雖然樓市指數尚未回升,但相信假如閣下最近有關注樓市,都會發覺市道比起早幾個月已回穩不少,劈價盤沽得七七八八,很多屋苑連一些凶宅單位都已沽出。逆市時盤量多,能賣出的都是優質單位。但當一個屋苑質素最差的單位都能沽出時,代表筍盤已走乾走淨,買家想入手只能退而求其次揀劣質貨。
而反彈的幅度,其實可能比很多人想像得多。以最近一星期我到四小龍、將軍澳、太古城、馬鞍山等區份睇樓為例。四小龍入場兩房11-12月谷底700萬左近有大量選擇,若然是一些低層單位甚至有680萬成交。但最近一星期質素屬中上的單位成交價都要750萬以上。即使是太古城這種樓齡已有40年的屋苑,早前700幾萬兩房仍有大量選擇,但今個星期最平一間凶宅同層都要780萬,其餘正常單位成交價都在800萬以上。可見各區若論700萬左近兩房上車單位的反彈幅度已近7-8%,唯指數有所滯後所以未能反映而已。
因此很多客人睇完樓都會問,現時市道氣氛回穩,業主不但收窄議價空間,甚至常有反價情況出現,到底是否值得追價入市?當然坊間經紀一定會說到天花亂墜,說通關後市面欣欣向榮,過年後會再爆升。我取態改為中庸不習慣用「爆升」、「暴跌」這些詞語。我認為現時樓市提早出現小陽春,其主要原因是2022下半年樓市氣氛實在過差,以致大量準買家均有置業需要和能力但未有入市,大家都想撈底。而當有利好的通關消息出現後,大家都怕執輸一窩蜂出來買樓。這也正好用事實回應了很多淡常言道:「大量人移民,大把樓無人住,無需求」的論點。即使數據上過去幾年移民人口達15萬,但住宅供應短期內仍然是供不應求,特別是市區位置。雖然未來房屋供應會增加,但都是十幾二十年後的事,而且大多在北部都會區或明日大嶼,遠水救不了近火。
至於以現市市況來說,假如你最近正密鑼緊鼓地睇樓,到底應否追價,我認為有幾個重點必須考慮。
- 新盤供應
上星期我在新盤巡禮提到,2023年計劃出售的一手樓達40,000伙。我相信樓市回穩後發展商極大機會在農曆年後積極推盤。以去年Novoland銷售時的情況來說,當時近乎冰封屯門區上車盤二手市場。因此今年若有大量新盤推出,二手必然也會受影響。所以若然你正考慮置業的區份若即將會有新盤推出,我認為仍有觀望空間,不宜過份高追。
(但要注意的是比較要夠準確及有可類比性。因樓市並不是鐵板一塊,存在著不同板塊。正如Novoland今年推售第2期自然會再次影響屯門區400-800萬板塊的成交,但會否影響瓏門?我相信影響不大;康城第12、13期推售必定影響康城其他期數的二手市場,但會否影響將軍澳及調景嶺站的屋苑,影響也不大,為何?箇中原因需具體情況具體分析,在此先賣個關子,畢竟免費資訊只能言及至此,更詳盡的分析可加入Power Team向Advisor查詢)
- 加息預期
去年樓市較為有趣的地方是其實美國聯儲局早在2022初已交代未來一年的加息預期和計劃,只是每隔個半月左右議息會有斟量微調。而預期一直都知道未來一年會加至4.4-5.1厘左右。但有趣的是縱使早已公佈這預期,但市場去年年初很多人仍對加息懵然不知,要到第3季後才突然醒覺問題殺到,樓市在短短4-5個月裡下跌了近兩成。而開關消息一到,1月又瞬間反彈近一成,突然眾多買家又無視了加息問題。但要知道其實現時距離預期止息位尚有約0..75厘,而封頂後高息期或需要維持至少數月至半年。因此整個高息期應該至少會在2023年持續。因此我認為市場無論是旺市/靜市,其實都過份樂觀和悲觀。市場受情緒和氣氛影響大於實際根本因素。即使回升,我認為也是源於早前「跌突左」所致,而就我和同事在各區睇樓第一身觀察,反彈幅度較大的都是早前跌得多的地區和屋苑,尤見將軍澳區特別明顯,而元朗、東涌等區份反彈幅度則較細。
3.個人經濟能力
買樓固然希望資產升值,但我相信大多數人的目標其實都只是安居樂業,並不是人人畢生目標都要買幾千萬豪宅。但太多人卻在置業時過份憂慮市場外圍因素,著眼猜度樓市升跌而忽視了自身能力。但自身能力才是買樓最重要的考慮因素。
舉例來說:假如你預算900萬,目標是馬鞍山迎海兩房。高位期在迎海900萬只能買一般中高層內園景單位,但去年年尾跌市就可以用同樣價錢買高層無遮擋海景單位。如今樓市回好海景單位回升至950萬,900萬只能買中低層側海景。在這種情況下,我認為這位買家會有觀望的本錢,因為假如樓市再升,你仍有能力置業,只是本來買30樓,但現在只能買10樓,但畢竟還有選擇。而躺若樓市回調些許或遇到一個急賣業主,你甚至可以再upgrade買永久海景,一勞永逸。
但假如閣下是上車客,特別是400-500萬上車板塊,你要知道的是很多從高位500多萬回落至現時400多萬的上車盤,如新港城、疊茵庭、第一城、嘉湖山莊等,已是上車最低門檻。市再跌,買更大,買更平當然開心,但假如市道稍為回升,你預算內很可能完全沒有選擇,屆時只能揀那些不足200呎的納米樓。而人所共知納米樓轉售極為困難,管理費又高,大多數蝕讓收場。因此這類買家並不像上面迎海的買家一樣,上車客並沒有「睇錯市」的容錯率。
總結而言,我認為追價與否最重要的還是自身能力。我相信絕大多數買樓都不是以「炒樓」為目標。絕大部份置業者都只是希望安居樂業,且能早一步上車擺脫銀紙貶值的枷鎖。而如果未來工作和事業更上一層的話,數年後可以再樓換樓upgrade。既然如此,買樓其實不值得過份著眼於睇市道。而在於你在需要且有能力的階段有無買到。畢竟樓並不是一個短炒工具,而是一項長線資產,更是一個家。如果是2021年中的歷史高位入市,可能需要擔心的因素較多。但現時既然而知道谷底而過,價錢雖不在最底,但也是谷底區間。正如你今天回望若7-8年前入市的業主,其實他們不會介意到底在2014年中還是2014年尾差3-4%入市。因為綜觀多年後物業仍是他的重要資產,而且是對抗通漲的利器。如果你過份拘泥於是否撈到底,太著重帳面贏輸,就會因小失大。
早幾日聽一位前輩分享,前輩說他有位客人跟他睇了6年樓,但一直過份揀擇而沒有置業,6年來租約都簽了三份,兩夫婦,由30中睇到現時已年過40,即使家庭收入達10萬以上都並未置業。本來6年來見樓價一直升都覺得難以追價,打算賭氣放棄置業。但去年樓價驟降至5-6年前水平,他們感覺終於吐氣揚眉「等到了」。雖然客人好像終於「等贏左」但6年來的租金他又有沒有計算在內呢?月租單位2萬多,6年來租金支出都超過150萬。這租金數字其實早以遠超於他即使在樓市高位入市的差價了。
諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校 諗Sir 買樓 PowerTeam 服務 服務期限: 24個月 *實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
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