單幢樓比屋苑樓更值得買? 三個經紀不會講的屋苑樓缺點 【樓市禾仔】#2660

 

上車盤成交熾熱

最近樓市回調,不少過去一兩年無法高追升市的上車客現在都重回市場。就差餉物業物業估價署10月份公佈的「香港物業報告」顯示,3-500萬物業成交按季大幅上升。由第一季(1-3月)1618宗,上升至第2季(4-6月)2260宗(升39%)。及後第3季(7-8月)1857宗(因9月數據未能獲取,但保守估計不少於900宗,估計升約21%)。可見雖然最近半年樓價雖然有明顯下調,但上車盤的承接力明顯較其他板塊更強。

至於比較上車盤,無非就是新界的屋苑樓如第一城、金獅、嘉湖等vs九龍/港島區單幢樓。

 

 

屋苑樓成交足、估價貼、好租好賣?

很多人都經常聽經紀講:「屋苑樓比起單幢好因為有知名度,成交量足,因此有需要時易賣易甩,放租都容易。」我自己也是一名地產代理,當然對於經紀話術略懂一二,但我沒想到原來真係好多人「中哂經紀毒」把「屋苑樓優於單幢樓」當成金科玉律。恰巧現在適逢跌市,大家看到「愛得真,劈得深」的又正正是各大屋苑。為何如此?以下列出3個經紀從不會講的屋苑樓缺點。

 

  1. 屋苑樓類比性太高,唔劈價賣到出年都未到你

屋苑樓少則兩、三座,多則十幾二十座。跌市時你認為放盤量會較旺市多還是少?假設你想放售一間金獅花園A座10樓02室,好大機會20樓02室又放緊,差不多開則座向的23樓04室亦都放緊,還有E座10樓02室。若你是買家,選擇如此多,每間都大同小異,你當然會揀最平那間。而整個屋苑幾千伙入面,只要有1-2個業主「唔生性」,「等錢洗」大幅劈價賣樓成交。自然所有經紀/買家都會用這一、兩宗成宗鋤價,你的單位想賣個好價錢就難上加難,因為即使你不願減,整個屋苑幾十個放盤當中,一定有人肯減。於是你的單位分分鐘賣一年都賣唔出。

 

但單幢樓不同,街頭的「樹葉閣」跟街尾的「蓮花樓」雖然面積可能差不多,但開則、間隔、景觀、電梯大堂都不同。雖然或多或少都會有類比性,但至少不會像第一城3座和4座倒模出來一樣。所以當你放賣時,競爭對手可能只有一、兩個,而如果你的單位質素是高的,例如屬高層/有靚景/靚裝修,要跑出的機會就會高很多。即使同樣有唔生性業主劈價賣樓,你也可以大安旨意跟經紀/買家講:「係呀,果間業主好急所以劈價賣左,但無嫁啦,僅此一間,你如果鐘意我蓮花樓而家就係得番我呢間放賣緊,價錢可以傾,但絕非劈到某某單位果個價。」

 

 

  1. 單幢樓比屋苑樓更好租

你有否發現大地產行雄霸的地區一般都是屋苑較多的區份如將軍澳、荃灣、馬鞍山等。而細地產行(俗稱細a)較多的區份多是單幢樓林立的地區,如油尖旺、土瓜灣、深水埗、元朗? 主要原因有兩個,其一大型苑因為開則、座向、物業資料較通常較有系統和規律,因此大行在集團培訓上較容易訓練新人,新人也更容易上手和學習。而單幢樓一條街20幢,可以每一幢都完全不同,對於新人學習和背誦樓盤資料自然困難很多。其二,也是更重要的一點就是佣金問題。眾所周知大行的分成比起細A有一定差距,若然一個大行經紀做一單上車盤租務($10000左近),表面上他兩邊各收半個月共收了一個月租的佣金,但扣除公司分成,以及一些所謂「開盤分成」、「配匙分成」及其他行政費用,該經紀實際落袋的數目行內經常笑說「的士錢都蝕埋」。但細A不同,細A的分成比例較高,即使是上車租務,密密做一個月做幾單,基本都夠維生。因此同樣是上車盤,就當質素在各自地區都算優質,月租$10,000左近,你認為一個嘉湖的大行經紀和一個土瓜灣細a比,邊個會更上心?邊個會更落力介紹你個盤?邊個單位易d租出?相信也呼之欲出吧?

 

  1. 上車屋苑業主更易「藤雞」

筆者無意得罪普羅大眾,也絕非「見高拜,見低踩」的人。但就自己工作及生活所見,買1000萬以上樓的客人無論對樓市見解、經濟週期變動、財經知識等一般而言都會比買400萬樓的客人豐富。當然富人也有二世祖、小市民也有股神,但就機率和比例而言我相信大家都會認同,投資和理財知識和資產水平有相當大的關係。因此面臨跌市時,這類上車屋苑的業主或因個人持貨能力不足,或單純信「大行分析」樓價跌5成所以預先自劈2成賣樓。因此又會重回我第一個論點所講上車屋苑特別多劈價盤。同樣情況若放在樓價較高的中產屋苑如柏景灣、嘉亨灣、寶翠園等則影響較輕。因為較有能力的業主普遍持貨能力更強,對經濟環境的判斷也較審慎,不會聽鋤業Agent嚇兩句就心急賣樓。

 

總結

話雖如此,但單幢樓是否就一定比屋苑樓好呢?當然不可能。打個比喻,屋苑樓就好似連鎖店如翠華、譚仔、麥當勞一樣,一個屋苑因為相同發展商,開則座向也類近,因此質素自然較為穩定有保證。但單幢樓就似某條街的打冷、大牌檔、冰室,每間的質素和性價比都係獨一無二,你識揀的話當然可以揀到好野,但如果你只係初初出黎買樓睇樓,無可信且有經驗既前輩/經紀傍住,中伏既機會自然較大,揀個穩陣既屋苑也未嘗不可。

諗Sir PowerTeam 服務

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
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諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
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1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業客觀咨詢(我地18區都做到,會談及避免區份)
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6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介

7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
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10. 一手樓按揭上會及即場揀選對你有利的付款計劃
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12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
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17.高成數上會經歷及全方位咨詢
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%


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諗Sir 樓市永續收入班

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✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
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諗Sir 真人授課

第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學

買樓換樓前必知事項必要識計的按揭
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力

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樓市永續收入班 (PBA3) 安排:

第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $4280

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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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第一課:高成數上會出租 (網上影片)
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第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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諗 Sir 入門課程 (諗Sir真人教授)

第一堂: 直債基本網課(1小時)

直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得

第二堂: 債基基本網課(1小時)

債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較

第三堂: 升跌看市網課(1小時)

製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法

第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時

債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密

第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時

-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行

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諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排:

第一堂網班:<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班:<債基基本網課>(1小時)
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第四堂真人班:2025年2月15日(六)14:00-17:00<債基抵買方法及進階>
第五堂真人班:2025年2月22日(六)14:00-17:00<直債抵買方案及進階>

*債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課,如註明日期未能上課可在之後補上
** 限時優惠:完成課程者即送助教咨詢服務

限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4830(已包上述五堂)

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第一堂網班:<直債基本網課>(1小時)
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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

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(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
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更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
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學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83

TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15

暫時是最後一次真人聚會

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

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