諗Sir您好,
很多謝你的寶貴時間看我的來信，本人今年45歲，做普通文職的單身女子, 月入三萬，因家庭開支頗大, 每月只可有$5000元儲蓄, 另外現與年長父母同住新界西大型藍籌屋苑, 市值$600萬單位尚有$100餘萬按揭供款至本人退休年齡, 現存有$300萬資金可作投資。
由於本人沒有任何投資經驗, 很想請教老師以下兩條問題:
- 如果本人計劃60歲退休, 即還有15年時間工作, 有哪些中度風險投資方案可達年利率10%或以上回報呢 (希望部署可產生到退休時能維持與現時收入相約的被動收入有可能嗎)?
- 樓市方面, 以現時手持自住物業, 還有其他投資方案可作調動或值得考慮嗎?
謝謝回覆賜教!
ANSWER:
300萬資金想年收10%仲有15年退休? 本文提供幾個回報幾可達10%穩定收息方案，予大家參考一下。這幾個方案我自己都有做的。股票在我看來是賺價物，唔係用來收息的。
債基
這投資早在金融風暴前(2008年)，我在銀行工作時已有同當時客人安排。明白2022年債基表現不好，不過跌的投資物只要在好市升番，那就更值得投資。下圖見2022年初至今(YTD)，債基同其他投資資產類比，排第三。其他資產包括房託REIT、國際股市INTL STK、美股S&P500 – LG CAP、投資評級債HG BND。例如REITs YTD跌19.2%而債基(HY BOND)跌14%。現金2022年排第一、升0.2%。
因此2022年確因美元超強而絕大部份資產都跌，買債基不能提供絕對回報(即無論升跌你都一定嬴)，反而是長年計升多跌少的格局。由2008年至今，下圖見HY BOND只跌了3次，2008年、2015年及2022年至今。2008年大跌更引致2009年升57%! 我認為有跌的投資物，只要係升市時快速補返更升得比人強，不槓桿有約6-7%派息、有槓桿派成10-12%息，算叫fair。
早時收到一些人對債基安排得不好的提問，來信見佢投資級別債又買些，含美股加債券的混合型債基又買些，這種樣樣買些的組合，正是銷售人員每次搵新野引你及常叫你轉出及入的後遺。而我們收息班會說明現時看好那類債? 及之後因應個市點變應如何執倉? 及提供不同債類之特性。
直債
直債有保本性，隨時可出入，派息都強少都5-6%年息，關鍵是入場大多要20萬美金。不少收息學生起手由債基入，到熟手才轉BB級直債、跟手再試中級直債，然後是高等級及「炒債」，我地會同學生一步步由淺入深。直債發行是一間公司的Obligation，唔派息機率低。普通人只想到一係就勁高風險及迎期違約超10%年回報的內房債、一係就明知無事但又無乜肉食的銀髮債。其實最有價值就是教你怎在「一定出事」同「肯定冇事」之間玩擦邊球。好似讀者300萬投7%直債、其實一年都21萬利息、每月有17.5k月入了。不少業主都肯定有呢個數，但政府一味叫你個300萬陪佢做年金，等於先「磅水」比政府。
而大家明白出年金的保險公司，係佢年報上可見，佢拎左你既錢(保費)之後，咪又係買返債。
當然，直債更可融資去槓桿提高回報，方法及邊度有好既人同你做到都係收息同學想了解的東西。
ETN、保費融資
這個在我800萬收息倉入面有講，收息更達20%-30%年息，先講風險是會提高的。沒有息又高而又低風險的事。當然風險一旦懂計同量化之後，你就明白這件事究竟風險多了幾多倍? 而買多了回報多少。
現時保費融資在高息環境下仍有IRR(內在回報率)達年7%，高息確實不利用保融去賺息差。而我看息口行將見頂、而彭博的交易數據也顯示了在2023年2-3月。
套房收租
現時屋苑樓不斷有報章講跌，其實返洋樓才是我爽的地方。而家又出返3xx萬而又4xx呎的洋樓，一開四，每間5千，月供只係13k，而收租21k，洋樓管理費平雜費少，淨係一開波現金流都淨7k，未計6-10年後供了大半，租金可近乎全取。而呢間幾百萬買返黎既洋樓，租金夠你反租現時1000萬市值既3房，或者整兩間，你退休洗費都唔錯夠用。縱使市面有些做法未必合例，但看其需求極之合乎情理。
學生宿舍亦是另一看點，做就要用屋苑樓好些少，由於間隔用木就更易滿足法規。
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 完成方案的金融機構介紹 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 完成方案的金融機構介紹 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂** 收息101(TEDV97)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2023年日子補真人堂 #本班次報名附送收息咨詢1次助教一對一協助了解內容唔明問到明！ 收息101(TEDV97)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2023年日子補真人堂 #本班次報名附送收息咨詢1次助教一對一協助了解內容唔明問到明！ ※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP78 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP78 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)![諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120243/lunsir-101-newtext.png "諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)")
*第一至六課＊全部網上修讀，即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課：直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課：債基買入必知
第三課：債基槓桿及應市操作心法
第四課：債基比較方法
第五課：直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課：保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂：即市策略及發問 真人實體班：023-09-16(六)15:00-17:00(已滿)
