諗 Sir 你好,
本人從上個月開始到現在,已經拜讀過了諗Sir的4本佳作,真有相篷恨晚的感覺。
本人
44歲單身
月入 $43,000
股票45萬, REITs 40萬
現金 30萬,能每月儲3萬
與父母同租住公屋,父母已退休,靠本人及哥哥生活費過活(哥哥已婚搬出)。本人沒有女朋友,因自知自身條件不好,我諗將來也不會有。現打算為退休作準備。請問那個想法較好?
想法1: 把股票,REITs部份作首期,買一個3-4百萬的單位自住,到65歲退休把單位租出,用租金供餘下樓按欠款。供滿時用租金作低生活消費國家的生活費(e.g. 馬來西亞,泰國,大陸)。
想法2: 不買任何樓,退休後繼續租住現在的公屋,把每月的儲蓄投放債基+REITs 滾存,越滾越大,直至能支付本人退休需要
希望諗Sir大大能指點迷棕,祝生意蒸蒸日上,越做越大。
ANSWER:
讀者收入實不算差,早日買樓去擴大資產規模,利用通賬能貶抑年青時借下債務之原理,用時間為自己累富。這原理在2022年仍適用,先說原理:
股神於2017年CNBC訪問時講過「30年按揭曷最好的投資工具」。
我地睇睇CNBC之原訪問內容:
The investor took out a 30-year mortgage in 1971 when he bought his Laguna Beach, California, vacation home, which he recently listed for $11 million: “When I bought it for $150,000, I borrowed some money from Gre at Western Savings and Loans. So I probably only had $30,000 of equity in it or something like that. It’s the only mortgage I’ve had for 50 years.”
A 30-year mortgage is “the best instrument in the world,” Buffett says. “Because if you’re wrong and rates go to 2 percent, which I don’t think they will, you pay it off. It’s a one-way renegotiation. It is an incredibly attractive instrument for the homeowner and you’ve got a one-way bet.”
點解要整成段英文原文出黎? 因生果報當年就用「股神講買樓最好!」為題,吸引不少眼球。但其實股神係講買樓而做既30年按揭係最正,因為先借後還等於對賭該物品貶值。而先借港元/美金買樓再攤幾廿年還,只要美金內含值下降,你用黎還錢既代價會變少。
諗sir不認為2022年美國大幅加了息,歐洲又有戰事會影響上方案效果,因世界仍處於每隔8-10年美國「剪羊毛」的模式。即係每隔一般時間去加息令美債提高吸引力,引到其他人買美金令美匯指數上升,鼓勵資金回流美國,令其他國家貨幣貶值,變相第時美國可用便宜價格購回別國資產。起初別國的資產會因幣值下降而出現輸入性通賬,好似英國樓起初價格都升了。可是當貨幣對美金貶值不是輕微,而有感嚴重之時,就好似近日英鎊出現信心危機。當然我有信心英鎊不會長遠大貶,不過一時大跌而引起金融機構斬售潮,已在英國養老金系統發生了。未來一季,仍要擔心打仗及不時出現的信心危機,令某些中型機構/銀行倒閉。
低如屬系統性銀行,好似有人問過HSBC會唔會有問題? 答案仍是「大得不能倒」,現時英鎊唔得加上美國剪羊毛仍屬系統內可預期之事,相信要救仍可救到,亦有藉口製造下一輛量化寬鬆,外幣(澳紐鎊加)上升之潮。猶記得2020年3-4月因COVID大跌之時,不少人評論未來5-6年將進入「超低息環境」,可以進入2022,加息加到人人都知。所以在此時股市不濟,大家應做好準備迎接下年資產上升浪潮。
因此,讀者應把握將出現的升值潮,把握鐘擺由一邊轉向另一邊,為自己添入第一項資產。公營房屋只給你一時安寧,但不可給你在財務及周圍走的自由。
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排
諗[email protected] J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)


第一至六堂 (網上修讀)
選取直債之步驟、近日值得買的直債評論
那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?
怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息
本網提及的債基疊增年10%的收息方案
直債或債基去出入賺價點做?
實例解說買債必知點
股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!
比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?
經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費
認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實
公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?
槓桿水平的適當安排及正確買入機制
點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?
精選最值得買的保費融資計劃
第七至八堂 (網課教授入市策略)
800萬收息倉內容展示
新加坡離岸投資戶
獨家市評為您剖析當時市況及入市策略
完成方案的金融機構介紹
Cover-Note 10-30%方案介紹
即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)
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第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2023-07-11(二)19:15-21:15
第八堂:有問有答及發問 真人實體班:2023-07-18(二)19:15-21:15
*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2023年日子補真人堂
#本班次報名附送powerteam收息咨詢教學共三項,同學可選擇約助教見面談1/直債、2/債基及3/保險教學咨詢,為時在60-120分鐘之間。
上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)
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※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※
<每季聚會談及內容 >
(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)
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15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
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諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP76
TEDP76下一次真人聚會:2023-07-08(六)15:00-17:00
再之前一次真人聚會: 2023-04-01(六) 15:00-17:00(TEDP75已完成。予早前報名者參考)
*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
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1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業作出客觀咨詢(我地18區都做到)
4.跨區跨網找尋筍盤及傾個靚價
5.與你手把手睇樓辨識化妝樓及細處
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介
7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.如何透過簡單裝修讓你單位賣得更好價錢
10. 資深一手樓按揭上會妙法
11. 一手樓跨盤選擇及陪同至售樓處揀樓
12. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介
13.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
14.一拆二及用開的人際脈絡轉介
15.加按及預早甩名部署咨詢
16.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
17.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)
18.高成數上會經歷及全方位咨詢
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內容重點
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比較屋苑同單位實例作解
按爆八成或高成數
收入由無變有大法、助你兩樓一債再借掂「一生三宅」
鋤價必學四式,獲得筍盤秘訣
揀樓心得。將你功力由區份比較再向上提升
入屋睇樓每步點做,逐步解說及剖析
買樓法律疑難
(例: 缺契、改建、我見過好同一般律師樓之分別)
一些平賣既樓宇類型及當中伏位
新盤(一手樓)選取技巧及睇水位分享
樓市走勢獨家剖析
講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2021年-今年POWERTEAM共買賣成交宗數超300單
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第一課: 揀樓心得及選取單位秘訣
第二課: 買樓如何避免中伏?
第三課: 借貸力由無變有
第四課: 按爆八成及買樓稅務處理
第五課: 買樓法律疑難/鋤價必學四式
第六課真人:2023-07-04(二)19:15-21:15
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仲有: 助教同你私人咨詢買樓大計,傾好買邊好埋點買先筍。助教陪埋你落場睇!
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原價: $5800
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第一課: 揀樓心得及選取單位秘訣
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**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
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買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
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第三課:學生宿舍 (網上影片)
第四課:簽租約,利得稅,印花稅 (網上影片)
第五課(真人課):2023-07-25(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
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