自掘墳墓求生#437庸才

自掘墳墓求生

諗大師，求救！自命專才的庸才抵不住新樓的宣傳誘惑，在此樓市高峰買入兩個單位，自知自尋煩惱繞了遠路，還望大師指點迷津。

庸才的case 如下：

收入：
27歲已婚、兩人月入$8萬、有上升空間、預算5年後遞升至$12萬、可假設之後打橫行、打算到時有小朋友

支出：
按揭$2.5萬（下述）、養老及開支 $3萬、月儲 $2.5萬

資產負債：
1. 新界 2房樓花、預計明年初入伙、會自住、欠 $360萬、月供 $1.5萬
2. 市區1房單幢樓、現自住、新界樓收樓後打算放租、欠 $250萬、月供 $1萬、預算月租收入扣除管理費雜費約 $1萬
3. 現金+股票 $40萬

1. 短線可做的，係咪只係等個市跌同時儲錢吼住第三層樓？五年後如果有小朋友想住三房，可以點樣部署？幾時係入市時機？同埋五年後應選何區份？考慮到現持的兩件貨係細單位，到時應否沽貨離場定係繼續持貨收租？

2. 長線如果想 50 歲前退休唔知有無可能？我倆生活費唔駛多，維持 $3萬 一個月就可以，不過想供仔女出國讀書，預算 $100萬；最好仲可以儲多層樓的首期俾佢，到時佢想唔想買樓由佢話事。

3. 我地亦有考慮過 5 年後移民才生仔，假設資產唔成問題（我倆職業應可申請技術移民），但唔知移民加拿大/澳洲收香港租金駛唔駛俾當地物業稅？之後賣樓又唔知駛唔駛俾當地資產增值稅？到時需唔需要沽貨離場買外國貨，定係用香港貨養外國租好 D？

多謝諗大師，敬祝身體健康，亦願各讀者早日財務自由！

 

answer:

澳洲存款收息要徵稅，物業升值要打稅(自住除外)。大多國家稅制比香港複雜，移民要做好多比稅準備。至於加拿大是每個省份稅制有不同，曾經有個客人在澳紙兌港幣時六算買樓，在澳洲借錢用澳幣供樓，到澳紙升到近8.0時當然大失預算，要將錦繡花園加按先填平澳洲筆按揭，變相轉做美金還先安定一點。當然兌價不是在較低位時換算，但都比現價約7.0高。舉此例時指出用香港樓加按、盡量在低息國家舉債是好一點。當外幣「一球球」咁買或借時、利率之變異一樣可令人心驚。當然深諳此道的亦可趁此機賺錢，如有銀行推出抵押外幣定期、借入另種外幣服務。即你可以將正作定期的澳元作抵押，用成本約1.5%年息去借入港幣。那澳元照收3%年息、借出港幣只收1.5%p.a洗費、不失現金流之餘可淨袋1.5%息差。更冒險可抵押澳元借日本(yen)紙，此舉等於睇淡日元，借貸成本比1.5%更低。當日元下跌你可以賺近2%息差，又可以盡食日元匯價! 當然睇錯邊會受懲罰。想講出簡單如外幣，識玩既都可以出神入化、大茶飯照食可也。想達成財務自由的同學要趁早理解槓桿、流動性、現金流等概念。

 

 

講開新樓，近日肯定要提荃灣及元朗加及三個新盤，新鴻基(譽88)、新世界(溱柏)、長實(昇柏山)皆放貨力谷，四叔尚悅更提早開賣。上述樓盤位置偏遠價錢稍貴等要點已有其他blogger代勞，不用在此再提。筆者著眼點是昇柏山的交樓時間為2015年，一個較長時間的樓花，反而長實另外一個在荃灣西近建成的項目則未見有售。長實賣樓方針一向值得研究，由嘉湖山莊推出合時可見其團隊對掌握樓市周期較有心得。今次捨近而急於推出位置較偏遠的樓盤，明顯是不希望荃灣西新盤打殘昇柏山，更要趕為質素較次之新盤盡快mark價，慎防樓市下跌令自己傷上加傷。低二手價5%的銷售價、兩房即供減10%、三房即供減13.5%，實在是為2013年下半年新盤罩死樓市之主軸作定調。且看長實何時何價推出荃灣西(爵悅庭附近)的新盤，市場如何反應、新盤價錢獲得承接將是下半年樓市最要留意地方。政府相信唔會再推出新策、現時銀行按揭部門已冇咩好做、等炒等收工。

 

讀者總借貸力為80000/10000*2.59*50%=10.36mil。現借貸3.6+2.5mil=6.1mil，已用借貸力之59%，在旺市持貨稍多。在參加現金流遊戲的同學能察覺、讀者新盤的投資不大機會產生正現金流、能判別該項或其他投資是否優質。由於兩間樓獲利頗微(或未收樓)，根本未有加按套現之可能，惟在廿八歲完成兩間樓的配置已是不錯，請加強投資知識及敏銳度，耐心等待下次買入三房的機會。新樓同意收回後再出租，因收樓同時有大量租盤掛出，租不到好價錢。原有市區一房不算是好投資、客路窄加上租務回報不高，既然自己已知做錯，惟有再持有一會守住。

 

 

最後讀者問如想月入三萬作退休應如何打算。首先要理解他應是想在退休時永遠維持現今三萬的購買力，要知今日三萬蚊，到你老時去程台灣都未必得。為何筆者推薦樓房作退休投資，就是因為租金收入勉強可隨通賬上升，你在某時為自己製造了三萬租金收入，日後大概都收回等同三萬蚊購買力的租。當然是「勉強」可以，暫時未有一樣投資物能完全對沖通賬風險。那三萬租金要持有幾多物業? 先作fair assumption，租金回報長期平均數為3.8%，那你持有$30000*12/3.8%=9.47mil之物業(供滿)，你大概可以退休了。那現時讀者距離退休多遠呢? 假定佢地兩套房合共還了一百萬的本金，而每月按揭還本金額是$18000(總供$25000)，仲要捱的月數是:

 

*月儲$25000

(9.47-1.0mil) – 18000x = 25000x

X = 197

即係佢地仲要捱16年

 

當然人工加左，投資獲利，成功捕捉樓市升跌、中六合彩(頭獎，仲要係一注獨中)都可幫你提早「贖身」啦!

 

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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