第八堂：有問有答及發問 真人實體班：2023-09-23(六)15:00-17:00(已滿)
第八堂：有問有答及發問 真人實體班：2023-11-04(六)15:00-17:00(TEDV97)
上課地點：尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)
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第六課：保費融資及派10-20%年息的收息物第七堂：即市策略及發問 真人實體班：023-09-16(六)15:00-17:00(已滿)
第八堂：有問有答及發問 真人實體班：2023-09-23(六)15:00-17:00(已滿)
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未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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TEDP77下一次真人聚會: 2023-10-10(二)19:15-21:00 (FULL)
TEDP78下一次真人聚會: 2023-10-21(六)15:00-16:30
再後一次真人聚會預計在2024年1月
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)TEDP77下一次真人聚會: 2023-10-10(二)19:15-21:00 (FULL)
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 買樓 PowerTeam 服務 服務期限: 24個月
1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項 7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇 10. 資深一手樓按揭上會妙法及即場手把手揀樓 12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介 17.高成數上會經歷及全方位咨詢 團隊資歷 參與服務請whatsapp 63832145 註明「買樓POWERTEAM」查詢 英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!) 包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢，真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你 諗Sir 買樓 PowerTeam 服務 服務期限: 24個月
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價格: HK$2888元付款後有Advisor即同你傾搵樓、換樓、按揭上會執靚盤數、高成數收租、 一手樓買賣應有策略(下列列舉18項咨詢方向例子)、於服務期內更可參加諗sir主持的PowerTeam荼聚、與諗sir及advisor面接傾下你的情況。買樓期間手把手一齊睇樓更有律師、租務上人脈網絡介紹。經驗、秘訣、人脈、度身規劃一次過比哂你!
下次 PowerTeam荼聚: 2023年8月30日19:30-21:00於尖沙咀
*實證: Powerteam完成買賣已超400宗
Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
報名步驟: 可以 whatsapp 
63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業作出客觀咨詢(我地18區都做到)
4.跨區跨網找尋筍盤及傾個靚價
5.與你手把手睇樓辨識化妝樓及細處
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.如何透過簡單裝修讓你單位賣得更好價錢
11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介
13.一拆二及用開的人際脈絡轉介
14.加按及預早甩名部署咨詢
15.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
16.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%
諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA
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*同時轉介英國有用的MORTGAGE BROKER、會計、律師、順利一站式完成
*一個好的會計應幫你省去不少稅務煩惱
*英國的裝修留意點及師傅轉介
*服務提供者為諗sir舊生Ada，現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
欲查詢服務請whatsapp 63832145 註明「英國樓POWERTEAM」
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新盤(一手樓)選取技巧及睇水位分享
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(為配合新政策、現時買棲秘訣課程可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
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第二課: 買樓如何避免中伏?
第三課: 借貸力由無變有
第四課: 按爆八成及買樓稅務處理
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本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
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