最近筆者收到讀者求助個案, 手上持有一間市區未補價居屋, 過往成交價約500萬, 最近放盤時被經紀挫價至400以下, 以及最新成交價也開始急速下降。
筆者了查看該屋苑落成年份和「可供出售証明書」後發現了數個原因:
1/ 擔保期計算
坊間認為25年擔保期以屋苑樓齡計算, 假設落成日期為1998年5月, 即2023年5月便達到25年。其實不然, 擔保期是按「可供出售証明書」內的「首次轉讓契據日期」計算。以這個個案計算, 首次轉讓契據日期為1998年11月27日, 即2023年11月便屆滿。
2/ 估價急速下跌
筆者查明單位估價為$400萬, 估價急跌的原因除了跟隨大市樓宇估價價錢下跌之外, 主要原因是擔保期即將完結, 特別是未補價居屋。
3/ 按揭逐漸收緊
一般擔保期25年內 – 下手買家有機會最盡借95%, 分25年供款, 無需提供入息文件及通過壓力測試。
現個案在擔保期屆滿前 – 下手買家可借9成, 但最盡只能分14年供款, 仍然無需通過壓力測試。
「數個月」擔保期完結後 – 下手買家只能借6成, 分25年供款 (比私樓30年更小), 要提供入息証明, 需通過壓力測試。(一般能符合這個要求的買家已有足夠能力在買私樓, 這亦是未補價居屋在擔保期後價格急跌的原因)
另外聰明的讀者可能會發現, 擔保期明明還有11個月, 為何上文提到「數個月」擔保期完結後?
答案: 雖然正式來說,現時物業還有約1年屆滿, 但銀行在審批按揭時也會考慮到按揭審批時間和成交日期, 銀行會提前收緊按揭。
假設2023年9 月簽訂臨時買賣合約賣出綠表居屋, 一般成交期3個月計, 有機會在銀行批出按揭時, 物業已過擔保期。所以一般銀行都會提早收緊按揭, 所以這個個案的黃金機會, 只有數個月時間。
結論:
其實未補價居屋在20年過後, 銀行按揭已逐漸收緊。如果有轉換私樓的打算, 以便增加日後財務彈性安排 (出租, 轉按,升值) 的話, 應及早規劃, 以免在人踩人的時候出貨。
如讀者, 家人或朋友持有未補價居屋, 建議將這文章分享給他們。
因為即使是20-25年之間, 其實都仲有方法出貨, 不過要做多點準備功課。坊間的單邊代理服務也有居屋專家, 能協助客人制定合適的策略。
筆名： 80後の投資俠侶
筆者簡介：
從小到大住勻港九新界。（包括青龍頭, 深井, 荃灣, 大圍, 石門, 九龍灣, 彩虹, 銅鑼灣, 西灣河）。由1000呎的私樓，500尺的居屋以至200呎的公屋也住過，所以不同區份同開則都有自己的睇法。
由2008年海潚開始睇樓,至今累積14年睇樓經驗, 2010年上車,買賣過兩次樓, 有多年以租養租經驗。
#未補價居屋
#擔保期
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 買樓 PowerTeam 服務 服務期限: 24個月 *實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
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年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
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漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
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近月高回報收租方案分享
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