今期劈價應該搵邊個屋苑落手 (新界篇) [80後の投資俠侶] #2669

今次會觀察新界東和西的動能數據, 抽取部份雙位數動能和成交宗數接近10宗的屋苑作討論。另外今次都見到有屋苑有潛力追落後。

 

首先新界東的動能比新界西好, 較多屋苑有雙位%動能。以下會分別討論兩區:

 

新界西:

今次荃灣站表現比屯門及元朗好。

 

綠楊新邨 (39年) 放盤 57個, 成交12宗, 動能 21.05%

好多買家誤會綠楊樓齡大, 怕借不到30年按揭。其實大屋苑有銀行做到80減, 即去到50年仍能借取30年按揭。即使4-5年後放售仍有承接力。

這屋苑開則較大 528’已間到3房,甚至筆者見過4房。已做大維修, 地鐵站上蓋。所以非常適合用家。最近成交易上車客主導, 而且綠楊劈價盤較多, 所以動能表現最好也很合理。

 

愉景新城 (25年) 放盤 94個, 成交9宗, 動能 9.57%

這個屋苑有會所,近地鐵,不過鑽石廳難擺傢俱, 所以未必適合用家。反而最近價錢回落而租金不變, 對投資者而言有一定吸引力。

 

海濱花園 (34年) 放盤 94個, 成交9宗, 動能 9.57%

這個屋苑步行10分鐘內到荃灣西站,間格偏大,665′ 已做到3房套加巨廳, 部份單位享有開揚海景。價錢回落至700萬(細3房)-850萬(3房套),所以都吸引到用家考慮。

 

新界東:

受惠國內學生增加, 北區和沙田區租務表現強勁,部份屋苑價錢回落約20%, 所以吸引到投資者轉到沙田區尋寶。動能表現較好的有第一城及新港城。

不過第一城 (42年)屬巨形屋苑, 每每放盤要面對數百過對手。所以只合自住, 不宜投資。而且樓齡42年,較多買家轉去數站之隔, 只有28年樓及有會所的新港城。

 

新港城 (29年) 放盤 163個, 成交15宗, 動能 9.2%

馬鞍山站上蓋,因有交通接駁中文大學, 有會所, 有較大國內學生租住需求, 令疫情至今租金不跌反升。加上提供沙田區內小有的519-551′ 3房兩廁,所以也吸引到沙田區之家庭客。

 

最後特別一提 – 元朗 Yoho 系列,放盤多達239個,卻只有3單成交, 動能只有1.26%, 意味對準買家來說競爭非常小。

Yoho系列樓齡較新,2022 年初高位價錢曾貼近荃灣西及九龍, 加上最近荃灣屋苑價錢回落, 所以缺乏承接。不過最近筆者見到YOHO業主心態開始轉弱, 漸見減價放盤, 現時較的新YOHO系列 (12年)兩房開價回落至750萬左右 舊Yoho(19年) 650萬已有兩房, 樓價有望追落後。如果自住而生活圈在元朗, 不妨採用人棄我取的策略, 趁機搵單邊代理大幅挫價。

 

筆名: 80後の投資俠侶

 

筆者簡介:

從小到大住勻港九新界。(包括青龍頭, 深井, 荃灣, 大圍, 石門, 九龍灣, 彩虹, 銅鑼灣, 西灣河)。由1000呎的私樓,500尺的居屋以至200呎的公屋也住過,所以不同區份同開則都有自己的睇法。

 

由2008年海潚開始睇樓,至今累積14年睇樓經驗, 2010年上車,買賣過兩次樓, 有多年以租養租經驗。

諗Sir PowerTeam 服務

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✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
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Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
報名步驟: 可以 whatsapp WhatsApp chat 63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。

1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業客觀咨詢(我地18區都做到,會談及避免區份)
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6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介

7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
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10. 一手樓按揭上會及即場揀選對你有利的付款計劃
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12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
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17.高成數上會經歷及全方位咨詢
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%


諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA

團隊資歷
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下次 PowerTeam荼聚: 2023年8月30日19:30-21:00於尖沙咀
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諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

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諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-06-15(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-06-22(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-06-29(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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第一課:高成數上會出租 (網上影片)
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諗 Sir 入門課程 (諗Sir真人教授)

真人班第四堂 3小時

實戰睇樓。直接同諗sir睇樓學習
分間房的設置心得
做分間房地區佈局傳授
視察單位為萬千中選取保證多野學,唔係普通貨
快速提升揀樓能力即升lv必讀
睇樓即問諗sir即同你Q&A

真人班第五堂 3小時

製作管理股市出入訊號系統
黃金收息16.3%方案原理
捕捉美股/貴金屬出入市操作之竅門
諗sir買賣港股美股的系統原理
股樓債的資產配置如何操作

真人班第六堂 3小時

買債收息的揀選方法
債基的選取及比較方法
慳手續費的買債方法
槓桿直債債基方案
債基出入市訊號監察系統

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諗Sir 股樓債賺價課程 課程安排:
第一至三堂(網上課程)
2024年8月9日(六)14:00-17:00(第四堂)
2024年9月7日(六)14:00-17:00(第五堂)
2024年9月14日(六)14:00-17:00(第六堂)

*賺價入息課程教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4830(已包上述六堂)

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第一至三堂(網上課程)
2024年8月9日(六)14:00-17:00(第四堂)
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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83

TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15

暫時是最後一次真人聚會

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
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