食息達人修煉大法 穩陣的入市買樓準則 #2605

你好，睇左諗sir你好耐架啦，想請教

本人:

35歲

入息$40000

有一層市值$5m(尚欠按揭$2.58m)新界出租樓，手持現金$2m

先生:

35歲

入息$34000

有一層已供斷既居屋

手持現金$1.1m

兩人持有約市值50$萬股票。我地有兩個計劃，計劃一，將新界樓轉名給先生，之後再用我名買一層約6-700萬樓出租，不過就要額外比$15萬印花稅將新界樓轉名給先生。

計劃二，將新界樓賣出，套現大概2.4m,買一層九龍千零萬既單位，首先出租，預計幾年後自住

請教諗sir那個計劃好些，怎樣分配先好？萬分感激 

ANSWER:

先講將新界樓轉比先生係有方法連個15萬印花稅都慳埋既，不過又唔係個個人肯咁同你搞。至於究竟係賣新界樓去換九龍? 定係KEEP新界樓然後買間細些?

依讀者情況，看法還是趁後生易借買大些將資產規模槓大些，日後才更有可能揸住500-1500萬食息退休。食息達人係人都都識做，而家定期有2%、買下股票有4-5%、至於直債收息5-6%年息保本不出奇。再上先至用收息101的直債槓桿或債基去槓住收10%，問題係: 點先搵到500萬開始去收息先?

500萬，收2%息，都10萬一年，月月8千，勉強唔做野都夠維生(如果你已有樓 – 供滿)。

500萬，收5%息，都25萬一年，月月2萬，如唔唔返工其實呢2萬都幾好用，隨時富足過一些高層。

問題係，那裡來的500萬? 老子我月月儲1萬，儲300萬都要近30年，屁!

所以買樓，利用佢九成槓桿將100萬當1000萬洗，樓市升20%就有200萬，這是打工仔最有機會用到的平民槓桿。

買股票? 股票要大籃籌先有50%槓桿、買車位? 只5成上會(連單位買才可以九成)。買黃金? 金的槓桿少而波幅又唔夠。所以過去數十年，大部份阿姐既錢都係由樓儲起! 唔使點讀又唔使睇圖，閒人判定一間樓值唔值，就當唔準都唔會差太遠。

那樓價不會跌麼? 當然會。不過你當中原城市指數跌到170點入，比高位190點低了10%入市，再加你比20%首期，即係要樓市由190點快跌30%才令你「負資產」，在97年急跌，都冇2年跌30%咁犀利。當年是跌20%先料一料，之後再跌另20%。所以你傾到間樓，比高位低10-20%再用20%首期去買，安全系數已好夠。何況銀行又唔一定CALL你LOAN，而你除買樓外，較難再到另一條易實踐的出路。

就好似買股票，10個有1個會贏到夠洗嗎? 如果真係10:1，那香港累有138萬人確診，連埋冇報個D，應有200萬人吧，即中COVID19佔香港1/4人口。200萬對假設買股票大賺的80萬人。但你發現在香港買股票大賺的人同中COVID19的人去比真人2.5倍嗎? 即係你每搵到2.5個中COVID的人，就同時有1個係買股賺到笑既?

所以，買樓，就是為自己攪到300-500萬出黎鋪路。如果你本身份糧都勁，那就儲夠1000萬吧，錢無人會嫌多。

所以，賣走新界樓套多200萬，連埋自己同先生已有3.1萬，讀者共持500萬有餘。賣樓後再換間1000萬左右的九龍樓，趁後生為毛!擴大資產，到中年才更有資本去收息過活。靠股票由10萬炒到1000萬，唔係無人試過，不過成功率不太高。

諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
價格: HK$2888元付款後有Advisor即同你傾搵樓、換樓、按揭上會執靚盤數、高成數收租、 一手樓買賣應有策略(下列列舉18項咨詢方向例子)、於服務期內更可參加諗sir主持的PowerTeam荼聚、與諗sir及advisor面接傾下你的情況。買樓期間手把手一齊睇樓更有律師、租務上人脈網絡介紹。經驗、秘訣、人脈、度身規劃一次過比哂你!

服務期限: 24個月

*實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
報名步驟: 可以 whatsapp 63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。

1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業客觀咨詢(我地18區都做到，會談及避免區份)
4.摸貨操作及提供盤源
5.公司名買樓省稅及執行網絡
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介

7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.裝修妙法讓你單位更貴價摸出或更值錢

10. 一手樓按揭上會及即場揀選對你有利的付款計劃
11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介

12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
13.為港漂解說值得買入的二手港房類別，不主推一手新盤
14.向港漂解說小紅書講錯港房的10大點
15.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
16.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)

17.高成數上會經歷及全方位咨詢
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%

諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA

團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備

參與服務請whatsapp 63832145 註明「買樓POWERTEAM」查詢

英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!)
價格: $3888

包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢，真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你
*直入當時樓市網絡，提供英國樓市筍盤(總4個)
*數據式為你提出合居住治安好又或有投資價值的樓盤
*同時轉介英國有用的MORTGAGE BROKER、會計、律師、順利一站式完成
*一個好的會計應幫你省去不少稅務煩惱
*英國的裝修留意點及師傅轉介
*服務提供者為諗sir舊生Ada，現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
欲查詢服務請whatsapp 63832145 註明「英國樓POWERTEAM」

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第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學

買樓換樓前必知事項必要識計的按揭
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力

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第一堂: 直債基本網課(1小時)

直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得

第二堂: 債基基本網課(1小時)

債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
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第三堂: 升跌看市網課(1小時)

製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法

第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時

債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密

第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時

-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行

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