私人貸款、稅貸、循環貸款、信用卡現金分期的分別 如何影響按揭買樓 #2659

一般在香港貸款可以分為四類:私人貸款、稅貸、循環貸款、信用卡現金分期,這四種都是利息較低的。

 

而當中利息最低的應該就是稅貸了,低至1-2%。私人貸款就看你借多少了,一般5-6%年息左右。而循環貸款你要是借一天也行,因為它是按日算利息的,當你有個overdraft戶口,借了幾天的錢,或者按年費算,所以它的利息貴一些6-10%不等。最後信用卡分期,它的利息也算少,你就當它是P loan,只不過是將你信用卡的額借出來,息2-3%左右,甚至有時候只1%多。

 

以下要跟大家說個借貸的例子,我們powerteam曾經有一位客人,他的工資是35k另加800k首期,明顯是位上車客,老實說這位朋友是能買房的,因為金管局規定,總供款額不能超過入息的5成,即是說他能每月付17k按揭還款,而根據2.59法則,代表一個人如果有能力還款10k按揭,能借260萬,而這位朋友能還款17k,即是代表他能借約1.7*260萬 ~ 450萬左右,另外再加上他的80萬首期, 其實他要買400尾-500萬的樓也可以。

 

但我們後來發現原來他已有私人貸款,而且還在供款大約10k/月,我們一看到這條私人貸款,立即知道他買不到了,因為他的總供款額不能超過入息的一般,入息一半是17k,而他已有10k的借貸,代表他供樓貸款只剩下7k,根本唔夠借。 所以私人貸款是很影響借貸能力的,再說一句,就算是申請過程中的私人貸款也會影響你做按揭,所以我經常強調買樓前6個月,就要在你的賬目上做好準備,很多時候妨礙你做按揭的往往是你意想不到的事。  

 

其實這四類不同類型的貸款都各有各好處和壞處,

私人貸款: 

好處是它的時間比較長,還款期拖7-8年也可以,但是壞處是它對借貸力是最有影響的,所以大家如果短期內有買樓打算,前不要考慮了。

 

稅貸: 

好處是低息,但是年期短可能要1-2年還完,由於它還的年期比私人貸款要短,所以如果你要放棄2023年看房或者找荀盤的機會,可以考慮在第四季多盡量多借一點信貸,很多時候別人找我們幫忙都是這樣子的,我們曾經也有個學生,他看自己1X-2X萬工資/月,要買一千萬以下樓肯定不成問題,其他人也能做到,但是如果真正看數據的話,其他人沒有借稅貸,而他借了,還狠狠的借了100萬,你也知道tax loan雖說是根據稅單的一倍借給你,但現在是放寬了,它能借很多給你,這一點你要留意。

 

循環貸款:

利率較高,不過好處如果不提錢就不算息,但它是怎麼影響你的借貸力的呢?例如你循環貸款的額度是100k,但是你提了50k,利息是7厘,利息等於你在月供一樣3500的東西一樣,循環貸款就是這樣,但是相對沒有私人貸款的傷害那麼大。

 

信用卡現金分期:

是很值得說而且最多人想知道的,大概2015年以前,其實如果你用Hong Kong MC高成數上會,它對信用卡的現金分期不是管得特別緊,甚至有些人會用信用卡現金分期提錢出來作首期買房,我當然是不建議這麼做,但確實是有些人是行得通,後來因為這個方法比較壞,也越來越多人這樣做,所以現在HKMC看你有信用卡,可能會隨機會抽樣,甚至可能要將全套信用卡月結單交給它,這個方法我們有機會在之後的課程面談。

 

最後說說9成上會,或者不用HKMC的6成上會,6成上會就是1按 first legal charge,只需要銀行批,要求相對低一點,做7-9成按揭,大部分人會用香港按證作為二按交保費,將低息貸款展延到樓價的6-8成這樣,但是問題是用HKMC的批核水平要高一點,而水平差在哪呢?這個我們會在面談中跟同學研究,不過有一點可以說說 例如高成數按揭,其中信用卡是它們最會留意的,因為有些人會用現金分期套現買房,所以這一點它會看你的月結單以防有人這樣做。

諗Sir PowerTeam 服務

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
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諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
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Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
報名步驟: 可以 whatsapp WhatsApp chat 63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。

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17.高成數上會經歷及全方位咨詢
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下次 PowerTeam荼聚: 2023年8月30日19:30-21:00於尖沙咀
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諗Sir 樓市永續收入班

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諗Sir 真人授課

第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學

買樓換樓前必知事項必要識計的按揭
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力

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樓市永續收入班 (PBA3) 安排:

第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $4280

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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

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諗 Sir 入門課程 (諗Sir真人教授)

第一堂: 直債基本網課(1小時)

直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得

第二堂: 債基基本網課(1小時)

債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較

第三堂: 升跌看市網課(1小時)

製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法

第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時

債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密

第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時

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800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行

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諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排:

第一堂網班:<直債基本網課>(1小時)
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第三堂網班:<升跌看市網課>(1小時)
第四堂真人班:2024年11月5日(二)19:15-21:50<債基抵買方法及進階>
第五堂真人班:2024年11月12日(二)19:15-21:50<直債抵買方案及進階>

*債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課,如註明日期未能上課可在之後補上
** 限時優惠:完成課程者即送助教咨詢服務

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上課地點:尖沙咀
目前費用: $4830(已包上述五堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83

TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15

暫時是最後一次真人聚會

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83

TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15

暫時是最後一次真人聚會


*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

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