放寬壓力測試後買樓部署 舊樓要換的考慮點 #2632

我今年四十歲,未婚, 從事貿易行業,月入38K。

 

資產

約150萬CASH

有個很舊的物業在西環樓齡55年現契(估值5-6M)

由於沒太多投資經驗如股票,只有現金。由於疫情,我工作的行業不穏甚至將失業,心知不會是一個可長做的行業, 希望能找一些被動收入。

放寬了壓力測試,我在想是否可樓換樓,把樓換掉,因為50多年樓,我們在想希望有人收購。房子很舊,如要租出,都一定要大裝修。

這間房子不太適合住到老,要行上大斜路,唯一優點是它們都很近地鐵站(約1分鐘)。

諗sir,請問我應如何好好處理,令財務可改善些,現在十分憂心,隨時失業。

感謝你的寶貴時間!

 

ANSWER:

讀者的提問都十分正路,一是為日後住屋問題預備、二是要有被動收入開飯,總之唔買新衫,食同住都要搞掂。先談收購,收購源一般來自市建局、或者四叔呢類咁仁慈既私人收購者。市建局市席公開表示及撰文講過佢冇錢啦,係BLOG文計埋要搞哂土瓜灣佢仲爭幾多錢,加上一向市建局收購價都唔高,只係市價110%-120%左右,仲要係好似中獎咁中先10%-20%,隨時賣樓再放3-4年定期個回報仲好過佢。

 

至於私人收可參考港島東案例,英皇道1067號仁孚工業大廈最後2伙單位接受業主收購,該區收樓主要是太古同恆基,兩者亦試過一齊合作去收多寶樓。而守到最後2個單位成功「起釘」既,為14樓單位為齡記書局家族2.888億最後出貨。可能大家認為而家賣書無前途,不過之前種落既資產加上最緊要既人脈,係有錢有人脈有人照之下,先可以食到茶飯。若然業主要1個人守1-2個單位,究竟有冇人脈同資源同大集團角力呢? 所以有些錢係只會有些人才賺得到。

 

趁經濟活動重啟加上大家都易借左,將舊樓及早放賣啦。而家唔放,未來情況更差。收購人地大把地方搞緊遇不要比假希望自己。就當你有朋友真係咁等試過中,你都唔可以因「有朋友中過金多寶」而你一直等唔返工架大佬~舊樓要賣試下先同我地powerteam做咨詢傾好個策略啦,大行而家掛住做新盤,你可以行入去佢唔會理你架。

 

賣到樓再趁市低九成上會買返半新樓自住,一是自己生活水平應有上調、二是件貨揸到尾都仲會值錢麻。現時將軍澳700萬大把兩房選擇、要住市區由土瓜灣至長沙灣有唔少20年左右兩房可選,再唔係一個人住細些少買左600萬一房半,都好靚好近市區啦。最緊要係,40年內既樓仍然可拉到30年按揭,上車易左第時要沽易搵人接,屋苑選得好大把客。

 

讀者失業反就沒借貸力,返新工未夠6個月都沒借貸力,所以換樓要係離職前做啦。壓力測試早前放寬了,人人借貸力約升了11%。讀者過壓測下可借43X萬左右,如買500鬆萬樓八至九成上會,100萬左右首期就可以,賣55年樓回籠資金夠有突。至於700萬樓琅預200幾萬首期,即係將沽出舊樓的一半資金用作買樓。咁做令安全性更高,樓市自高位已跌11%,搵我地再傾到比市面平10%既盤,自己再比20%首期,即係樓市要由高位跌40%才令到讀者負資產,可能性不大。

 

其餘資金可投入保本之直債,現時息口高企,新發的企業債息口同時上升,要搵年息派6-8%的直債更到期保本的選擇更多! 再不是就用浮息債,派息會隨息口上升而增加。定期一般只做3-6個月而高定期息相信2023年內就過去。買直債就是一直收高息至幾年後又或十年後的到期日,比定期收高息更長而可隨時沽出取回資金。當然有方法就是將直債再槓杆提升回報超於年10%,我們會教收息學生第一步行低風險策略,做好第一步才如何向第二、二步行,運用早年90幾班師兄的經驗令你應付市況自如。

諗Sir PowerTeam 服務

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)


諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
價格: HK$2888元付款後有Advisor即同你傾搵樓、換樓、按揭上會執靚盤數、高成數收租、 一手樓買賣應有策略(下列列舉18項咨詢方向例子)、於服務期內更可參加諗sir主持的PowerTeam荼聚、與諗sir及advisor面接傾下你的情況。買樓期間手把手一齊睇樓更有律師、租務上人脈網絡介紹。經驗、秘訣、人脈、度身規劃一次過比哂你!

服務期限: 24個月
下次 PowerTeam荼聚: 2023年8月30日19:30-21:00於尖沙咀
*實證: Powerteam完成買賣已超400宗
Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備

報名步驟: 可以 whatsapp WhatsApp chat 63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。

1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業作出客觀咨詢(我地18區都做到)
4.跨區跨網找尋筍盤及傾個靚價
5.與你手把手睇樓辨識化妝樓及細處
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介

7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.如何透過簡單裝修讓你單位賣得更好價錢

10. 資深一手樓按揭上會妙法及即場手把手揀樓
11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介

12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
13.一拆二及用開的人際脈絡轉介
14.加按及預早甩名部署咨詢
15.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
16.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)

17.高成數上會經歷及全方位咨詢
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%

諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA

團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備

參與服務請whatsapp 63832145 註明「買樓POWERTEAM」查詢

英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!)
價格: $3888

包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢,真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你
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*數據式為你提出合居住治安好又或有投資價值的樓盤
*同時轉介英國有用的MORTGAGE BROKER、會計、律師、順利一站式完成
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*服務提供者為諗sir舊生Ada,現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
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諗 Sir 買樓網上課程


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銀行及按揭中介不告訴你的秘密
比較屋苑同單位實例作解
按爆八成或高成數
收入由無變有大法、助你兩樓一債再借掂「一生三宅」
鋤價必學四式,獲得筍盤秘訣
揀樓心得。將你功力由區份比較再向上提升
入屋睇樓每步點做,逐步解說及剖析
買樓法律疑難
(例: 缺契、改建、我見過好同一般律師樓之分別)
一些平賣既樓宇類型及當中伏位
新盤(一手樓)選取技巧及睇水位分享
樓市走勢獨家剖析
講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2021年-今年POWERTEAM共買賣成交宗數超300單

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第一課: 揀樓心得及選取單位秘訣
第二課: 買樓如何避免中伏?
第三課: 借貸力由無變有
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目前優惠費用: $3188(早鳥價附送powerteam服務,收滿即停)

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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
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第五課(真人課):2024-04-23(二)19:15-21:15

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收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
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第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

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香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
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附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
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< 每季聚會談及內容>

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

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諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(六)15:00-17:00

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(六)15:00-17:00

再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
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上課地點為尖沙咀

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