買樓一定賺? 03年輸到燒炭點解仲要買? #2602

諗Sir,

 

你好,我是新讀者,誠意希望請教!

 本人42歲

月入5萬

官塘工作

 

男友46歲

月入5.5萬公務員

新界東工作

 

我們合共儲蓄約300萬,月可儲6萬,因一直不懂投資,除了實金就沒有其他物業和投資。近來看了你的網站,才突然驚覺,發現理財策略的迫切性,我們或已錯失了很多時間!我們同居多年,只是租屋居住,亦發現應該為65歲時退休作準備,想請教,在規劃投資策略上能否給點意見和指點?

 

請問有什麼地區與種類的屋適合購買,有升值潛力,並作自住用途?誠意希望獲得你的寶貴意見。

 

ANSWER:

不少公務員有宿舍,到坊間睇樓發現買返政府比佢間屋又勁貴,一直拖延置業計劃。時間過才發現人地買樓賺既比佢儲蓄多上不少,在欠缺預判下發現時間已浪費,在臨45歲借貸力開始下降前才急於買樓,感到時間已浪費。

 

誠然買樓是技巧要求最低又唔阻你時間加上可大賺的途徑,你看看北角街市阿姨不少千萬富翁,佢只不過早年買落間樓,供下又等仔大左租返比人,利用銀紙貶值長期通賬下供樓只會越見輕鬆之道理,趁早槓大資產去獲得倍於首期之回報。

 

明白不少人都認為投資有風險,唔做好過做。想先提出唔做任何決策,唔表示無風險。通賬會慢慢拎走你銀紙的內含值,你97年賣走間樓拎返200-300萬,到今日連一房都未必買到。

 

第一,有人話買樓一定賺? 03年咪有人輸到燒炭?

先講無叫你槓桿到爆炸去買樓,今時2022年銀行批按揭比你壓測好嚴,一人有1-2間樓自住已好盡,投資樓又要5成上會,加上有SSD唔比人炒樓,這和1997年一人手揸5-6間樓博摸貨間間執幾十萬的心態唔同。政府確實為樓市有效控制風險。所以你跟銀行規矩,遇上樓市跌你份糧都夠供。

 

當然,你又可能諗比人裁員又點辦? 先講沒投資是穩勝,不過買樓相對你搵到既其他投資,佢既MEAN RETURN是最高的! 當年你媽咪又係唔知會唔會比人裁員咪生左你? 沒承擔、確實無所獲。

 

至於買股票,係贏得快,不過總貨市值一跌低於借貸金額即比人CALL MARGIN,而唔似樓只要供得到銀行都好少攪你。股票是虛無,沒有到期好似租約完會收番間樓的樣野,所以股票升得快又跌得大,主看大家對一間公屋未來盈利之看法。買股是HIGHEST RETURN高,即係羸最多那幾位會羸很大,但平均每人回報MEAN RETURN都低,即係輸錢既人多。

 

買樓是MEAN RETURN高,贏錢既人多,但贏得既百分比較細,你見10年都只升1倍,唔大。

 

第二,槓桿是否危險?

反轉去睇,銀行就係睇得起住宅先比你按九成。你拎籃籌去按,只可五成。拎銀行SELL比你既保險同股票掛勾去按,銀行根本唔接受。所以住宅是有料到,衰衰地減下都有人租。

 

至於讀者,借貸力盡計為(50000+55000)/10000*50%*2.59 ~ 1357萬。在首期300萬之下,建議男女每人買一間,到老可一自住一收租打底,買1000萬樓九成上會。至於高成數上會出租可找POWERTEAM參考早年人仕安排規管自己,買邊通常是有地鐵又有車房的地方,容許之後面談細節。

諗Sir PowerTeam 服務

[email protected] J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

B1: Powerteam促成東涌775萬成交,同類單位最平放緊820萬 b2: Powerteam促成將軍澳成交震撼全港上哂熱討,8xx萬買20年樓將軍澳三房


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諗 Sir 買樓網上課程


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比較屋苑同單位實例作解
按粄八成或高成數
收入由無變有大法、助你兩樓一債再借掂「一生三宅」
鋤價必學四式,獲得筍盤秘訣
揀樓心得。將你功力由區份比較再向上提升
入屋睇樓每步點做,逐步解說及剖析
買樓法律疑難
(例: 缺契、改建、我見過好同一般律師樓之分別)
一些平賣既樓宇類型及當中伏位
新盤(一手樓)選取技巧及睇水位分享
樓市走勢獨家剖析
講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2021-2022年POWERTEAM共買賣成交宗數超300單

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買樓秘訣課程 (TEPT02) 安排:
(為配合新政策、現時買棲秘訣課程可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:2022-11-05(六)14:00-16:00
第二課:2022-11-12(六)14:00-16:00

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上課地點為尖沙咀
原價: $3500
目前優惠費用: $3188(早鳥價附送powerteam服務,收滿即停)

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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

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高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
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第一課:網上影片
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第三課:2022-11-29(三)19:15-21:15

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目前費用: 待定

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諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


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諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至三堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

第四至七堂 (網上修讀)

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

精選最值得買的保費融資計劃

第八至九堂 (網課教授入市策略)

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收息101(TEDV92)課程安排:
*第一至九課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債基本及價格升跌因素
第二課:直債進階買賣心得
第三課:債基及槓桿方法
第四課:債基比較及由本金取支取利息研究
第五課:直債選擇法門
第六課:保費融資法門
第七課:ELN收息及直債槓桿法門
第八堂:即市策略及發問 真人實體班:2022-11-19(六)14:00-16:00
第九堂:有問有答及發問 真人實體班:2022-11-26(六)14:00-16:00
*報讀是次班次可以在2022年隨後班次補一次真人堂(第八及九堂)

#本班次報名附送powerteam收息咨詢教學共三項,同學可選擇約助教見面談1/直債、2/債基及3/保險教學咨詢,為時在60-120分鐘之間。
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目前費用: $4900(已包上述九堂)

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第八堂:即市策略及發問 真人實體班:2022-11-19(六)14:00-16:00
第九堂:有問有答及發問 真人實體班:2022-11-26(六)14:00-16:00
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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

< 課程內容 >

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

*15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進

*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

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TEDP73 第一課:2022-09-26(一)19:15-21:00
TEDP73 第二課:2022-10-03(一)19:15-21:00

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

TEDP73 第一課:2022-09-26(一)19:15-21:00
TEDP73 第二課:2022-10-03(一)19:15-21:00

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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