股樓初哥撈底攻略 #2646

諗sir,您好!

 

本人未買過樓,現計劃首次置業,預算約800餘萬,準備將來結婚之用。現想請教諗sir:

 

1) 我月入5萬,未婚妻3萬,月儲4萬幾之下有200萬作首期? 應幾成上會?

2) 按揭方面,宜用多少借貸力買樓?

3) 區份方面,現考慮荃灣 ( 如海濱花園,愉景新城,荃景花園 ) 或美孚 ( 美孚新邨 ) 大型屋苑的兩房單位。 請問諗sir 認為哪些屋苑值得選擇?

4) 有什麼投資可加快通度預定婚後一大堆家庭支出?

 

我多年來只懂純粹儲蓄,結果存款不斷受通脹蠶食,現醒覺應及早置業和適當投資,正積極學習。請問諗sir對此有什麼建議或有什麼需要注意呢?謝謝諗Sir指教!

 

成家博客讀者敬上

 

answer:

讀者借貸力為(50000+30000)/10000*50%*2.59 ~ 1036萬。由於香港息口PRIME RATE總計只上調了0.125%,那2.59常數先不用更改。常數主要係要快捷計出能負責的單位價格,免得睇或買左根本借不起的單位。至於更精準計算,係買之前建議找專業而又客觀者計準。後生買樓尤其自住,應借得借,當然定有人話:「借左唔使還? 小心CALL LOAN。」

 

那要看看唔借會發生什麼,君見2003年後不持有物業,不利用槓桿者,不時出現「有樓既下屬比上司更有錢的情況」,說穿了就是資產膨漲速度比人攞手搵錢更快。你見到樓升既同時,你張銀紙買到既野越少。

 

當然有人話:「而家樓跌喎諗蛇!」

 

要知美元加息而將資金回籠,行俗稱「剪羊毛」既技倆,每6-7年都會見。就要加息令美元強而令其他外幣匯價對美元跌,所以日元、英鎊、澳幣都跌到你唔信。底子弱的國家如英國更有養老金爆煲情況而要先轉行返寬鬆貨幣政策,維持金融系統穩定但令人對英國信心減少,久而久之你再看如法國,過去幾百年政府有賴債記錄、過去20-30年的俄羅斯、阿根廷,佢發既國債人地當「講笑」,發張2099年到期債,那不是今世一定唔還麼? 國家最大問題是其信譽破產,到時想發債圈錢、或者你既央行銀行出去傾野,人地都唔睬你。

 

經2022年美國今次摇一摇,看來中國的系統性風險比起其他國家相對低。你話佢唔開放冇外資? 佢隨時想去lock更耐去證明長時間唔deal我都仲頂得住,比起早50年食樹皮而家我叫開心左…

 

講返香港樓,你明現時處於美金不斷微跌的大趨勢,而每隔7-8年美國都剪一次羊毛令別國資產下跌,加上香港仲同美元聯匯下,樓只跌了平均7%,其實錢在香港比起留係其他地方已少很多考慮。至於讀者9成上會,不如直接買三房,現時市場20年樓三房800萬,有供應的。至於個價傾得更靚同埋唔好買錯難租既開則及地點,這交由powerteam advisor由你講解。

 

另外建議可開始吸入股票,如果有10萬美金之上,可用直債去分階段入市。直債到期會保本,就當高撈了都有息收放到期日更可保本。現時有些直債開價只9x元揸到期有100。當然本金少可轉用股票撈,但就失去保本性,小心。

 

有一定派息的收息股,撈高了都有派息去津貼(留意股票派息是不保證),如領展派息一年約$3.0。現時在$54附近,若$43元入手息率達7%,那美國加息都有個限度,現時預期美國一年後息率達4.5%-5.0%,令一眾派5%息的股份大跌。然而你揸隻股份派息率成7%的,起碼抵得美國再將加息預期由5%調升至7%。我個人認為此等發生的機率不大。當然啦,用直債撈是保本,咁就諗少好多野。

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


[email protected] J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

精選最值得買的保費融資計劃

第八至九堂 (網課教授入市策略)

