,業主不但收窄議價空間,甚至常有反價情況出現,到底是否值得追價入市?當然坊間經紀一定會說到天花亂墜,說通關後市面欣欣向榮,過年後會再爆升。我取態改為中庸不習慣用「爆升」、「暴跌」這些詞語。我認為現時樓市提早出現小陽春,其主要原因是2022下半年樓市氣氛實在過差,以致大量準買家均有置業需要和能力但未有入市,大家都想撈底。而當有利好的通關消息出現後,大家都怕執輸一窩蜂出來買樓。這也正好用事實回應了很多淡常言道:「大量人移民,大把樓無人住,無需求」的論點。即使數據上過去幾年移民人口達15萬,但住宅供應短期內仍然是供不應求,特別是市區位置。雖然未來房屋供應會增加,但都是十幾二十年後的事,而且大多在北部都會區或明日大嶼,遠水救不了近火。

至於以現市市況來說,假如你最近正密鑼緊鼓地睇樓,到底應否追價,我認為有幾個重點必須考慮。

  1. 新盤供應

上星期我在新盤巡禮提到,2023年計劃出售的一手樓達40,000伙。我相信樓市回穩後發展商極大機會在農曆年後積極推盤。以去年Novoland銷售時的情況來說,當時近乎冰封屯門區上車盤二手市場。因此今年若有大量新盤推出,二手必然也會受影響。所以若然你正考慮置業的區份若即將會有新盤推出,我認為仍有觀望空間,不宜過份高追。

(但要注意的是比較要夠準確及有可類比性。因樓市並不是鐵板一塊,存在著不同板塊。正如Novoland今年推售第2期自然會再次影響屯門區400-800萬板塊的成交,但會否影響瓏門?我相信影響不大;康城第12、13期推售必定影響康城其他期數的二手市場,但會否影響將軍澳及調景嶺站的屋苑,影響也不大,為何?箇中原因需具體情況具體分析,在此先賣個關子,畢竟免費資訊只能言及至此,更詳盡的分析可加入Power Team向Advisor查詢)

  1. 加息預期

去年樓市較為有趣的地方是其實美國聯儲局早在2022初已交代未來一年的加息預期和計劃,只是每隔個半月左右議息會有斟量微調。而預期一直都知道未來一年會加至4.4-5.1厘左右。但有趣的是縱使早已公佈這預期,但市場去年年初很多人仍對加息懵然不知,要到第3季後才突然醒覺問題殺到,樓市在短短4-5個月裡下跌了近兩成。而開關消息一到,1月又瞬間反彈近一成,突然眾多買家又無視了加息問題。但要知道其實現時距離預期止息位尚有約0..75厘,而封頂後高息期或需要維持至少數月至半年。因此整個高息期應該至少會在2023年持續。因此我認為市場無論是旺市/靜市,其實都過份樂觀和悲觀。市場受情緒和氣氛影響大於實際根本因素。即使回升,我認為也是源於早前「跌突左」所致,而就我和同事在各區睇樓第一身觀察,反彈幅度較大的都是早前跌得多的地區和屋苑,尤見將軍澳區特別明顯,而元朗、東涌等區份反彈幅度則較細。

3.個人經濟能力

買樓固然希望資產升值,但我相信大多數人的目標其實都只是安居樂業,並不是人人畢生目標都要買幾千萬豪宅。但太多人卻在置業時過份憂慮市場外圍因素,著眼猜度樓市升跌而忽視了自身能力。但自身能力才是買樓最重要的考慮因素。

舉例來說:假如你預算900萬,目標是馬鞍山迎海兩房。高位期在迎海900萬只能買一般中高層內園景單位,但去年年尾跌市就可以用同樣價錢買高層無遮擋海景單位。如今樓市回好海景單位回升至950萬,900萬只能買中低層側海景。在這種情況下,我認為這位買家會有觀望的本錢,因為假如樓市再升,你仍有能力置業,只是本來買30樓,但現在只能買10樓,但畢竟還有選擇。而躺若樓市回調些許或遇到一個急賣業主,你甚至可以再upgrade買永久海景,一勞永逸。

但假如閣下是上車客,特別是400-500萬上車板塊,你要知道的是很多從高位500多萬回落至現時400多萬的上車盤,如新港城、疊茵庭、第一城、嘉湖山莊等,已是上車最低門檻。市再跌,買更大,買更平當然開心,但假如市道稍為回升,你預算內很可能完全沒有選擇,屆時只能揀那些不足200呎的納米樓。而人所共知納米樓轉售極為困難,管理費又高,大多數蝕讓收場。因此這類買家並不像上面迎海的買家一樣,上車客並沒有「睇錯市」的容錯率。

總結而言,我認為追價與否最重要的還是自身能力。我相信絕大多數買樓都不是以「炒樓」為目標。絕大部份置業者都只是希望安居樂業,且能早一步上車擺脫銀紙貶值的枷鎖。而如果未來工作和事業更上一層的話,數年後可以再樓換樓upgrade。既然如此,買樓其實不值得過份著眼於睇市道。而在於你在需要且有能力的階段有無買到。畢竟樓並不是一個短炒工具,而是一項長線資產,更是一個家。如果是2021年中的歷史高位入市,可能需要擔心的因素較多。但現時既然而知道谷底而過,價錢雖不在最底,但也是谷底區間。正如你今天回望若7-8年前入市的業主,其實他們不會介意到底在2014年中還是2014年尾差3-4%入市。因為綜觀多年後物業仍是他的重要資產,而且是對抗通漲的利器。如果你過份拘泥於是否撈到底,太著重帳面贏輸,就會因小失大。

早幾日聽一位前輩分享,前輩說他有位客人跟他睇了6年樓,但一直過份揀擇而沒有置業,6年來租約都簽了三份,兩夫婦,由30中睇到現時已年過40,即使家庭收入達10萬以上都並未置業。本來6年來見樓價一直升都覺得難以追價,打算賭氣放棄置業。但去年樓價驟降至5-6年前水平,他們感覺終於吐氣揚眉「等到了」。雖然客人好像終於「等贏左」但6年來的租金他又有沒有計算在內呢?月租單位2萬多,6年來租金支出都超過150萬。這租金數字其實早以遠超於他即使在樓市高位入市的差價了。

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下次 PowerTeam荼聚: 2023年8月30日19:30-21:00於尖沙咀
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諗Sir 永續收入實戰課程

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諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-06-15(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-06-22(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-06-29(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

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如何才算一張簽得好的租約?
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套房收租同一般買樓收租之差異
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漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

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收息101(TEDV100)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
TEDV100 第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-06-18(二)19:15-21:15 FULL
TEDV100 第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-06-25(二)19:15-21:15 FULL
TEDV101 第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-07-27(六)14:00-16:00
TEDV101 第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-08-03(六)14:00-16:00

 

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

收息101(TEDV100)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
TEDV100 第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-06-18(二)19:15-21:15 FULL
TEDV100 第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-06-25(二)19:15-21:15 FULL
TEDV101 第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-07-27(六)14:00-16:00
TEDV101 第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-08-03(六)14:00-16:00

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

 

諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

< 每季聚會談及內容>

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

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諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83
TEDP83真人聚會: 2024-07-09(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年10月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83

TEDP83真人聚會: 2024-07-09(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年10月
*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

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