20屋苑首三季跌幅正解 樓市資產抵擋輸入性通賬 #2631

諗Sir 

我餵緊奶 冒住濁親嘅風險睇緊你,先感謝你拍片

我的情況:

我的月入90K

太太月入40K

現金少量、100萬之內

太太個名2017年買咗沙田兩房收租

我一年前瞓咗身樓換樓換咗荃灣西嘅細3房自住, 1100萬入手借了Mortgage 500萬月供18k

 

一直都想將沙田嗰間放咗佢因為過去幾年無點升

賣咗應該有2.4至2.5M 返到黎

咁而家應該以靜制動儲下錢先?

定係沙田嗰間賣咗佢搵第二間升值能力較高嘅出租? 

 

ANSWER:

外間計法

讀者應該是用盡現金買入荃灣西三房,入手後遇上樓市下調,會否引發財政危機? 近日網上流傳香港20個屋苑年初至今跌幅列表,由維景灣畔至匯景花園,跌12-18.9%不等。維景灣畔根據圖中講1月呎價是18249,至現時$14803,大跌18.9%。

 

我們算法

可是當我細心為20個屋苑逐一計算,我們的計算方法是利用這成交量較多的屋苑於2022年1月上旬的平均成交呎價,同9月上旬平均比較,1月上筍維景有6單成交,9月上筍有11單成交,有齊兩房同三房開則既成交,樣本數目都算夠及公平,發現9個月間成交跌價跌幅只係約7.6%,而不是報章所講18.9%。究竟報章係點計出黎? 

報章相信是搜尋每屋苑的調整呎價去計算,由於中原每屋苑呎價是每星期發佈,再按該單位質素(如層數高低)作呎價調整。有些屋苑到8-9月成交少了,如果該星期成交的都是三房,一般三房的成交平均呎價都比兩房低。再將年頭兩房的平均呎價,去同9月的三房平均呎價去比,係數據SAMPLE不足之下,有些屋苑會「驚現」比大市平均較大的變動。例如你用下表$14803的呎價為維景灣畔開價,相信會過平開價。由於樓市的成交少了,大家要注意數據的計法及SAMPLE是否足夠。

2022年已過大半,期間美匯指數由96點升至109點水平升約14%。香港同美金聯匯,美金升引發香港樓價人工對全球加價,外地投資人對香港資產不感興趣理所當然。君見英國樓有不俗升幅,主要由英鎊兌美金下跌,同時為英國引入通賬令當地市民生活有變。油價同超市物價明顯上升,究竟香港應否想好似外國咁 – 樓價升,但民生用品價格急升? 大家自己考慮啦。

 

樓價可以話為大家「擋了一劍」,讓香港通賬率仍維持在2%水平,讓大家每月出份糧仍買到一定數量之物品及服務。

 

至於讀者買荃灣樓付了50%首期,對比現時樓價只下調7-8%(按中原城市指數),風險控制是做足有餘。我建議讀者應加按荃灣西住宅去獲加添現金,一般按至6成都有近100萬加按到出黎,如果是轉名去按爆八成,有機會按到約300萬現金在手。到時連賣出沙田單位回籠之250萬,有550萬現金係手既收息又可伺機用太太名再買樓,財務位置會比現在好。

 

現金可部份用作買直債收息,不一定急於買樓。當然讀者只樓一層,中短期內再置業可預期。直債提供只20萬美金收息5-9%年息的好處,更是保本。投入320萬年息6%,一年有19.2萬利息,現時趁低價於債價100元之下買入,到期既可收盡息又賺價。至於想再趁大市反彈獲利,少部份錢投入股票賺價亦可。然而20-30萬港幣數目已經足夠,畢竟買股就是看你的方法去捕捉上行公司是否有效,而唔係大大注買就有利。至於有錢淨就儲在股票的方法,在過去10年已證長擺股票此路不行。

 

沒生意是長期走好,因此沒股票可長升長有。

至於直債就當入手本地地產商既直債、或者諗SIR更心儀的外地銀行債,如槓桿更可獲年息10%水平,到期利用保本性。

諗Sir PowerTeam 服務

[email protected] J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
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諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
價格: HK$800元起,視乎閣下買樓的複雜程度

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報名步驟: 可以標明下列項目的數字whatsapp WhatsApp chat 63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們報價。要求項目越多費用會多一點。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。

