37歲換樓、150萬現金、是否將舊屋500萬樓賣走? #2625

諗sir 你好

我係收息班舊生

衣家想襯跌市換大兩房或者三房因計劃有小朋友

 

本人 37歲,月入37000,雙糧,一至兩個月花紅。下個月轉工,月入43000,雙糧,一至兩個月花紅

太太32歲,月入40000,十二個月糧,預計兩至三個花紅

 

現居大圍私樓 太太單名

獅子銀行估價500萬 按揭欠350萬 已過SSD 

可用現金150萬

目標馬鞍山區

我有想法想請教諗sir 可唔可行,或者有更好處理方法,同埋有咩要特別注意

1.先租大兩房或三房,賣出現居,現金回籠再買三房。但擔心市況差賣唔到估價

2.做租租,租三房,出租現居至市況轉好再賣,怕錯失低位買入機會

3.本人單名買 800 至900 萬,父母擔保借爆九成,現居出租至市況轉好再賣

4.本人單名買第二宅 800至900萬,搵擔保借爆9成,現居出租,等機會變6成按

 

另外想問轉工對按揭申請嘅影響。同埋用按揭保險借爆九成有冇咩條件一定要付合?

萬分感謝

 

ANSWER:

唔係去估樓市之後升定跌,而係先看自己實力最多可承受到睇錯幾遠。

 

讀者家庭總借貸力為(40800+40000)/10000*50%*2.59 ~ 1046萬

加埋人工夠三個月收入證明(適用於自動轉賬出糧者),借貸力增為1120萬

如欲九成上會花紅收入不能計。

借貸力尚有1046-350 ~ 696萬

如八成上會花紅收入先保守計,可取過去12個月平均。再看看是否有更好方案。

由於已賣樓者只需出示賣樓臨約,再買新樓時舊的按揭可豁免唔計,所以基本上讀者借貸力係夠買三房既,爭在沽走舊樓買大些? 定係唔沽舊居買細些。

 

當然上述計算假設讀者自己無任何借貸及消費,不表示最終肯定情況。

賣樓唔係跟估價既,你落去問經紀,佢梗係叫你跟估價開。你自己既裝修,稀有度,近期成交,同埋點樣去為自己打好個價,我地powerteam有時都係跟難纏對學到返黎。

 

最重要既係,讀者是否應該賣樓? 其實唔關升跌事,最主睇你手上有咩牌。打個比喻: 澤楷有牌,鋤DEE第一隻出紅心2都得。但…諗諗成堆9、10、J,我出牌當然要睇大佬面色。

 

就如讀者,我話佢幅牌超靚,只屬客套話大家明白。標準打工仔,每次個市跌10%自己再比首期10-20%入市儲樓,呢個打法最穩成功率最高。有些人一生想靠連續估中10次而將資產倍大1024倍,失敗者比比皆是,而你會將家人幸福與穩定寄望於自己注碼上面嗎?

 

明白人總有些「賭性」,撥10%去買下股票或者賭下錢,冇問題。不要用個人感受去說市況好定差。上星期同嘉賓錄影後說九龍旺地鋪40K月租就可入手,所以客觀地用20%首期趁樓市比高位跌10%後入市,大市由頂快跌30%都未到你CALL LOAN。1997年都只係快跌20%然後之後再20%,而當時有摸貨全城人炒樓。

 

依諗sir淺見,留原本大圍私樓再諗辦法租比人,自己先生單名再買,計好些父母及太太擔保,粗淺計沙田區三房入手絕有可能。現在業主議價幅度增,話唔定有意想不到的靚價,令大家入市保障性更高。

 

諗sir只說自己,唔講人啦。我由2013年做生意都而家,我未試過估下年2023個市係點而決定自己當刻點做。而係不斷創造對自己有利的客觀條件,應對未來挑戰。搞得好隨時2023年是好市,自己就可走得更快! 差亦都係早一年預左,希望幫到大家。

諗Sir PowerTeam 服務

[email protected] J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

B1: Powerteam促成東涌775萬成交,同類單位最平放緊820萬 b2: Powerteam促成將軍澳成交震撼全港上哂熱討,8xx萬買20年樓將軍澳三房


諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
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包括: POWERTEAM助教為閣下選取合適地方睇樓、提供全港18區值得買/有投資價值的樓盤
*由於值得買的樓盤有限,一年內助教會陪同去睇樓四次(如因試票未果但其他合理原因可以加次數)
*Powerteam單月成交達1.08億(2022/8)。有數自然有相熟經紀~
*會轉介律師順利完成交易、講解合適你的一拆二甩名做法去省稅及妥當完成
*提供合適種類的裝修師傅、師傅諗sir自己或學生用過,不時會幫學生上門整下野,那就易些溝通
*按揭咨詢,及幫助直入銀行批核部、你料靚就幫你搵低息、你唔夠借就幫你搵內行人攪好佢
*會計師幫你執返好盤數(合未夠借或想借大d既朋友)