800萬收息倉內容展示

新加坡離岸投資戶

獨家市評為您剖析當時市況及入市策略

完成方案的金融機構介紹

Cover-Note 10-30%方案介紹

即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV92)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2022-11-19(六)14:00-16:00
第八堂:有問有答及發問 真人實體班:2022-11-26(六)14:00-16:00
*報讀是次班次可以在2022年隨後班次補一次真人堂(第七及八堂)

#本班次報名附送powerteam收息咨詢教學共三項,同學可選擇約助教見面談1/直債、2/債基及3/保險教學咨詢,為時在60-120分鐘之間。
上課地點:網上(如之後補真人堂地點在尖沙咀)
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

< 課程內容 >

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

*15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進

*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

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TEDP74 第一課:2022-12-03(六)14:00-15:30
TEDP74 第二課:2022-12-10(六)14:00-15:30

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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諗Sir PowerTeam 服務

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B1: Powerteam促成東涌775萬成交,同類單位最平放緊820萬 b2: Powerteam促成將軍澳成交震撼全港上哂熱討,8xx萬買20年樓將軍澳三房


諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
價格: $2888

#選擇一明顯做緊推廣優惠價,之後會上調收費

包括: POWERTEAM助教為閣下選取合適地方睇樓、提供全港18區值得買/有投資價值的樓盤
*由於值得買的樓盤有限,一年內助教會陪同去睇樓四次(如因試票未果但其他合理原因可以加次數)
*Powerteam單月成交達1.08億(2022/8)。有數自然有相熟經紀~
*會轉介律師順利完成交易、講解合適你的一拆二甩名做法去省稅及妥當完成
*提供合適種類的裝修師傅、師傅諗sir自己或學生用過,不時會幫學生上門整下野,那就易些溝通
*按揭咨詢,及幫助直入銀行批核部、你料靚就幫你搵低息、你唔夠借就幫你搵內行人攪好佢
*會計師幫你執返好盤數(合未夠借或想借大d既朋友)

參與服務請whatsapp WhatsApp chat 63832145 查詢 / 註明「買樓POWERTEAM」

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價格: $3888

包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢,真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你
*直入當時樓市網絡,提供英國樓市筍盤(總4個)
*數據式為你提出合居住治安好又或有投資價值的樓盤
*同時轉介英國有用的MORTGAGE BROKER、會計、律師、順利一站式完成
*一個好的會計應幫你省去不少稅務煩惱
*英國的裝修留意點及師傅轉介
*服務提供者為諗sir舊生Ada,現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
欲查詢服務請whatsapp WhatsApp chat 63832145 註明「英國樓POWERTEAM」


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諗 Sir 買樓網上課程


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諗SIR(買樓001)【手把手買樓班 / 附送買樓PowerTeam服務】

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如報名及付款諗Sir【買樓秘訣課程】,諗Sir買樓PowerTeam咨詢可在付款後開始,不用等待第二課當天。

內容重點

買樓流程及中伏關卡逐一檢閱
銀行及按揭中介不告訴你的秘密
比較屋苑同單位實例作解
按爆八成或高成數
收入由無變有大法、助你兩樓一債再借掂「一生三宅」
鋤價必學四式,獲得筍盤秘訣
揀樓心得。將你功力由區份比較再向上提升
入屋睇樓每步點做,逐步解說及剖析
買樓法律疑難
(例: 缺契、改建、我見過好同一般律師樓之分別)
一些平賣既樓宇類型及當中伏位
新盤(一手樓)選取技巧及睇水位分享
樓市走勢獨家剖析
講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2021-2022年POWERTEAM共買賣成交宗數超300單

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買樓秘訣課程 (TEPT03) 安排:
(為配合新政策、現時買棲秘訣課程可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課: 揀樓心得及選取單位秘訣
第二課: 買樓如何避免中伏?
第三課: 借貸力由無變有
第四課: 按爆八成及買樓稅務處理
第五課: 買樓法律疑難/鋤價必學四式
第六課真人:2023-01-04(三)19:15-21:15
*第六真人課如未能親身上課,在課後3-4天後會放上網予學生重溫
仲有: 助教同你私人咨詢買樓大計,傾好買邊好埋點買先筍。助教陪埋你落場睇!

上課地點為尖沙咀
原價: $5800
目前優惠費用: $3188(早鳥價附送powerteam服務,收滿即停)

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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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第五課(真人課):2022-11-29(二)19:15-21:15
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.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
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. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



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