樓市小白買樓注意點【諗sir】 #2702

新一年新開始，踏入2023年不少客人開始陸續重反睇樓市場，對比2022年時有明顯好轉。上一年我在一次直播時層提及過「死盤」，關於這個題目我看有讀者疑問「死盤」還能賣得出去嗎？這編文章將延續這個話題，再加上我個人分析。 

要知道一個「死盤」為什麼能賣出去，首先第一件事是你要站在旁觀者的角度，對待事情足夠客觀。相反如果是當事人，當局者迷，如果他在心理和條件上有一些特別的原因，經紀們就能輕而易舉的從他們的一些「特別原因」中切入，就做出了買「死盤」的決定。

一些睇樓經驗不足的客人，他們睇樓時往往會「睇錯重點」，會在網上做各方面的資料收集，看很多不同的網上盤包括照片，就跟驗屍似的，比如說可能看到單位照片的一扇窗框好像白了點，難道是滲水了嗎？我不是叫大家不要驗，我們的價值在於我們能分辨出哪些盤是值得細看，哪些是根本不值花時間去看。

我舉個例子——「假天花」，我記得以前我教書的時候曾經有個學生以為做假天花要過萬以上，其實假天花時不值錢的，幾百至一千也有，比較廉價的假天花是用鐵做的，時間久了外面的油漆掉了會有鐵鏽，所以你在睇樓時發現有假天花，看空隙間是否有鏽跡或繡水滴出，明顯業主是不想花錢維修，用廉價去掩蓋問題就算了，這是睇樓客往往會睇錯的重點。再舉個例子，如你發現家裡的門好像有問題，肯定先想到的是換門，而不是換門框。其實門比門框便宜，因為門框要比門的質量好，你看很多時候的「化妝樓」業主最不想換的就是門框，強行用油漆蓋過就算了，所以其實是門便宜但難掩藏，門框貴但容易掩藏。

有些人的通病是睇樓要睇很多間，認為自己已經努力了而作出的選擇，沒有說這個方法不行，但是如果以單位的價值，或者單位是否「死盤」。有些經紀會在帶客人睇樓時，故意帶他們到比較多「潛在問題」的房子。如你在裝修方面在行，會知道問題不大。經紀們一般都會比較讓你們注意看單位的內部，從而忽略了單位外面，再舉例：大廈的斜坡收到內部消息說需要進行維修，而這是屬於屋苑要負責的。又或者如果你附近住了一個比較難相處的鄰居，往往會成為業主的極大困擾。所以我能肯定的回答你，單位內部的問題固然重要，但它是可維修、控制的，但是外面的問題同樣需要值得關注，因為它可能會成為你解決不了的大麻煩。

另外有些比較明顯的「樓市小白」，「樓市小白」絕無貶義大家不要介意，其實每個人都會有「小白」的時候，包括我也曾經是，所以我寫文章目的就是給大家更多買樓資訊。我以前曾做過導讀會，記得當時有一位年輕人他買了新樓貨尾，沒有說買新樓一定不好，但是他上了導讀會才發現原來選擇一間樓的標準比想像的多。我覺得從「樓市小白」進化到對「樓市老手」，第一最好是有老師引導，第二是第一間樓要是比較容易出售的，因為一開始資金也會比較少，儘管是比較老的屋苑，如果它的成交是多的也是可以考慮。如果資金寬裕，其實500-600萬的樓相對會更好，因為這個價錢的樓現在的選擇是陸續減少。如果你在樓市最低的時候，690多萬是能買到四小龍兩房的，我們更是在在這次跌市替客人買了一間670多萬兩房，層數還不錯的。還有一間調景嶺都會駅的上了報紙，700多萬三房是凶宅，上了報紙，都會駅現在最便宜的單位全賣完了，連凶宅也都賣了是一個跡象，證明好的便宜的單位也都售出了，因此跌得最低的一層都過去了，這點小白要注意。

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