Whatsapp text例子: 「powerteam報價1、4、6、18、20」
1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業作出客觀咨詢(我地18區都做到)
4.跨區跨網找尋筍盤及傾個靚價
5.與你手把手睇樓辨識化妝樓及細處
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介

7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.如何透過簡單裝修讓你單位賣得更好價錢

10. 資深一手樓按揭上會妙法
11. 一手樓跨盤選擇及陪同至售樓處揀樓
12. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介

13.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
14.一拆二及用開的人際脈絡轉介
15.加按及預早甩名部署咨詢
16.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
17.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)

18.高成數上會經歷及全方位咨詢
19.借貸力由無變有幫助上會咨詢
20.學生宿舍與套房提升租值65%至100%

諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA

團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備

參與服務請whatsapp 63832145 註明「買樓POWERTEAM」查詢

英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!)
價格: $3888

包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢,真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你
*直入當時樓市網絡,提供英國樓市筍盤(總4個)
*數據式為你提出合居住治安好又或有投資價值的樓盤
*同時轉介英國有用的MORTGAGE BROKER、會計、律師、順利一站式完成
*一個好的會計應幫你省去不少稅務煩惱
*英國的裝修留意點及師傅轉介
*服務提供者為諗sir舊生Ada,現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
欲查詢服務請whatsapp WhatsApp chat 63832145 註明「英國樓POWERTEAM」


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諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


[email protected] J2 安樂蝸

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諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

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第八至九堂 (網課教授入市策略)

800萬收息倉內容展示

新加坡離岸投資戶

獨家市評為您剖析當時市況及入市策略

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Cover-Note 10-30%方案介紹

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收息101(TEDV92)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2022-11-19(六)14:00-16:00
第八堂:有問有答及發問 真人實體班:2022-11-26(六)14:00-16:00
*報讀是次班次可以在2022年隨後班次補一次真人堂(第七及八堂)

#本班次報名附送powerteam收息咨詢教學共三項,同學可選擇約助教見面談1/直債、2/債基及3/保險教學咨詢,為時在60-120分鐘之間。
上課地點:網上(如之後補真人堂地點在尖沙咀)
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

< 課程內容 >

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

*15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進

*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

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TEDP74 第一課:2022-12-03(六)14:00-15:30
TEDP74 第二課:2022-12-10(六)14:00-15:30

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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諗SIR(買樓001)【手把手買樓班 / 附送買樓PowerTeam服務】

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如報名及付款諗Sir【買樓秘訣課程】,諗Sir買樓PowerTeam咨詢可在付款後開始,不用等待第二課當天。

內容重點

買樓流程及中伏關卡逐一檢閱
銀行及按揭中介不告訴你的秘密
比較屋苑同單位實例作解
按爆八成或高成數
收入由無變有大法、助你兩樓一債再借掂「一生三宅」
鋤價必學四式,獲得筍盤秘訣
揀樓心得。將你功力由區份比較再向上提升
入屋睇樓每步點做,逐步解說及剖析
買樓法律疑難
(例: 缺契、改建、我見過好同一般律師樓之分別)
一些平賣既樓宇類型及當中伏位
新盤(一手樓)選取技巧及睇水位分享
樓市走勢獨家剖析
講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2021-2022年POWERTEAM共買賣成交宗數超300單

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買樓秘訣課程 (TEPT03) 安排:
(為配合新政策、現時買棲秘訣課程可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課: 揀樓心得及選取單位秘訣
第二課: 買樓如何避免中伏?
第三課: 借貸力由無變有
第四課: 按爆八成及買樓稅務處理
第五課: 買樓法律疑難/鋤價必學四式
第六課真人:2023-01-04(三)19:15-21:15
*第六真人課如未能親身上課,在課後3-4天後會放上網予學生重溫
仲有: 助教同你私人咨詢買樓大計,傾好買邊好埋點買先筍。助教陪埋你落場睇!

上課地點為尖沙咀
原價: $5800
目前優惠費用: $3188(早鳥價附送powerteam服務,收滿即停)

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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

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年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
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第二課:兇宅漏水樓與租客處理 (網上影片)
第三課:學生宿舍 (網上影片)
第四課:簽租約,利得稅,印花稅 (網上影片)
第五課(真人課):2022-11-29(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
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>諗Sir【買樓收租課程】課程安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:兇宅漏水樓與租客處理 (網上影片)
第三課:學生宿舍 (網上影片)
第四課:簽租約,利得稅,印花稅 (網上影片)
第五課(真人課):2022-11-29(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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