參與服務請whatsapp WhatsApp chat 63832145 查詢 / 註明「買樓POWERTEAM」

英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!)
價格: $3888

包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢,真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你
*直入當時樓市網絡,提供英國樓市筍盤(總4個)
*數據式為你提出合居住治安好又或有投資價值的樓盤
*同時轉介英國有用的MORTGAGE BROKER、會計、律師、順利一站式完成
*一個好的會計應幫你省去不少稅務煩惱
*英國的裝修留意點及師傅轉介
*服務提供者為諗sir舊生Ada,現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
欲查詢服務請whatsapp WhatsApp chat 63832145 註明「英國樓POWERTEAM」


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諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


[email protected] J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至三堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

第四至七堂 (網上修讀)

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

精選最值得買的保費融資計劃

第八至九堂 (網課教授入市策略)

800萬收息倉內容展示

新加坡離岸投資戶

獨家市評為您剖析當時市況及入市策略

完成方案的金融機構介紹

Cover-Note 10-30%方案介紹

即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至七堂**

收息101(TEDV92)課程安排:
*第一至九課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債基本及價格升跌因素
第二課:直債進階買賣心得
第三課:債基及槓桿方法
第四課:債基比較及由本金取支取利息研究
第五課:直債選擇法門
第六課:保費融資法門
第七課:ELN收息及直債槓桿法門
第八堂:即市策略及發問 真人實體班:2022-11-19(六)14:00-16:00
第九堂:有問有答及發問 真人實體班:2022-11-26(六)14:00-16:00
*報讀是次班次可以在2022年隨後班次補一次真人堂(第八及九堂)

#本班次報名附送powerteam收息咨詢教學共三項,同學可選擇約助教見面談1/直債、2/債基及3/保險教學咨詢,為時在60-120分鐘之間。
上課地點:網上(如之後補真人堂地點在尖沙咀)
目前費用: $4900(已包上述九堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

< 課程內容 >

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

*15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進

*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

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TEDP73 第一課:2022-09-26(一)19:15-21:00
TEDP73 第二課:2022-10-03(一)19:15-21:00

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

TEDP73 第一課:2022-09-26(一)19:15-21:00
TEDP73 第二課:2022-10-03(一)19:15-21:00

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

諗 Sir 買樓網上課程


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諗SIR(買樓001)【手把手買樓班 / 附送買樓PowerTeam服務】

**限時優惠:現報讀即送諗 Sir 買樓 PowerTeam 服務

如報名及付款諗Sir【買樓秘訣課程】,諗Sir買樓PowerTeam咨詢可在付款後開始,不用等待第三課當天。

內容重點

買樓流程及中伏關卡逐一檢閱
銀行及按揭中介不告訴你的秘密
比較屋苑同單位實例作解
按粄八成或高成數
收入由無變有大法、助你兩樓一債再借掂「一生三宅」
鋤價必學四式,獲得筍盤秘訣
揀樓心得。將你功力由區份比較再向上提升
入屋睇樓每步點做,逐步解說及剖析
買樓法律疑難
(例: 缺契、改建、我見過好同一般律師樓之分別)
一些平賣既樓宇類型及當中伏位
新盤(一手樓)選取技巧及睇水位分享
樓市走勢獨家剖析
講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2021-2022年POWERTEAM共買賣成交宗數超300單

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買樓秘訣課程 (TEPT02) 安排:
(為配合新政策、現時買棲秘訣課程可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:2022-11-05(六)14:00-16:00
第二課:2022-11-12(六)14:00-16:00

仲有: 助教同你私人咨詢買樓大計,傾好買邊好埋點買先筍。助教陪埋你落場睇!

$3500付款者諗Sir將捐贈300+300=600元予慈善機構
$4000付款者諗Sir將捐贈800+800=1600元予慈善機構
$6000付款者諗Sir將捐贈3000+3000=6000元予慈善機構

上課地點為尖沙咀
原價: $3500
目前優惠費用: $3188(早鳥價附送powerteam服務,收滿即停)

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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



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