三房400幾呎化對樓市往後影響 #2611

諗sir，好後悔咁遲先醒覺要學習財富管理… 經朋友推介而認識你，想請教一吓有關置業問題。

本人36，有穩定收入每月約65k，自懂事起都住屯門。

現住於家人屯門之物業，俾緊市值租，但明白資產要平衡始終最好自己擁有物業。

本人打算年內結婚生仔，所以都有開始留意近家人附近的一帶的地方，target想搵3房，budget 800萬內。因為我是新新手，搵樓時我都係由熟悉區分開始睇，但見屯碼普遍樓齡都過29/30，亦因早前新基建令樓價不跌反升。而市區樓以我budget亦只可選擇樓齡較高的2房。身邊朋友意見都表示買樓應該買出市區唔好考慮屯門。想請教諗sir我應該點樣揀? 

最近屯門都好多新盤，我應否選擇? 另想請問，如果打升上你嘅堂，究竟應該先學買樓001還是收息101? 你最近promo的power team費用是否已經包含網上課堂?

answer:

我個人認為第一間樓未必要選屯門，讀者65K人工，借貸力盡計為65000/10000*30%*2.59 ~ 841萬，自己出到首期估計100-200萬，即係買600-800萬樓冇問題。而呢個數夠係荃灣買到舊些少既樓之三房、或者出九龍買到屋苑三房，當然啦，預樓齡要30年。大家有睇我節目都知樓齡過40要做30年按揭上會就難，而30年樓還可以的! 有時我出去拍野，無論學生或者工作人員都識同我講返，40年內樓先可以做足30年按揭啦。

本月樓市下調，亦造就一些有心上車既人成功買樓，好似呢間440萬粉嶺原本學生只打算買洋樓自住，而家起碼Upgrade去屋苑樓。雖然樓層唔係太好不過30餘年樓仲係港鐵盤，仲比market低唔少，先謝支持及我地advisor搵到筍比佢。亦有些朋友原本只打算買兩房，而家只要肯買同區舊些少的單位，夠三房了。打從2018年起已講三房防守性較好。

早早幾年已見未來新單位供應，主要是40平方米之下的單位，九龍城區更是細單位供應重災區。掉換政府按揭政策更改，1200萬之下樓可八成上會，揭起換樓潮，所以三房較好做，不言而喻。近排新盤再出現怪現象，就是開則唔比廚、同埋會有「工作間」或「衣帽間」。點解明明係間房而轉叫衣帽間? 因為間房無窗，一般唔可以叫係比人住。但發展商可以唔使預窗位，個開則可用得更盡，一般「衣帽間」，留比工人住也。

至於開放廚就更易明，大部份打工仔夜返唔煮飯，開放式既令廳大左而又少2幅牆佔位，所以430-500呎左右的面積，已夠三房享受了。發展商樂於咁開則，因為lump sum價可以比有廚齊窗的三房賣平少少，但每呎售價其實賣得仲貴! 一些一房+衣帽間加開放廚，都係同道理。

那樓市此情下如何走? 個人認為一房有廚、及一房開放式最受影響。由於新樓發展商可加借，就當一房+衣帽間加開放廚比你貴10%，客人都會棄「一房有廚」而選「一房+衣帽間加開放廚」，因為有多間房比有個廚更有意義，何況開放廚令廳睇落更大。

相對上，新盤較少供應的區較不受「三房400幾呎化」影響。另外一些500-550呎而又有一些樓齡(20-33年)的三房梗廚，因為開賣價都係7xx-8xx萬，所以競爭力都夠。反而是「兩頭唔到岸」，賣成2萬蚊呎而又只600呎的半新樓三房，既lump sum要1200萬都叫貴，講大又唔夠7xx呎擺明開大的三房黎，講平又只係大人地少少又要貴200-300萬，相信會較受打擊。記得一間樓夠平唔係問題，質素高擺明貴都唔係問題，最大問題是兩頭唔到岸。

至於如果想買樓、或者學好點買樓，上買樓001，可提出報買樓001課是否附送買樓powerteam服務，從善處理。至於想利用直債、債基、保險穩當去收10%年息，報收息101內教如何實行方法，課內的方法佣金少而又好少要客人出出入入(去多trade賺佣)，所以街邊既人唔會賣。

諗Sir 真人授課

第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學

買樓換樓前必知事項必要識計的按揭
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力

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**諗Sir【買樓收租課程】**

．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
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． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
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．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–

諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
價格: HK$2888元付款後有Advisor即同你傾搵樓、換樓、按揭上會執靚盤數、高成數收租、 一手樓買賣應有策略(下列列舉18項咨詢方向例子)、於服務期內更可參加諗sir主持的PowerTeam荼聚、與諗sir及advisor面接傾下你的情況。買樓期間手把手一齊睇樓更有律師、租務上人脈網絡介紹。經驗、秘訣、人脈、度身規劃一次過比哂你!

服務期限: 24個月

*實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
報名步驟: 可以 whatsapp 63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。

1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業客觀咨詢(我地18區都做到，會談及避免區份)
4.摸貨操作及提供盤源
5.公司名買樓省稅及執行網絡
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介

7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.裝修妙法讓你單位更貴價摸出或更值錢

10. 一手樓按揭上會及即場揀選對你有利的付款計劃
11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介

12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
13.為港漂解說值得買入的二手港房類別，不主推一手新盤
14.向港漂解說小紅書講錯港房的10大點
15.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
16.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)

17.高成數上會經歷及全方位咨詢
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%

諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA

團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備

參與服務請whatsapp 63832145 註明「買樓POWERTEAM」查詢

英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!)
價格: $3888

包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢，真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你
*直入當時樓市網絡，提供英國樓市筍盤(總4個)
*數據式為你提出合居住治安好又或有投資價值的樓盤
*同時轉介英國有用的MORTGAGE BROKER、會計、律師、順利一站式完成
*一個好的會計應幫你省去不少稅務煩惱
*英國的裝修留意點及師傅轉介
*服務提供者為諗sir舊生Ada，現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
欲查詢服務請whatsapp 63832145 註明「英國樓POWERTEAM」

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服務期限: 24個月
下次 PowerTeam荼聚: 2023年8月30日19:30-21:00於尖沙咀
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第一堂: 直債基本網課(1小時)

直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得

第二堂: 債基基本網課(1小時)

債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較

第三堂: 升跌看市網課(1小時)

製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法

第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時

債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密

第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時

-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行

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※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※