上車盤成交熾熱
最近樓市回調,不少過去一兩年無法高追升市的上車客現在都重回市場。就差餉物業物業估價署10月份公佈的「香港物業報告」顯示,3-500萬物業成交按季大幅上升。由第一季(1-3月)1618宗,上升至第2季(4-6月)2260宗(升39%)。及後第3季(7-8月)1857宗(因9月數據未能獲取,但保守估計不少於900宗,估計升約21%)。可見雖然最近半年樓價雖然有明顯下調,但上車盤的承接力明顯較其他板塊更強。
至於比較上車盤,無非就是新界的屋苑樓如第一城、金獅、嘉湖等vs九龍/港島區單幢樓。
屋苑樓成交足、估價貼、好租好賣?
很多人都經常聽經紀講:「屋苑樓比起單幢好因為有知名度,成交量足,因此有需要時易賣易甩,放租都容易。」我自己也是一名地產代理,當然對於經紀話術略懂一二,但我沒想到原來真係好多人「中哂經紀毒」把「屋苑樓優於單幢樓」當成金科玉律。恰巧現在適逢跌市,大家看到「愛得真,劈得深」的又正正是各大屋苑。為何如此?以下列出3個經紀從不會講的屋苑樓缺點。
- 屋苑樓類比性太高,唔劈價賣到出年都未到你
屋苑樓少則兩、三座,多則十幾二十座。跌市時你認為放盤量會較旺市多還是少?假設你想放售一間金獅花園A座10樓02室,好大機會20樓02室又放緊,差不多開則座向的23樓04室亦都放緊,還有E座10樓02室。若你是買家,選擇如此多,每間都大同小異,你當然會揀最平那間。而整個屋苑幾千伙入面,只要有1-2個業主「唔生性」,「等錢洗」大幅劈價賣樓成交。自然所有經紀/買家都會用這一、兩宗成宗鋤價,你的單位想賣個好價錢就難上加難,因為即使你不願減,整個屋苑幾十個放盤當中,一定有人肯減。於是你的單位分分鐘賣一年都賣唔出。
但單幢樓不同,街頭的「樹葉閣」跟街尾的「蓮花樓」雖然面積可能差不多,但開則、間隔、景觀、電梯大堂都不同。雖然或多或少都會有類比性,但至少不會像第一城3座和4座倒模出來一樣。所以當你放賣時,競爭對手可能只有一、兩個,而如果你的單位質素是高的,例如屬高層/有靚景/靚裝修,要跑出的機會就會高很多。即使同樣有唔生性業主劈價賣樓,你也可以大安旨意跟經紀/買家講:「係呀,果間業主好急所以劈價賣左,但無嫁啦,僅此一間,你如果鐘意我蓮花樓而家就係得番我呢間放賣緊,價錢可以傾,但絕非劈到某某單位果個價。」
- 單幢樓比屋苑樓更好租
你有否發現大地產行雄霸的地區一般都是屋苑較多的區份如將軍澳、荃灣、馬鞍山等。而細地產行(俗稱細a)較多的區份多是單幢樓林立的地區,如油尖旺、土瓜灣、深水埗、元朗? 主要原因有兩個,其一大型苑因為開則、座向、物業資料較通常較有系統和規律,因此大行在集團培訓上較容易訓練新人,新人也更容易上手和學習。而單幢樓一條街20幢,可以每一幢都完全不同,對於新人學習和背誦樓盤資料自然困難很多。其二,也是更重要的一點就是佣金問題。眾所周知大行的分成比起細A有一定差距,若然一個大行經紀做一單上車盤租務($10000左近),表面上他兩邊各收半個月共收了一個月租的佣金,但扣除公司分成,以及一些所謂「開盤分成」、「配匙分成」及其他行政費用,該經紀實際落袋的數目行內經常笑說「的士錢都蝕埋」。但細A不同,細A的分成比例較高,即使是上車租務,密密做一個月做幾單,基本都夠維生。因此同樣是上車盤,就當質素在各自地區都算優質,月租$10,000左近,你認為一個嘉湖的大行經紀和一個土瓜灣細a比,邊個會更上心?邊個會更落力介紹你個盤?邊個單位易d租出?相信也呼之欲出吧?
- 上車屋苑業主更易「藤雞」
筆者無意得罪普羅大眾,也絕非「見高拜,見低踩」的人。但就自己工作及生活所見,買1000萬以上樓的客人無論對樓市見解、經濟週期變動、財經知識等一般而言都會比買400萬樓的客人豐富。當然富人也有二世祖、小市民也有股神,但就機率和比例而言我相信大家都會認同,投資和理財知識和資產水平有相當大的關係。因此面臨跌市時,這類上車屋苑的業主或因個人持貨能力不足,或單純信「大行分析」樓價跌5成所以預先自劈2成賣樓。因此又會重回我第一個論點所講上車屋苑特別多劈價盤。同樣情況若放在樓價較高的中產屋苑如柏景灣、嘉亨灣、寶翠園等則影響較輕。因為較有能力的業主普遍持貨能力更強,對經濟環境的判斷也較審慎,不會聽鋤業Agent嚇兩句就心急賣樓。
總結
話雖如此,但單幢樓是否就一定比屋苑樓好呢?當然不可能。打個比喻,屋苑樓就好似連鎖店如翠華、譚仔、麥當勞一樣,一個屋苑因為相同發展商,開則座向也類近,因此質素自然較為穩定有保證。但單幢樓就似某條街的打冷、大牌檔、冰室,每間的質素和性價比都係獨一無二,你識揀的話當然可以揀到好野,但如果你只係初初出黎買樓睇樓,無可信且有經驗既前輩/經紀傍住,中伏既機會自然較大,揀個穩陣既屋苑也未嘗不可。
諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校 諗Sir 買樓 PowerTeam 服務 服務期限: 24個月 *實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
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買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
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年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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